Antecedente Derecho Registral

Antecedentes históricos del derecho registral

El derecho registral como tal, data de décadas atrás, éste se creó en los países europeos, uno de los principales es Francia, en donde era más comúnmente conocido como sistema registral francés de comprobación de derechos o conservation deshipoteques: “este sistema registral es llamado también de transcripciones porque consiste en transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del registro, el cual se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas; es decir, que inicialmente se le conoció como registro de hipotecas.”

La forma en que se regulan los sistemas de esta clase, que han sido adoptados por muchos países, especialmente en la América Latina, varían notablemente de un país a otro, no obstante el combate al cual se ha sometido éste, por no ofrecer una absoluta seguridad y además por ser estrictamente voluntario, importante entonces es de hacer constar que las legislaciones de los países en que funciona este sistema; lo han rodeado de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confíen en la fe que les merece el registro. También se ha combinado con los sistemas alemán y australiano apareciendo así una nueva clase de sistema que podría llamarse sistema mixto. El sistema o derecho registral Alemán o Grundbuch, funcionaba mediante dos registros, que debían guardar entre sí la debida concordancia; éstos se dividían en registro Predial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos contenía la matrícula del inmueble en el cual se anotaban todos los actos por los cuales se transfería o gravaba el fundo. El segundo registro; por su parte, contenía la configuración topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza, situación, extensión superficial, forma, etc. Y en él se anotaban todas las modificaciones materiales de que el predio sea objeto. Toda modificación que sufría el inmueble, debía anotarse en ambos registros y esto daba la certeza de que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble está sujeta a un procedimiento previo que debe seguir el funcionario encargado del registro, ante quien deben presentarse los instrumentos que comprueban el dominio del solicitante, entregándose además un plano del fundo levantado por un ingeniero autorizado. A la solicitud se le da publicidad y si resultaran opositores, la cuestión se vuelve contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del registro facultades jurisdiccionales para resolver si procede o no la inscripción. Si la resolución es favorable, el solicitante es declarado dueño del inmueble mediante la inscripción.

Es indudable que este sistema, al establecer la firmeza de la inscripción, se garantizaba los derechos de terceros en forma efectiva. Consecuentemente, el Estado era garante de la inscripción, y en caso de error, el perjudicado tiene acción de perjuicios en contra de éste, cuando aquél se deba a negligencia de los funcionarios encargados del registro.

El sistema alemán de administración de tierras, aseguraba la publicidad de éstas con dichos registros. La forma de estos documentos varia de uno a otro pero todos tienen un sistema de publicidad real. Este sistema actualmente, se encuentra organizado en los Estados de Prusia por una ley del cinco de mayo de 1872, siendo extendido a todo el Imperio con la vigencia del Código Civil Alemán de 1900.

El sistema de derecho registral australiano, también conocido como el Act Torrens, por su nombre en inglés, se implementó inicialmente en Australia del Sur, la autoría de este derecho registral se le atribuye a Sir Robert Richard Torrens, de allí se deriva su nombre. Para una mejor comprensión de este sistema, cabe remontarse al país para el cual fue diseñado, es hasta tiempos contemporáneos un país de reciente colonización, ya que, hacia la primera parte del siglo dieciocho, nueva Holanda que era el nombre con que se conoció, era con excepción en algunas partes de sus costas, considerada y descrita como una tierra desconocida o al menos así figuraba en los mapas de la época. “No fue sino hacia el año de 1788, en el Estado de Nueva Gales del Sur, donde aparecen originalmente los colonizadores ingleses, y hasta entonces aún se ignoraba si en el centro del continente existía un gran paraje desierto o si en realidad existía una enorme zona marina; siendo hasta 1836 cuando el actual Estado de Australia del Sur llega a ser estimado como una provincia británica, que era gobernada por un 9 establecido Consejo Legislativo, convirtiéndose tiempo después en los dominios del Parlamento local.

Inicialmente los ocupantes de dichas tierras, únicamente rentaban grandes porciones de terreno, situación que evolucionó favorablemente cuando se autorizó a los residentes de dichas tierras para escoger y comprar las extensiones que se consideraran mayormente cultivables, lo que a su vez fue impulsado por el aumento de los capitales y la proliferación de la Industria.”

El Autor de este sistema, un Irlandés nacido en la Ciudad de Kork en el año de 1814; se estableció en Australia del Sur por el año de 1840, llegando a ocupar el puesto de director de aduanas, siendo por consiguiente parte integrante del primer Consejo Legislativo, y quien a su vez fue nombrado en el año de 1852 Tesorero y Registrador General. Fue entonces que mientras fungía en aquél cargo, pudo apreciar las dificultades que se observaban en el régimen Inglés de transferencias inmobiliarias, actividades que se regían a través de una oficina llamada Registro General; creada para tal efecto en 1841, conservándose en dicha oficina, convenios, arrendamientos, testamentos, sentencias, mapas, etc. y todo instrumento relativo a derechos que recaían sobre bienes inmuebles. Haciendo un análisis de tales aparecimientos, que este sistema surge libre de antecedentes jurídicos, ello como una medida práctica, para resolver una necesidad propia de aquél momento; sin embargo hay autores que afirman que tal sistema se inspiró en las disposiciones establecidas para el registro naval que tenía como base legal la ley marina (mercante Inglesa), la cual reguló lo relativo a la enajenación de naves. Dicho sistema, se caracterizó porque se exigía la identificación de las fincas, a través de un plano a escala, que era establecido por la ley y que a su vez lo certificaba un agrimensor jurado, estableciéndose una clase de procedimiento inicial de inmatriculación, surgiendo de éste la fuerza constitutiva y legitimadora de las inscripciones. Para poder inscribir los derechos, la solicitud inicial era dirigida al registrador general, la cual era elaboraba por el propietario en modelos que se obtenían en diferentes establecimientos, anexándose los títulos que acreditaban el derecho del

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