Contratos consensuales

CONTRATOS CONSENSUALES

Contratos consensuales son aquellos para cuya validez no se requiere ni la observancia de una forma, ni la datio rei, tan sólo el consentimiento de las partes, tanto presentes como ausentes, y ya lo manifiesten de modo expreso o tácito, de palabra, per estipulatum o per nuntium.

Compraventa, arrendamiento, sociedad y mandato son las formas de los contratos consensuales, dominados, de la buena fe, libres de embarazos formales y accesibles, a las nuevas necesidades del comercio mundial.

COMPRAVENTA.

Compraventa emptio venditio es un contrato consensual por el que un de las partes vendedor se obliga a transmitir la posesión de una cosa, y a asegurar su pacífico goce, en tanto que la otra comprador asume la obligación de entregar en propiedad una suma de dinero pretium.

La compraventa romana es un negocio meramente obligacional: crea obligaciones para comprador y vendedor, en cumplimiento de las cuales uno y otro entregan la cosa y el precio. De ella no nace un derecho real a favor del que adquiere, ya que la obligación de transmitir y la efectiva transmisión se producen con independencia.

Objeto de la compraventa puede ser una cosa corporal o incorporal, presente o futura. Si es cosa corporal, es dable determinarla según su propia individualidad o bien por su pertenencia a un genus. De la compraventa de cosas genéricas no hay fuentes claras. Posible es la cv. de una cosa futura, sea bajo la condición de que la cosa llegue a existir, como ocurre cuando sobre la cosecha próxima a un viñedo, que deba pagarse el precio aunque no haya sobrevivido la cosa. Con relación a las cosas incorporales se admite la compraventa de una servidumbre predial, del usufructo, de la herencia ya adquirida por el heredero.

Cualquier cosa puede servir de precio. El precio debe consistir en una suma de dinero. Del precio se exige que sea certum; determinado. El precio ha de ser verdadero y no simulado. No hay venta sino donación, cuando el vendedor se conviene con el comprador en que no le exigirá el precio.

Al propio tiempo se encubre una donación prohibida bajo una venta -entre cónyuges-. Mas no se exige que el precio sea justo. La exigencia del precio sólo viene condicionada en que si alguien vende un inmueble por un acantidad inferior a la mitad de su justo valor, puede pedir la rescisión de la venta. Se reconoce al comprador la facultad de elegir entre la restitución de la cosa y el pago de lo que falta.

De la compra venta nacen dos acciones de buena fe: la actio empti o ex empto, a favor del comprador y la actio venditi o ex vendito, a favor del vendedor.

Obligaciones de las partes

El vendedor se obliga, en primer término, a transmitir al comprador la posesión de la cosa, que se califica como habere licere. Existe la obligación de transmitir el habere licere, pero nunca la de transmitir la propiedad, hasta el punto de que si media un pacto sobre ese extremo, queda excluida la compraventa. Entregada la cosa, el vendedor responde de la privación de la posesión y el disfrute que pueda sufrir el comprador como consecuencia de una sentencia condenatoria. La responsabilidad surge cuando un tercero que es dominus de la cosa, vence en juicio, al comprador, o tb. cuando, sin discutir sobre la propiedad, tiene sobre ella un derecho de servidumbre de usufructo o de prenda, y le es conferida judicialmente, por razón del mismo, la posesión.

En el caso de venta de una cosa sabiendo que es ajena, o de compra de una cosa, cesa tal responsabilidad. Cabe que la propia ley declare irresponsable al vendedor, como ocurre cuando la cosa objeto del contrato pertenece a las iglesias o a las obras pías. El vendedor responde tb. de los vicios o defectos ocultos de la cosa. Tal responsabilidad va ligada a la mancipatio, y se basa en la declaración de inexistencia de los mismos que, al concluir ésta, formula el enajenante. No procede cuando nada se declara al respecto. Pero no sólo por mancipatio, sino tb. por stipulatio se acostumbra asegurar la responsabilidad de que tratamos. Desde la época de Cicerón el vendedor es responsable de los vicios que, no siéndole ignorados, oculta al comprador. Esta responsabilidad es independiente del dictum in mancipio o de la stipulatio. La responsabilidad de los vicios ocultos es regulada por los ediles curules, a cuyo cargo corre la policía de los mercados públicos. Ej. el vendedor de esclavos está obligado a declarar expresamente los vicios o defectos de los mismos. En virtud del propio Edicto, el comprador puede exigir que le sea ofrecida garantía estipulatoria. Y si tal no le es prestada, puede ejercitar la actio redhibitoria, en el término de dos meses, o la actio quanti minoris, en el de seis meses. Junto a la garantía estipulatoria señala el Edicto una responsabilidad inmediata en orden a los vicios ocultos, que se hace efectiva tanto si el vendedor los conoce como si los ignora. El comprador está asistido, a este respecto, por la actio redhibitoria y por la actio quanti minoris, ejercitables en los plazos de seis meses y un año respectivamente. La actio redhibitoria se endereza a la devolución del precio pagado, contra la restitución de la cosa; la actio quanti minoris tiende a la reducción del precio, conservando la mercancía comprada. Se admite que el comprador pueda valerse de la acción contractual -actio empti- para exigir responsabilidad por los vicios de la cosa.

A la compraventa pueden agregarse algunos pactos, que tendiendo a eliminar los efectos del contrato, se hacen valederos mediante las acciones propias de éste:

• Lex commissoria: se tiene por celebrado el contrato cuando el comprador deja de pagar el precio dentro del tiempo señalado, debiendo restituirse la cosa con los frutos percibidos.

• In diem addictio: es un pacto por virtud del cual se reserva el vendedor la facultad de rescindir el contrato, si dentro de cierto tiempo se presenta otra persona que ofrece mejores condiciones. Transcurrido el plazo sin que nadie haga una oferta más ventajosa, o si haciéndose ésta, no la acepta el vendedor, se considera firme el primer contrato; en el caso contrario, se rescinde la primera venta, quedando entonces confirmada la venta a su favor.

• Pactum disciplicentiae: el comprador se reserva la facultad de rescindir el contrato si la cosa no resulta de su agrado -condición resolutoria- o bien supedita la propia existencia de la cv al hecho de que aquélla le ofrezca interés -condición suspensiva-. Si no se fija plazo a uno u otro respecto, el Edicto curul otorga al comprador una actio in factum, ejercitable durante 60 días, para declarar sin vigor el contrato. Habiendo pasado el plazo, la cv se considera firme, si se trata de condición resolutoria, o se tiene por no concluida, en el caso de condición suspensiva.

• Pactum de retrovendendo: el vendedor se reserva la facultad de rescatar la cosa dentro de cierto tiempo, mediante la restitución del precio al comprador.

• Pactum de retroemendo: el comprador puede obligar al vendedor a que adquiera de nuevo la cosa, dentro de un tiempo determinado, y por el mismo precio.

ARRENDAMIENTO

Es un contrato consensual, por el que, a cambio de una merced o remuneración, un sujeto se obliga a procurar a otro el uso y disfrute de una cosa, -locatio conductio rei- , o a prestarle determinados servicios - locatio conductio operarum-, o a realizarle una obra - locatio conductio operis-. Según las ideas romanas es locator, de un lado, el arrendador de la cosa -locatio conductio rei- y el que presta los servicios -locatio conductio operarum-, y de otro, el que encarga la obra -locatio conductio operis-, ya que éste es quien suministra los materiales con que se ejecuta el opus.

Problema todavía no resuelto es el referente a los orígenes de la locatio conductio. La opinión más común descubre su raíz en los negocios concluidos por el Estado respecto a las tierras públicas. Bajo ciertos aspectos, locatio conductio y emptio venditio ofrecen gran analogía. Las obligaciones recíprocas que nacen de la primera se hallan garantizadas mediante acciones in ius y ex file bona, cuyas fórmulas debieron ser semejas a las de la segunda. El arrendador - locator- dispone de la actio locati: el arrendatario(ejecutor del opus), de la actio conducti.

El arrendamiento de cosas - locatio conductio rei- crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario el uso o el uso y disfrute de aquéllas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida. Del arrendamiento no nace un derecho real, sino un derecho de crédito, ejercitable frente a la persona concreta del arrendador -locator-. El arrendatario es simple detentador y no goza de la protección interdictal acordada en beneficio del possessor.

El arrendamiento puede recaer sobre toda clase de cosas, con tal de que sean inconsumibles. No se excluye la posibilidad de arrendar el ejercicio de iura in re aliena, tales como el usufructo, la habitatio y la superficie.

obligaciones del locator

• Procurar el uso o el uso y disfrute de la cosa. El locator debe facilitar el libre goce y sin vicios de la cosa, según su actual y propio destino. La imposibilidad del uso o del uso y disfrute, siempre que se deba a culpa del locator, acarrea para éste la obligación de indemnizar todos los daños y perjuicios. En otro caso, queda liberado, pero no recibe la merced. Mientras dure el arriendo no le es dable al locator introducir en la cosa modificación alguna que la haga impropia o menos idónea para el goce convenido.

• Hacer las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa en la forma que requiere su propio y normal destino.

• Reembolsar al conductor los gastos necesarios y útiles

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