Derecho Real Vs Derecho Personal

ENSAYO

La aplicación del Principio de Oponibilidad en la determinación y preferencia de un Derecho Real no Inscrito y un Derecho Personal

1. DISEÑO DE INVESTIGACION

a) Justificación del Problema

La economía de mercado es el sistema que permite a los individuos decidir libremente, sobre la base de la información que proporcionan los precios, la manera más eficiente de asignar sus recursos. En consecuencia, el funcionamiento de una economía de mercado supone la vigencia y el reconocimiento de los derechos patrimoniales, así como el libre intercambio de ellos, debiendo la sociedad y el derecho dar seguridad a los individuos. Los registros de la propiedad fueron creados para cumplir una función de información, función que cumple con el objetivo de una economía de mercado, esto implica la publicidad y la oponibilidad que otorga a todo el sistema. Lo que no se da en la realidad, ya que solo por la sola obligación se transfirió la propiedad de un bien inmueble y esta transferencia aún no ha sido inscrita, difícilmente el registro cumplirá con su función. Lo cual deriva en el conflicto en el caso de las medidas cautelares trabadas sobre inmuebles que fueron transmitidos con anterioridad por la sola obligación, obligación que no consta en registros pero que según los jueces es igual de oponible que lo que se encuentra inscrito.

b) Realidad Problemática:

Una medida cautelar puede recaer sobre un bien de tercero, cuando se acredite su relación o interés en la pretensión principal. Sin embargo, sin tal vinculación la pretensión no existe, la medida que recae sobre el bien de tercero no es correcta, por lo que cabe la tercería. La regla en la tercería es clara: para acreditar la propiedad del bien se puede presentar cualquier clase de medio probatorio, pero si no se presenta documento de fecha cierta, es necesario otorgar una garantía. De ello se desprende también que la tercería puede recaer respecto de bienes registrados y no registrados. El conflicto expuesto en el presente trabajo recae sobre el segundo tipo de bienes inmuebles.

El ordenamiento jurídico prevé en su artículo 2022 del Código Civil, el cual precisa “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad de aquel a quien se opone”. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. Examinando el segundo párrafo de esta norma para dirimir la preferencia de derechos (verbigracia: si uno es real y el otro personal) se remite a una formula genérica cuando señala que debe aplicarse el derecho común, en el que evidentemente está implícito el principio registral de prioridad de rango del derecho real sobre el personal por gozar aquel de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el segundo.

Sin embargo, frente al acotado principio, nuestro ordenamiento tiene positivizado los principios de prioridad y publicidad, encontrándose recogido el primero en los artículos V del Título Preliminar del Nuevo Reglamento de los Registros Públicos y 2016 del Código Civil que establecen que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”; en tanto que, el segundo se encuentra regulado en el artículo 2012º del Código citado señalando que se presumen, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Que compulsados el principio de rango (artículo 2022º) frente al de prioridad en el tiempo (artículo 2016ª), el objeto del presente trabajo será determinar cuál de los dos bebería ser acotado por nuestro poder jurisdiccional frente a este proceso tan común, denominado tercería de propiedad.

c) Planteamiento del Problema:

La tercería de propiedad (o de dominio excluyente) es el proceso dirigido a acreditar el dominio de un bien sobre el cual recae una medida cautelar dictada en otro proceso, para así lograr su desafectación por haber sido dicha medida indebidamente solicitada y decretada. En consecuencia, el proceso de tercería se basa en la protección del indicado derecho real, significándole ejercicio de la acción reivindicatoria cuando en alguna litis se afecten los derechos del titular.

Nuestro ordenamiento jurídico prescribe que la propiedad -un derecho de naturaleza real- es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reinvidicar un bien. Del artículo 949º del Código Procesal Civil se deriva que, el sólo acuerdo de voluntades, en el caso de los bienes inmuebles, basta para transmitir el dominio. En consecuencia, será suficiente que comprador y vendedor se pongan de acuerdo sobre el bien que es objeto del contrato y el precio que se ha de pagar por el, para que no solamente se produzca el efecto de haberse consumado el contrato y surgido un derecho al bien para el acreedor (ius ad rem), sino que simultáneamente este adquiera la propiedad (ius in re).

En contraposición una medida cautelar -un derecho de naturaleza personal- es un acto procesal adoptado antes de deducida la demanda o después de ello, para asegurar bienes o mantener situaciones de hecho existente al tiempo de aquella y con el objeto de preservar el cumplimiento de la sentencia que, en definitiva, recaiga sobre el proceso.

Frente a todo lo señalado nos ubicamos en el presente supuesto procesal, es decir en el conflicto de derechos de diferente naturaleza generado en el proceso de tercería de propiedad en donde encontramos tres sujetos: por un lado el sujeto activo es decir el acreedor reclamando su derecho patrimonial protegido bajo una medida cautelar recaída sobre un bien inmueble del deudor, el sujeto pasivo representado por el deudor, el cual es titular registral de dicho bien inmobiliario sobre el que recae la medida cautelar, y por último el tercerista, sujeto quien adquirió la propiedad con fecha anterior a la interposición de la medida cautelar pero no inscribió en Registros Públicos su derecho, y es el sujeto que se opone a los dos primeros solicitando se deje sin efecto el derecho del acreedor, toda vez que el bien es de su propiedad.

d) Problema

¿Existe seguridad en el tráfico mobiliario con la aplicación del principio de oponibilidad en la determinación y preferencia de un derecho real no inscrito y un derecho personal inscrito, en los procesos de tercería de propiedad tramitados en el distrito judicial de Lambayeque?

e) Hipótesis

En los procesos de tercería de propiedad tramitados en el distrito judicial de Lambayeque, con la aplicación del principio de oponibilidad, en la determinación y preferencia de un derecho real no inscrito y un derecho personal inscrito, no obstante a la jurisprudencia contradictoria generada por la CSJ sobre este tema, se determina la existencia de seguridad en el tráfico mobiliario.

2. ANÁLISIS DE LA INSTITUCION DENTRO DE LA PERSPECTIVA DEL DERECHO COMPARADO

SISTEMAS DE TRASMISION DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA A NIVEL COMPARADO

Tres son básicamente los sistemas que han recogido y rigen la cuestión a saber:

a) El Sistema Romano: En el derecho romano la transferencia de la propiedad inmueble se basaba en la traditio.

Argentina era uno de los países que seguía este sistema. Este vivió muchos años con un código que establecía el requisito de la escritura pública seguida de la tradición para que de este manera se construyeran derechos reales sobre inmuebles, con excepción de la hipoteca y la anticresis. Este sistema estuvo vigente en dicha nación hasta el momento en que se introdujo la reforma al código vía ley 17.711 (1968).

En España se sigue también este sistema. Expresamente Blas Pérez Gonzáles y José Alguer, en sus notas a Martín Wolff (Wolff. 1936), dejan constancia que la comparación con el sistema alemán es totalmente imposible, pues el código español “sigue las huellas del sistema romano de la tradición”

b) El sistema alemán: Prescribe que los inmuebles se adquieren por el consentimiento y la inscripción en los registros inmobiliarios territoriales (BGB, art. 837). El BGB en palabras de Wolff, corona la evolución del derecho alemán. Apartado plenamente del principio romano de la tradición, exige para la transmisión y gravamen de derechos inmobiliarios limitados, el acuerdo del concedente y del adquirente sobre la modificación jurídica, la inscripción de tal modificación en el registro.

Igualmente siguen esta tendencia los códigos de Brasil (art. 530, 531 y 620) y Chile (art. 584, 684 y 685); Argentina se adhirió a esta corriente a partir de la reforma al art. 2.505 introducida por la ley de 1968.

c) El sistema Francés: Es denominado consensual porque basta la convención o contrato para la transferencia de la propiedad inmobiliaria. El code establece la transmisión convencional en las relaciones de las partes entre sí, tanto para los inmuebles como para los muebles (art. 711 y 1.138), aunque con respecto a terceros, la transmisión no se produce sino por la inscripción en el registro de la propiedad.

Este sistema es adoptado por el código civil peruano; consensualismo entre las partes (art. 949), pero esta propiedad no es oponible a terceros, sino sobre las base de la inscripción registral (art. 1.135).

PROCESO DE TERCERIA EN EL DERECHO COMPARADO

Para continuar este ensayo es necesario averiguar cómo surgió la tercería, aclarando que no pretendo hacer un listado histórico de fechas, pues lo que trato de exponer es, lisamente, la época en la cual surgió

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