TERCEROS DE BUENA FE

Terceros de buena fe

Guillermo Areas Cabrera

Desde 1990 se puso de moda el traspaso de propiedades teniendo como origen títulos agrarios falsos, compraventas falsas, ejecuciones ficticias, nacimiento de nueva cadena registral, etc., etc., creando así un problema jurídico, pues los tribunales de justicia tienen que determinar si la ley protege al verdadero propietario que fue asaltado económica y jurídicamente o al tercer adquiriente, quien supuestamente adquirió de buena fe al amparo de la fe registral.

Nuestro Arto. 3796 C establece en su párrafo segundo: “Los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por persona que en el Registro Público aparezca con derecho para ellos, una vez inscritos no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubieren contratado por título oneroso, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante”.

La jurisprudencia en Nicaragua, basada en el artículo anterior, por lo general ha protegido al supuesto adquiriente de buena fe. El derecho evoluciona y ya encontramos sentencias en el extranjero las cuales sostienen que la protección que concede el artículo 3796 C, similar al de otras legislaciones, “se entiende de que rige frente aquellos casos en que la nulidad o rescisión del título sobrevengan por situaciones jurídicas cuya ilicitud sea de índole civil estrictamente, mas no para oponerse a quien ha sido la víctima original de un despojo fraudulento, hecho al amparo de documentos públicos falsos y de inscripciones y asientos logrados bajo su manto... Permitir que la publicidad registral ampare un ejercicio antisocial de los derechos por su medio consagrados es consentir la persistencia del abuso... Han lesionado además en forma intensa los derechos del directamente ofendido, una víctima, que constitucionalmente tiene el derecho a encontrar reparación para las injurias o daños que haya recibido su persona, propiedad o intereses morales, debidamente amparados en la Constitución Política”

Partes de considerando de sentencia chilena.

No hay duda de que estamos ante una cuestión de prioridad de derechos y nos preguntamos, ¿cuál derecho prevalece? La propiedad del propietario legítimo original que se encontraba debidamente inscrito en el Registro correspondiente o la del tercer adquiriente que compra de un estafador. La respuesta debe de ser la tutela del derecho del propietario original, pues en todo momento es un dueño legítimo y auténtico. El que alega la buena fe conserva el derecho de reclamar contra quien corresponda las responsabilidades del caso ante la pérdida del inmueble, así como las indemnizaciones que resulten procedentes, pero la propiedad debe de restituirse al original y legítimo propietario despojado por una acción fraudulenta.

Analizando lo que dice nuestro artículo 3796 C, estamos seguros que el legislador al referirse a “los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por persona que aparezca en Registro con derecho para ello” se refirió a los actos o contratos legítimos y válidos y no a los actos o contratos inexistentes por nulos dado su origen delictuoso. El espíritu de la norma nunca fue que se aplicara al traspaso fraudulento e ilícito para convalidarlo.

La persona a que se refiere el Arto. 3796 C que en el “Registro Público aparezca con derecho para ello” de ninguna manera puede referirse a la participación de un estafador que utiliza un subterfugio para despojar del bien al propietario, pues ello implica la inexistencia del contrato, y si no existió, ¿cómo puede tener efectos?

Señala el licenciado Fernando Montero Pina

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