Analisis financiero.TRABAJO PRÁCTICO Nº 1

Enviar antes del momento de entrega indicado en el programa a: tp.a.financiero@gmail.com.

TRABAJO PRÁCTICO Nº 1

Se puede trabajar en grupos de hasta tres personas (no pregunte si pueden ser cuatro ☺) y hacer una única entrega grupal. La entrega se hace por email en un único archivo MS Word autocontenido. Para copiar gráficos y cuadros de Excel en Word seleccione lo que quiera copiar y péguelo en Word usando Paste Special / Picture Enhanced Metafile (o Pegado Especial / Imagen Metarchivo Mejorado). La idea es que debamos abrir un único archivo Word y que el mismo contenga la totalidad de la respuesta del grupo.

Le adelantamos que no corregiremos todos los ejercicios, sino que elegiremos algunos y pondremos la nota del TP en función de la performance del grupo en la fracción que corrijamos. De cualquier modo, la importancia directa de los trabajos prácticos en la nota final es muy pequeña. Los TPs sí tienen una gran influencia indirecta en la nota final ya que los participantes encuentran que estos ejercicios y la lectura del libro son una ayuda importante para comprender el material. Del campus virtual puede bajar el archivo TP_1.Enunciado-Tablas.xlsx que contiene copia de todas las tablas referidas aquí y también el propio archivo Word con este texto por si le fuese de utilidad, TP_1.Enunciado-Texto.doc.

Ejercicios del libro de Estrada – Capítulo #21 Ejercicios 1 a 5 (p. 289-290)

1.  Considera los proyectos de la siguiente tabla. La empresa que necesita evaluarlos utiliza una tasa de descuento del 10% en todos sus proyectos.^[1]

[pic 1]

1. Calcula el VAN de todos los proyectos
2. Calcula la TIR de todos los proyectos

(Ayuda disponible en campus virtual apartado de Trabajos Prácticos – Respuestas a preguntas frecuentes: VAN y TIR)

[pic 2]

1. ¿Debería la empresa ejecutar el proyecto A? ¿Por qué?

El proyecto A podría llegar a emplearse ya que tiene un VAN positivo a una tasa de descuento del 10%

1. ¿Debería la empresa ejecutar el proyecto B? ¿Por qué? ¿Llevan los enfoques VAN y TIR a la empresa a tomar la misma decisión? ¿Por qué?

El proyecto B también es rentable, tiene un VAN de$13,6 y la TIR de 5% que hacen que el VAN sea cero. Para tomar la decisión nos inclinamos más a tomar el VAN que la TIR, ya que si bien la TIR es una herramienta de comunicación súper potente no es una herramienta necesaria para decidir.

1. ¿Debería la empresa ejecutar el proyecto C? ¿Por qué? ¿Llevan los enfoques VAN y TIR a la empresa a tomar la misma decisión? ¿Por qué?

El proyecto C no es rentable, da un VAN negativo y la tasa interna de retorno arroja mas de un resultado posible que hace que el VAN sea cero.

Ya con el solo hecho de ver un VAN negativo es condición necesaria y suficiente para rechazar el proyecto, más allá que haya varios valores de TIR.

1. Si la empresa tuviera que elegir entre los proyectos A y E, ¿cuál debería elegir? ¿Por qué? ¿Llevan los enfoques VAN y TIR a la empresa a tomar la misma decisión? ¿Por qué?

Si se tuviera que elegir entre dos proyectos, lo primero que podríamos comparar son los VAN que arrojan el ejercicio con la misma tasa de descuento, el VAN(A) es mayor que el VAN (E), con lo cual da mayor rentabilidad el proyecto A, más allá que la TIR de A sea menor que la TIR de E  nos inclinamos a ver el VAN.

Uno más sobre TIR

1. Un colegio privado que por año cobra diez cuotas mensuales de 2.000$ c/u, acepta 18.000$ como prepago de todas las cuotas de un año al inicio de diciembre del año anterior al de cursado de clases. Normalmente las cuotas se pagarían a principio de mes desde marzo a diciembre del año de cursado.

1. ¿Cuál es el rendimiento efectivo anual implícito en este descuento?

1. ¿Y si aceptasen 16.000$ como prepago del total de las matrículas?

1. Si la tasa efectiva anual para un depósito a plazo fijo inferior a un año fuese 12% anual, ¿cuánto sería la cantidad de dinero de la que hay que disponer en Diciembre del año anterior para hacer 10 plazos fijos que estén justo calzados con cada cuota a pagar? Si ud. no tiene problemas de liquidez, ¿le conviene o no le conviene la oferta del colegio?

(Ayuda disponible en campus virtual apartado de Trabajos Prácticos – Respuestas a preguntas frecuentes: Riqueza Final y Plazo Fijo. Para reforzar éste tema puede ver también la referencia a Rentabilidad Simple)

1. ANALIZANDO UNA INVERSIÓN EN LADRILLOS

Para comprender la utilidad de lo que haremos ahora, le sugiero que destine un minuto a ver este video del famoso inversor Warren Buffett analizando cuál es el error más grande que cometen los inversores: http://youtu.be/rhXvAtz7heo.

Implementaremos ahora la sugerencia de Buffett. En particular, analizaremos la rentabilidad de invertir en un departamento usado en Buenos Aires replicando el informe “Rentabilidad por alquiler en piso histórico” publicado por Reporte Inmobiliario (RI) el 21 de diciembre de 2015 (incluido como anexo de este TP). RI publica este cómputo anualmente desde hace varios años. Aquí queremos entender bien cómo está computado el número que ellos publican para poder comprender adecuadamente su conclusión y eventualmente usarla para tomar decisiones. Una vez terminado el ejercicio Ud. podrá rehacerlo con los supuestos que considere más razonables aun si ellos difieren de los utilizados por RI; pero aquí nos limitaremos a reproducir lo que ellos hacen. El informe usa como testigo un depto. usado de 85 m2 localizado en Agüero y Las Heras (Barrio Norte de la Ciudad de Buenos Aires), 9º piso, 3 ambientes, con balcón y dependencias de servicio, buen estado, luminoso. Haremos un flujo de fondos en base anual, comenzará en el año 0 y luego durará 10 años más, o sea un total de 11 años. Supuestos del ejercicio:

Flujos de capital: se ejecutan sólo en el año 0 y en el año 10.

1. El precio de compra es US$ 160.000 (equivalente a AR$ 2.128.000 al tipo de cambio libre de 13,3 AR$/US$ vigente al momento de la confección del informe). Suponga que este monto se eroga en el año 0, al igual que las comisiones de inmobiliaria (3%) y el costo de escrituración (2%). En el año 10 se vende el depto. en el mismo valor en US$ al cual fue comprado, se paga comisión de inmobiliaria (3%) y costo de escrituración (1%).

Flujos corrientes: se ejecutan anualmente entre el año 1 y el año 10, ambos inclusive. Hay varias formas de computar esto pero, como deseamos replicar el número de RI, seguiremos su método. Para cada línea de ingresos y gastos corrientes, RI hace la suma directa de los flujos de cada uno de los 10 años y luego imputa a cada año en el flujo de fondos el valor anual promedio.^[2] Si bien siguiendo a RI le daré números en pesos, para facilitar el ejercicio le recomiendo que traduzca todos ellos a dólares al tipo de cambio libre antedicho. Esto equivale a suponer que el tipo de cambio real se mantiene constante durante el horizonte de planeamiento del ejercicio, supuesto que relajamos en 7.3 más abajo). RI supone que se compra el departamento en un año (año 0) y que los flujos corrientes del primer año (ingresos y gastos) se perciben un año más tarde (año 1).

1. Alquiler: Se conviene la modalidad “paquete” por AR$ 9.500 mensuales (= AR$ 7.000 de alquiler + AR$ 2.500 de expensas). Se supone que  cada contrato de alquiler dura 28,5 meses y que luego hay 1,5 meses de vacancia hasta que entra un nuevo inquilino. En total el departamento estará alquilado durante 114 meses, durante los cuales se percibirán alquileres, y vacante durante 6. Sin embargo, en este informe RI supone que se cobran al inquilino las expensas durante los 120 meses, no durante 114.

1. Gastos. Pintura: Se estima una blanqueada antes del ingreso de cada inquilino, o sea cuatro en total. El costo total de cada blanqueada, sumando material y mano de obra, es AR$ 20.000. Pisos: Se estima un único cambio de alfombra a un costo de AR$ 16.000, el cual sería equivalente a cuatro plastificaciones del parquet según RI. Varios: se pagan arreglos varios por 300 AR$/mes, tasa municipal de alumbrado, barrido y limpieza por 3.000 AR$/año y aguas corrientes (AYSA) por 1.000 AR$/año.

Se pide:

1. Volcar datos.

Ingrese en la columna B de la hoja Ladrillos_cómputo de Trabajo en clase.xlsx (sección izquierda de color ladrillo ☺) los datos de ingresos y egresos del proyecto, de capital y corrientes, expresados en pesos. Usando el tipo de cambio libre (al momento del informe de RI) de la celda B7, reporte en la columna C los valores equivalentes en dólares.

A partir de los datos computados en la columna C, verá que la parte derecha de la planilla se completa automáticamente para todos los años.

Inserte las fórmulas que correspondan en las filas 12, 26 y 28, entre las columnas G y Q ambas inclusive. Exprese en sus palabras qué significan los números reflejados en el rango G28:Q28.

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