La Propiedad

LA POSESIÓN.

Posesión viene del latín possidere que viene de sentarse o estar sentado, facultad inherente al uso de una cosa.

 Es poseedor de un bien el qué ejerce sobre él un poder de hecho. Posee un derecho el que goza de él.

 La posesión puede ser consecuencia del goce efectivo de un derecho real o personal, de una situación de hecho o de una situación contraria a derecho.

 Cuando en virtud de un negocio jurídico el propietario entrega a otro un bien concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario u otro título análogo, los dos son poseedores del bien. (uno posesión originaria y el otro posesión derivada)

 El que lo posee a título de propietario tiene una posesión originaria y el otro una posesión derivada.

El poder de hecho que se tiene sobre un bien sin ser su propietario, ni su poseedor derivado ni su detentador subordinado, sino porque quien ejerce ese poder pretende convertirse en propietario por usucapión.

En caso de despojo, quien tiene la posesión originaria goza del derecho de pedir que sea restituido el que tenía la posesión derivada, y si éste no puede o no quiere recobrarla, el poseedor originario puede pedir que se le dé la posesión a él mismo. Este interdicto puede ser también promovido por el poseedor derivado.

 Son objeto de posesión los bienes y derechos que sean susceptibles de apropiación y también el estado civil de las personas.

 La posesión de bienes pueden adquirirse por

1. la misma persona que va a disfrutarla

2. por su representante legal, por su mandatario y

3. por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión sino hasta que la persona a cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio la ratifique.

 La posesión que no tenga el carácter de derivada, da al que la tiene la presunción de propietario para todos lo efectos legales. El que posee en virtud de un derecho personal o de un derecho real distinto de la propiedad, no se presume propietario; pero si es poseedor de buena fe tiene a su favor la presunción de haber obtenido la posesión del dueño del bien o derecho poseído.

 Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un justo título. Es justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio o los derechos distintos de la propiedad.

 Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer y el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.

 La posesión adquirida de buena fe no pierde ese carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee el bien indebidamente.

 Para que el poseedor tenga derecho al interdicto de recuperar, se requiere que no hayan pasado seis meses desde el despojo y se reputa que no fue perturbado o despojado el que judicialmente haya sido mantenido o restituido en su posesión.

 La posesión originaria produce, además, los siguientes efectos:

I. Permite usucapir;

II. La presunción de propiedad a que se contrae el Artículo1789; y

III. La acción plenaria de posesión.

 El poseedor que haya adquirido la posesión por algún hecho delictuoso, está obligado a restituir todos los frutos que haya producido el bien y los que haya dejado de producir por su omisión culpable y tiene también la obligación de responder de la pérdida o deterioro del bien sobrevenidos por su culpa o por caso fortuito o fuerza mayor.

 Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia.

 Posesión continua es la que no ha sido interrumpida por alguno de los medios enumerados en este Código en su Artículo1846.

 Artículo 1820.- Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida por todos y también la que está inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

 Artículo 1821.- La posesión de los bienes se pierde:

I. Por abandono;

II. Por cesión a título oneroso o gratuito;

III. Por la destrucción o pérdida del bien o por quedar éste fuera del comercio;

IV. Por resolución judicial;

V. Por despojo, si la posesión del despojado dura más de un año;

VI. Por reivindicación del propietario;

VII. Por expropiación por causa de utilidad pública.

 Artículo 1822.- Se pierde la posesión de los derechos cuando es imposible ejercitarlos o cuando no se ejercen por el tiempo que baste para que queden prescritos.

Según la mayoría de la doctrina se puede diferenciar entre:

1. Posesión regular u ordinaria es aquella que aúna el justo título y la buena fe.

2. Posesión irregular es aquella donde faltan uno o los dos requisitos anteriores, es decir, el justo título y la buena fe.

3. Posesión legal es la estipulada por la ley. Por ejemplo, la del heredero o la especificada en materia de vivienda de interés social.

4. Posesión efectiva es la que declara el juez que lleva la sucesión para efectos de una posesión por parte de uno de los delegatarios de la herencia.

5. Posesión definitiva es la que se deriva de una sentencia de adjudicación por el proceso de repartición

6. Posesión de buena fe la buena fe de la que hablamos en la posesión es calificada y se probará según las estipulaciones del código de derecho civil.

7. Posesión presunta es aquella que se tiene por imperio de la ley, con independencia de la voluntad y el conocimiento del poseedor, pero solo se aplica a la vivienda de interés social, cuando el arrendatario de un bien inmueble deja de pagar el canon de arrendamiento por 1 año.

PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN

En todos los ordenamientos jurídicos se ha convenido que la mera posesión es un derecho protegible en la medida que garantiza la paz social. Así, quien crea tener un derecho de posesión mejor que aquél que lo ejerce, debe acudir a los tribunales de justicia. Las legislaciones han incluido la figura del interdicto posesorio, que se presenta ante los tribunales, bien para evitar los actos que pudieran perturbar la paz de la posesión, bien aquellos que privan al poseedor del bien o derecho.

La posesión puede llevarse a cabo por muchos títulos posesorios diferentes: propiedad, arrendamiento, depósito, prenda, etc. Por lo tanto, la persona con derecho de posesión no tiene por qué ser siempre el propietario, sino que dependerá de cada caso concreto.

La protección de la posesión es provisional y supone una serie de presunciones en favor del titular: la buena fe, la posesión de los bienes muebles de aquel que posee el bien inmueble donde se encuentran y la continuidad.

La posesión tiene además un efecto especial: cuando es en concepto de dueño, pacífica e ininterrumpida durante un periodo de tiempo largo, permite la adquisición de la propiedad del bien: es lo que se conoce como usucapión.

También debemos distinguir la posesión, de la posesión precaria, o mera tenencia, donde existe corpus pero no animus, en la que el tenedor detenta la cosa materialmente, pero reconoce que otra persona es su dueño. Por ejemplo, en el caso de un contrato de arrendamiento o alquiler, donde el inquilino usa la cosa, pero sabe, y de hecho así lo hace, que debe devolverla al final del contrato, pues no es suya. Lo mismo ocurre cuando concurrimos a un lugar, institución o casa, y nos sentamos en una silla. Estamos usando la silla para sentarnos, pero luego nos iremos y la dejaremos en ese lugar, pues reconocemos que no nos pertenece. Si por el contrario nos vamos, llevándonos la silla con el ánimo de apropiarnos de ella, nos convertiremos en poseedores de mala fe.

USUCAPIÓN

Del latín usucapĭo, la usucapión es la adquisición de un derecho o de una propiedad a través de su ejercicio en las condiciones y plazos previsto por la ley. La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de acceder a la propiedad de una cosa mediante la posesión continuada de los derechos reales durante el tiempo que establece la legislación.

Para exista la usucapión, no puede haber una acción en contra de la posesión en cuestión por parte del afectado. La existencia de la usucapión puede justificarse mediante dos teorías: la teoría objetiva y la teoría subjetiva.

La teoría objetiva sostiene que el fundamento de la usucapión se encuentra en otorgar seguridad a las relaciones jurídicas al consolidar las titularidades

La teoría subjetiva, en cambio, justifica la usucapión a partir del abandono o la renuncia al derecho real que tiene el titular, ya que éste no ejercita ninguna acción de defensa frente a la posesión de otro. El problema de esta postura es que, cuando el titular demuestra que la voluntad de renuncia es inexistente, la usucapión queda inmediatamente invalidada.

La persona que adquiere o pretende un derecho a través de la usucapión se conoce como usucapiente. Este puede aspirar a la usucapión a partir de la prescripción adquisitiva ordinaria (cuando actúa de buena fe y con justo título) o de la prescripción adquisitiva extraordinaria (no requiere de buena fe ni justo título ya que se funda sólo en la posesión).

Concepto.- 1823 La usucapión o prescripción adquisitiva de la propiedad es el medio de adquirir ésta mediante la posesión continuada durante el tiempo fijado por la ley y con las condiciones establecidas al respecto por ésta.

Artículo 1825.- Sólo pueden ser usucapidos los bienes que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo1733 no están fuera del comercio. (por su naturaleza o disposición de la ley.

QUIENES pueden USUCAPIR

 Pueden usucapir todos capacitados para adquirir la propiedad.

 Artículo 1827.- Los menores de edad y los mayores incapacitados pueden hacerlo por medio de sus legítimos representantes.





Artículo 1828.- El derecho de adquirir por prescripción no puede renunciarse anticipadamente; pero sí pueden renunciarse el tiempo ya corrido para usucapir y la usucapión ya consumada, siempre que quien haga la renuncia sea persona con capacidad bastante para poder enajenar.

 Los representantes legales de los menores y de los demás incapacitados no pueden hacer ninguna de las renuncias a que se refiere el Artículo anterior, sin incurrir en la responsabilidad civil correspondiente y sin perjuicio de la anulación del acto.

Artículo 1830.- La renuncia puede ser expresa o tácita.

Artículo 1831.- La renuncia tácita será la que resulte de un hecho que importe el abandono del derecho adquirido.

Artículo 1832.- Los acreedores del usucapiente que renuncie a la prescripción ganada y todos los que tuvieren interés legítimo en que la usucapión subsista, pueden demandar la nulidad de la renuncia y las consiguientes declaraciones: a) de usucapión a favor del renunciante, y b) de afectación del bien usucapido al pago de los créditos de los acreedores demandantes.

 Si varias personas son condueñas o poseen en común algún bien, ninguna de ellas puede usucapir las partes alícuotas de las otras; pero sí pueden prescribir contra un extraño y en este caso la usucapión aprovechará a todos los copartícipes.

 Artículo1836.- La posesión apta para usucapir debe ser:

I. En concepto de propietario; y

II. Pacífica, continua y pública.

o El concepto de dueño, no puede quedar ni queda al arbitrio del poseedor, sino que debe estar fundado en justo título.

 Los bienes inmuebles se adquieren por usucapión en cinco años si la posesión es de buena fe o si los inmuebles han sido objeto de una inscripción de posesión en los términos del Artículo1848; y en diez años si dicha posesión es de mala fe.

Artículo 1848.- Quien tenga una posesión apta para usucapir bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para adquirir por usucapión, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el juez competente ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles.

 Los bienes muebles se adquieren por usucapión en dos años si la posesión es de buena fe, y en cuatro años si la posesión es de mala fe.

 La usucapión no puede comenzar ni correr:

I. Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de los bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley;

II. Entre las personas que vivan como marido y esposa sin estar casados y sin que exista algún impedimento que impida el matrimonio entre ellas

III. Entre los incapacitados y sus tutores mientras dure la tutela;

IV. Entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común;

V. Contra quienes se encuentren fuera del Estado en servicio público; y

VI. Contra los militares en servicio activo, en tiempo de guerra.

 La usucapión se interrumpe:

I. Si el poseedor es privado de la posesión del bien o del goce del derecho por más de un año;

II. Por demanda judicial presentada en tiempo o cualquier otro género de interpelación o de requerimiento legalmente hechos al poseedor. Se considerará la prescripción como no

interrumpida si el actor desistiese del requerimiento, de la interpelación o de la demanda, o fuese ésta desestimada; y

III. Porque la persona a cuyo favor corre la usucapión reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indubitables, el derecho de la persona contra quien prescribe.

Artículo 1847.- El efecto de la interrupción es inutilizar, para la usucapión, todo el tiempo corrido antes de ella.

 Quien hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este Código para usucapirlos, puede promover juicio contra quien aparezca en el Registro como propietario de esos bienes, a fin de que se declare que la usucapión se ha consumado y que el solicitante ha adquirido, por ende, la propiedad.

 La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción se inscribirá en el Registro y servirá de título de propiedad al poseedor.

 Artículo 1854.- Quien haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para usucapirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el Artículo anterior, por no estar inscrita en el Registro la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante el Juez competente que ha tenido esa posesión. El procedimiento se seguirá en la siguiente forma:

I. El interesado acompañará a su solicitud el Certificado del Registro Público que se demuestre que el bien o bienes de que se trata no están inscritos;

II. En la solicitud se mencionará con toda especificación:

a. El origen de la posesión;

b. El nombre de la persona de quien en su caso la obtuviere el peticionario y el del causahabiente de aquélla si fuere conocido;

c. El nombre y domicilio de cada uno de los colindantes; y

d. La ubicación, medidas y colindancias del predio o predios de que se trate.

III. Se convocará a las personas que puedan considerarse afectadas, mediante edictos que se publicarán por tres veces consecutivas, de siete en siete días en el Periódico Oficial del

Estado, y en el de mayor circulación en la entidad, y los edictos se fijarán, además, en los lugares públicos de la ubicación de los bienes;

IV. A quienes comparezcan respondiendo a la convocatoria a que se refiere la fracción anterior, se les entregará sendas copias de la solicitud del peticionario y de los anexos presentados con ella, para que la contesten dentro del término de ley. Para el mismo fin, se correrá traslado, terminadas las publicaciones, al agente del Ministerio Público adscrito, al registrador de la propiedad y a los colindantes y, en su caso, a la persona de quien el interesado dijo haber obtenido la posesión o a su causahabiente si fuere conocido;

V. Los testigos que deben declarar en la información serán tres, que necesariamente tengan su domicilio en el lugar de ubicación del inmueble objeto del juicio; y

VI. Los términos y recursos para este juicio serán los del juicio ordinario.

LA PROPIEDAD

Primera etapa: El derecho de propiedad al través de la evolución sufrida en el derecho romano. Este estudio sólo tiene por objeto precisar qué modificaciones substanciales sufre la propiedad en el derecho romano. Este la consideró como un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de una cosa. Esta era la característica del dominio ex jure quiritum. Después vino el concepto de propiedad que se elaboré en el derecho pretoriano.

Comenzamos el estudio del derecho de propiedad, como derecho subjetivo. De su origen hemos hablado, al referirnos a la propiedad privada.

Debemos distinguirlo de otras instituciones similares, como son la tenencia y la posesión, para lo cual seguiremos el criterio romano. Ellos distinguieron el corpus (detentación material de la cosa) del animus (intención de sentirse dueño de ella, independientemente de tener título de propiedad sobre la misma).

En la tenencia, se posee el corpus, la cosa está en poder del tenedor, pero no se tiene el animus (se reconoce en otra persona la calidad de propietario). Esto ocurre por ejemplo en un alquiler.

En la posesión se tiene el corpus y el animus, pero hay que distinguir dos casos. En la posesión ilegítima, que se daría en caso de robo, el poseedor tiene el corpus y el animus, pues no reconoce el derecho del propietario legítimo, pero no tiene ni justo título ni buena fe. En la posesión legítima, el poseedor coincide con el propietario, por lo cual tiene corpus, animus, justo título y buena fe. Por eso podemos decir, que todo propietario es poseedor, pero no todo poseedor es propietario.

Los romanos definieron la propiedad como el más absoluto señorío jurídico (amparado por las leyes) sobre cosas corporales, ya que no admitieron la propiedad de objetos inmateriales, como sobre los derechos de propiedad intelectual.

Definición. Aplicando la definición del derecho real a la propiedad, diremos que ésta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta. Esta definición tiene el mal de no señalar más que un solo carácter de la propiedad, cuya exactitud misma, puede ponerse en duda, pues se verá que ni el derecho de goce ni el de disposición de los propietarios son, realmente, absolutos; al contrario, aplican numerosas restricciones.

Artículo 1855.- Por la función individual del derecho de propiedad, el propietario de un bien puede usar, disfrutar y disponer de ella sin más limitaciones que las que fijen las leyes y con arreglo a las modalidades que las propias leyes establezcan.

 Artículo 1857.- La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización.

 Artículo 1858.- Se declara de utilidad pública la adquisición que haga el gobierno de terrenos apropiados para la constitución del patrimonio de familia o para que se construyan casas habitaciones que se alquilen a las familias pobres, mediante el pago de una renta módica.

 El gobierno puede, mediante indemnización, ocupar la propiedad particular, deteriorarla y aun destruirla, si eso es indispensable para prevenir o remediar una calamidad pública, para salvar de un riesgo inminente a una población o para ejecutar obras de evidente beneficio colectivo.

 El propietario o cualquier poseedor derivado de un predio tiene derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que, por el mal uso de la propiedad del vecino, se perjudique la seguridad, el sosiego o la salud de los que habitan el predio.

 También tiene el propietario derecho, y en su caso, obligación, de cerrar o de cercar su propiedad, en todo o en parte, del modo que lo estime conveniente y lo dispongan las leyes o reglamentos, sin perjuicio de las servidumbres que reporte la propiedad.

NO SE DEBE HACER

 Nadie puede edificar, plantar ni sembrar cerca de las plazas, fuertes, fortalezas y edificios públicos, sino sujetándose a las condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia.

 Nadie puede construir, cerca de una pared ajena o de copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos, o sin construir las obras de resguardo necesarias con

sujeción a los mismos reglamentos, o, a falta de ellos, a lo que se determine por juicio pericial.

 Nadie puede plantar árboles cerca de una heredad ajena, sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria si la plantación se hace de árboles grandes, y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños.

 Si las ramas de los árboles se extienden sobre heredades, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho de que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad; y si fueren las raíces de los árboles las que se extendieran en el suelo de otro, éste podrá hacerlas cortar por sí mismo dentro de su heredad, pero con previo aviso al vecino.



 Artículo 1872.- El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a una altura tal que la parte inferior de la ventana diste del suelo de la vivienda a que dé luz tres metros a lo menos, y en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre cuyas mayas sean de tres centímetros a lo sumo.

 El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio del vecino.

DE LOS MEDIOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Se reconocen como medios de adquirir la propiedad:

I. La ocupación;

II. La adquisición de frutos y productos;

III. La accesión;

IV. La donación, por acto unilateral de voluntad;

V. La herencia;

VI. La usucapión; y

VII. Los contratos traslativos de dominio.

 Ocupación es la toma de posesión permanente de los bienes sin dueño o cuya legítima procedencia se ignore, con el ánimo de apropiarse de ellos. ( Hay ocupación en la caza y pesca, en el descubrimiento de tesoros y en la

captación de aguas).

 La propiedad de los bienes da derecho: A adquirir lo que a éstos se una o incorpore natural o artificialmente, se llama accesión y a adquirir los frutos naturales, industriales o civiles producidos por tales bienes.

LA POSESIÓN.

Posesión viene del latín possidere que viene de sentarse o estar sentado, facultad inherente al uso de una cosa.

 Es poseedor de un bien el qué ejerce sobre él un poder de hecho. Posee un derecho el que goza de él.

 La posesión puede ser consecuencia del goce efectivo de un derecho real o personal, de una situación de hecho o de una situación contraria a derecho.

 Cuando en virtud de un negocio jurídico el propietario entrega a otro un bien concediéndole el derecho de retenerlo temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario u otro título análogo, los dos son poseedores del bien. (uno posesión originaria y el otro posesión derivada)

 El que lo posee a título de propietario tiene una posesión originaria y el otro una posesión derivada.

El poder de hecho que se tiene sobre un bien sin ser su propietario, ni su poseedor derivado ni su detentador subordinado, sino porque quien ejerce ese poder pretende convertirse en propietario por usucapión.

En caso de despojo, quien tiene la posesión originaria goza del derecho de pedir que sea restituido el que tenía la posesión derivada, y si éste no puede o no quiere recobrarla, el poseedor originario puede pedir que se le dé la posesión a él mismo. Este interdicto puede ser también promovido por el poseedor derivado.

 Son objeto de posesión los bienes y derechos que sean susceptibles de apropiación y también el estado civil de las personas.

 La posesión de bienes pueden adquirirse por

1. la misma persona que va a disfrutarla

2. por su representante legal, por su mandatario y

3. por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión sino hasta que la persona a cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio la ratifique.

 La posesión que no tenga el carácter de derivada, da al que la tiene la presunción de propietario para todos lo efectos legales. El que posee en virtud de un derecho personal o de un derecho real distinto de la propiedad, no se presume propietario; pero si es poseedor de buena fe tiene a su favor la presunción de haber obtenido la posesión del dueño del bien o derecho poseído.

 Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un justo título. Es justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio o los derechos distintos de la propiedad.

 Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer y el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho.

 La posesión adquirida de buena fe no pierde ese carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee el bien indebidamente.

 Para que el poseedor tenga derecho al interdicto de recuperar, se requiere que no hayan pasado seis meses desde el despojo y se reputa que no fue perturbado o despojado el que judicialmente haya sido mantenido o restituido en su posesión.

 La posesión originaria produce, además, los siguientes efectos:

I. Permite usucapir;

II. La presunción de propiedad a que se contrae el Artículo1789; y

III. La acción plenaria de posesión.

 El poseedor que haya adquirido la posesión por algún hecho delictuoso, está obligado a restituir todos los frutos que haya producido el bien y los que haya dejado de producir por su omisión culpable y tiene también la obligación de responder de la pérdida o deterioro del bien sobrevenidos por su culpa o por caso fortuito o fuerza mayor.

 Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia.

 Posesión continua es la que no ha sido interrumpida por alguno de los medios enumerados en este Código en su Artículo1846.

 Artículo 1820.- Posesión pública es la que se disfruta de manera que pueda ser conocida por todos y también la que está inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

 Artículo 1821.- La posesión de los bienes se pierde:

I. Por abandono;

II. Por cesión a título oneroso o gratuito;

III. Por la destrucción o pérdida del bien o por quedar éste fuera del comercio;

IV. Por resolución judicial;

V. Por despojo, si la posesión del despojado dura más de un año;

VI. Por reivindicación del propietario;

VII. Por expropiación por causa de utilidad pública.

 Artículo 1822.- Se pierde la posesión de los derechos cuando es imposible ejercitarlos o cuando no se ejercen por el tiempo que baste para que queden prescritos.

Según la mayoría de la doctrina se puede diferenciar entre:

1. Posesión regular u ordinaria es aquella que aúna el justo título y la buena fe.

2. Posesión irregular es aquella donde faltan uno o los dos requisitos anteriores, es decir, el justo título y la buena fe.

3. Posesión legal es la estipulada por la ley. Por ejemplo, la del heredero o la especificada en materia de vivienda de interés social.

4. Posesión efectiva es la que declara el juez que lleva la sucesión para efectos de una posesión por parte de uno de los delegatarios de la herencia.

5. Posesión definitiva es la que se deriva de una sentencia de adjudicación por el proceso de repartición

6. Posesión de buena fe la buena fe de la que hablamos en la posesión es calificada y se probará según las estipulaciones del código de derecho civil.

7. Posesión presunta es aquella que se tiene por imperio de la ley, con independencia de la voluntad y el conocimiento del poseedor, pero solo se aplica a la vivienda de interés social, cuando el arrendatario de un bien inmueble deja de pagar el canon de arrendamiento por 1 año.

PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN

En todos los ordenamientos jurídicos se ha convenido que la mera posesión es un derecho protegible en la medida que garantiza la paz social. Así, quien crea tener un derecho de posesión mejor que aquél que lo ejerce, debe acudir a los tribunales de justicia. Las legislaciones han incluido la figura del interdicto posesorio, que se presenta ante los tribunales, bien para evitar los actos que pudieran perturbar la paz de la posesión, bien aquellos que privan al poseedor del bien o derecho.

La posesión puede llevarse a cabo por muchos títulos posesorios diferentes: propiedad, arrendamiento, depósito, prenda, etc. Por lo tanto, la persona con derecho de posesión no tiene por qué ser siempre el propietario, sino que dependerá de cada caso concreto.

La protección de la posesión es provisional y supone una serie de presunciones en favor del titular: la buena fe, la posesión de los bienes muebles de aquel que posee el bien inmueble donde se encuentran y la continuidad.

La posesión tiene además un efecto especial: cuando es en concepto de dueño, pacífica e ininterrumpida durante un periodo de tiempo largo, permite la adquisición de la propiedad del bien: es lo que se conoce como usucapión.

También debemos distinguir la posesión, de la posesión precaria, o mera tenencia, donde existe corpus pero no animus, en la que el tenedor detenta la cosa materialmente, pero reconoce que otra persona es su dueño. Por ejemplo, en el caso de un contrato de arrendamiento o alquiler, donde el inquilino usa la cosa, pero sabe, y de hecho así lo hace, que debe devolverla al final del contrato, pues no es suya. Lo mismo ocurre cuando concurrimos a un lugar, institución o casa, y nos sentamos en una silla. Estamos usando la silla para sentarnos, pero luego nos iremos y la dejaremos en ese lugar, pues reconocemos que no nos pertenece. Si por el contrario nos vamos, llevándonos la silla con el ánimo de apropiarnos de ella, nos convertiremos en poseedores de mala fe.

USUCAPIÓN

Del latín usucapĭo, la usucapión es la adquisición de un derecho o de una propiedad a través de su ejercicio en las condiciones y plazos previsto por la ley. La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de acceder a la propiedad de una cosa mediante la posesión continuada de los derechos reales durante el tiempo que establece la legislación.

Para exista la usucapión, no puede haber una acción en contra de la posesión en cuestión por parte del afectado. La existencia de la usucapión puede justificarse mediante dos teorías: la teoría objetiva y la teoría subjetiva.

La teoría objetiva sostiene que el fundamento de la usucapión se encuentra en otorgar seguridad a las relaciones jurídicas al consolidar las titularidades

La teoría subjetiva, en cambio, justifica la usucapión a partir del abandono o la renuncia al derecho real que tiene el titular, ya que éste no ejercita ninguna acción de defensa frente a la posesión de otro. El problema de esta postura es que, cuando el titular demuestra que la voluntad de renuncia es inexistente, la usucapión queda inmediatamente invalidada.

La persona que adquiere o pretende un derecho a través de la usucapión se conoce como usucapiente. Este puede aspirar a la usucapión a partir de la prescripción adquisitiva ordinaria (cuando actúa de buena fe y con justo título) o de la prescripción adquisitiva extraordinaria (no requiere de buena fe ni justo título ya que se funda sólo en la posesión).

Concepto.- 1823 La usucapión o prescripción adquisitiva de la propiedad es el medio de adquirir ésta mediante la posesión continuada durante el tiempo fijado por la ley y con las condiciones establecidas al respecto por ésta.

Artículo 1825.- Sólo pueden ser usucapidos los bienes que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo1733 no están fuera del comercio. (por su naturaleza o disposición de la ley.

QUIENES pueden USUCAPIR

 Pueden usucapir todos capacitados para adquirir la propiedad.

 Artículo 1827.- Los menores de edad y los mayores incapacitados pueden hacerlo por medio de sus legítimos representantes.





Artículo 1828.- El derecho de adquirir por prescripción no puede renunciarse anticipadamente; pero sí pueden renunciarse el tiempo ya corrido para usucapir y la usucapión ya consumada, siempre que quien haga la renuncia sea persona con capacidad bastante para poder enajenar.

 Los representantes legales de los menores y de los demás incapacitados no pueden hacer ninguna de las renuncias a que se refiere el Artículo anterior, sin incurrir en la responsabilidad civil correspondiente y sin perjuicio de la anulación del acto.

Artículo 1830.- La renuncia puede ser expresa o tácita.

Artículo 1831.- La renuncia tácita será la que resulte de un hecho que importe el abandono del derecho adquirido.

Artículo 1832.- Los acreedores del usucapiente que renuncie a la prescripción ganada y todos los que tuvieren interés legítimo en que la usucapión subsista, pueden demandar la nulidad de la renuncia y las consiguientes declaraciones: a) de usucapión a favor del renunciante, y b) de afectación del bien usucapido al pago de los créditos de los acreedores demandantes.

 Si varias personas son condueñas o poseen en común algún bien, ninguna de ellas puede usucapir las partes alícuotas de las otras; pero sí pueden prescribir contra un extraño y en este caso la usucapión aprovechará a todos los copartícipes.

 Artículo1836.- La posesión apta para usucapir debe ser:

I. En concepto de propietario; y

II. Pacífica, continua y pública.

o El concepto de dueño, no puede quedar ni queda al arbitrio del poseedor, sino que debe estar fundado en justo título.

 Los bienes inmuebles se adquieren por usucapión en cinco años si la posesión es de buena fe o si los inmuebles han sido objeto de una inscripción de posesión en los términos del Artículo1848; y en diez años si dicha posesión es de mala fe.

Artículo 1848.- Quien tenga una posesión apta para usucapir bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para adquirir por usucapión, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el juez competente ante quien la acredite del modo que fije el Código de Procedimientos Civiles.

 Los bienes muebles se adquieren por usucapión en dos años si la posesión es de buena fe, y en cuatro años si la posesión es de mala fe.

 La usucapión no puede comenzar ni correr:

I. Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de los bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley;

II. Entre las personas que vivan como marido y esposa sin estar casados y sin que exista algún impedimento que impida el matrimonio entre ellas

III. Entre los incapacitados y sus tutores mientras dure la tutela;

IV. Entre copropietarios o coposeedores respecto del bien común;

V. Contra quienes se encuentren fuera del Estado en servicio público; y

VI. Contra los militares en servicio activo, en tiempo de guerra.

 La usucapión se interrumpe:

I. Si el poseedor es privado de la posesión del bien o del goce del derecho por más de un año;

II. Por demanda judicial presentada en tiempo o cualquier otro género de interpelación o de requerimiento legalmente hechos al poseedor. Se considerará la prescripción como no

interrumpida si el actor desistiese del requerimiento, de la interpelación o de la demanda, o fuese ésta desestimada; y

III. Porque la persona a cuyo favor corre la usucapión reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indubitables, el derecho de la persona contra quien prescribe.

Artículo 1847.- El efecto de la interrupción es inutilizar, para la usucapión, todo el tiempo corrido antes de ella.

 Quien hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este Código para usucapirlos, puede promover juicio contra quien aparezca en el Registro como propietario de esos bienes, a fin de que se declare que la usucapión se ha consumado y que el solicitante ha adquirido, por ende, la propiedad.

 La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción se inscribirá en el Registro y servirá de título de propiedad al poseedor.

 Artículo 1854.- Quien haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para usucapirlos, y no tenga título de propiedad o teniéndolo no sea inscribible por defectuoso, si no está en el caso de deducir la acción que le concede el Artículo anterior, por no estar inscrita en el Registro la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, podrá demostrar ante el Juez competente que ha tenido esa posesión. El procedimiento se seguirá en la siguiente forma:

I. El interesado acompañará a su solicitud el Certificado del Registro Público que se demuestre que el bien o bienes de que se trata no están inscritos;

II. En la solicitud se mencionará con toda especificación:

a. El origen de la posesión;

b. El nombre de la persona de quien en su caso la obtuviere el peticionario y el del causahabiente de aquélla si fuere conocido;

c. El nombre y domicilio de cada uno de los colindantes; y

d. La ubicación, medidas y colindancias del predio o predios de que se trate.

III. Se convocará a las personas que puedan considerarse afectadas, mediante edictos que se publicarán por tres veces consecutivas, de siete en siete días en el Periódico Oficial del

Estado, y en el de mayor circulación en la entidad, y los edictos se fijarán, además, en los lugares públicos de la ubicación de los bienes;

IV. A quienes comparezcan respondiendo a la convocatoria a que se refiere la fracción anterior, se les entregará sendas copias de la solicitud del peticionario y de los anexos presentados con ella, para que la contesten dentro del término de ley. Para el mismo fin, se correrá traslado, terminadas las publicaciones, al agente del Ministerio Público adscrito, al registrador de la propiedad y a los colindantes y, en su caso, a la persona de quien el interesado dijo haber obtenido la posesión o a su causahabiente si fuere conocido;

V. Los testigos que deben declarar en la información serán tres, que necesariamente tengan su domicilio en el lugar de ubicación del inmueble objeto del juicio; y

VI. Los términos y recursos para este juicio serán los del juicio ordinario.

LA PROPIEDAD

Primera etapa: El derecho de propiedad al través de la evolución sufrida en el derecho romano. Este estudio sólo tiene por objeto precisar qué modificaciones substanciales sufre la propiedad en el derecho romano. Este la consideró como un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo para usar, disfrutar y disponer de una cosa. Esta era la característica del dominio ex jure quiritum. Después vino el concepto de propiedad que se elaboré en el derecho pretoriano.

Comenzamos el estudio del derecho de propiedad, como derecho subjetivo. De su origen hemos hablado, al referirnos a la propiedad privada.

Debemos distinguirlo de otras instituciones similares, como son la tenencia y la posesión, para lo cual seguiremos el criterio romano. Ellos distinguieron el corpus (detentación material de la cosa) del animus (intención de sentirse dueño de ella, independientemente de tener título de propiedad sobre la misma).

En la tenencia, se posee el corpus, la cosa está en poder del tenedor, pero no se tiene el animus (se reconoce en otra persona la calidad de propietario). Esto ocurre por ejemplo en un alquiler.

En la posesión se tiene el corpus y el animus, pero hay que distinguir dos casos. En la posesión ilegítima, que se daría en caso de robo, el poseedor tiene el corpus y el animus, pues no reconoce el derecho del propietario legítimo, pero no tiene ni justo título ni buena fe. En la posesión legítima, el poseedor coincide con el propietario, por lo cual tiene corpus, animus, justo título y buena fe. Por eso podemos decir, que todo propietario es poseedor, pero no todo poseedor es propietario.

Los romanos definieron la propiedad como el más absoluto señorío jurídico (amparado por las leyes) sobre cosas corporales, ya que no admitieron la propiedad de objetos inmateriales, como sobre los derechos de propiedad intelectual.

Definición. Aplicando la definición del derecho real a la propiedad, diremos que ésta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta. Esta definición tiene el mal de no señalar más que un solo carácter de la propiedad, cuya exactitud misma, puede ponerse en duda, pues se verá que ni el derecho de goce ni el de disposición de los propietarios son, realmente, absolutos; al contrario, aplican numerosas restricciones.

Artículo 1855.- Por la función individual del derecho de propiedad, el propietario de un bien puede usar, disfrutar y disponer de ella sin más limitaciones que las que fijen las leyes y con arreglo a las modalidades que las propias leyes establezcan.

 Artículo 1857.- La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización.

 Artículo 1858.- Se declara de utilidad pública la adquisición que haga el gobierno de terrenos apropiados para la constitución del patrimonio de familia o para que se construyan casas habitaciones que se alquilen a las familias pobres, mediante el pago de una renta módica.

 El gobierno puede, mediante indemnización, ocupar la propiedad particular, deteriorarla y aun destruirla, si eso es indispensable para prevenir o remediar una calamidad pública, para salvar de un riesgo inminente a una población o para ejecutar obras de evidente beneficio colectivo.

 El propietario o cualquier poseedor derivado de un predio tiene derecho de ejercer las acciones que procedan para impedir que, por el mal uso de la propiedad del vecino, se perjudique la seguridad, el sosiego o la salud de los que habitan el predio.

 También tiene el propietario derecho, y en su caso, obligación, de cerrar o de cercar su propiedad, en todo o en parte, del modo que lo estime conveniente y lo dispongan las leyes o reglamentos, sin perjuicio de las servidumbres que reporte la propiedad.

NO SE DEBE HACER

 Nadie puede edificar, plantar ni sembrar cerca de las plazas, fuertes, fortalezas y edificios públicos, sino sujetándose a las condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia.

 Nadie puede construir, cerca de una pared ajena o de copropiedad, fosos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, ni instalar depósitos de materias corrosivas, máquinas de vapor o fábricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o nocivos, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos, o sin construir las obras de resguardo necesarias con

sujeción a los mismos reglamentos, o, a falta de ellos, a lo que se determine por juicio pericial.

 Nadie puede plantar árboles cerca de una heredad ajena, sino a la distancia de dos metros de la línea divisoria si la plantación se hace de árboles grandes, y de un metro, si la plantación se hace de arbustos o árboles pequeños.

 Si las ramas de los árboles se extienden sobre heredades, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho de que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad; y si fueren las raíces de los árboles las que se extendieran en el suelo de otro, éste podrá hacerlas cortar por sí mismo dentro de su heredad, pero con previo aviso al vecino.

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 Artículo 1872.- El dueño de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a una altura tal que la parte inferior de la ventana diste del suelo de la vivienda a que dé luz tres metros a lo menos, y en todo caso con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre cuyas mayas sean de tres centímetros a lo sumo.

 El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados y azoteas de tal manera que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o edificio del vecino.

DE LOS MEDIOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Se reconocen como medios de adquirir la propiedad:

I. La ocupación;

II. La adquisición de frutos y productos;

III. La accesión;

IV. La donación, por acto unilateral de voluntad;

V. La herencia;

VI. La usucapión; y

VII. Los contratos traslativos de dominio.

 Ocupación es la toma de posesión permanente de los bienes sin dueño o cuya legítima procedencia se ignore, con el ánimo de apropiarse de ellos. ( Hay ocupación en la caza y pesca, en el descubrimiento de tesoros y en la

captación de aguas).

 La propiedad de los bienes da derecho: A adquirir lo que a éstos se una o incorpore natural o artificialmente, se llama accesión y a adquirir los frutos naturales, industriales o civiles producidos por tales bienes.

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