Ley 108-05

Introducción

Nuestro país en los últimos años ha buscado la forma de adecuarse a la Jurisdicción Inmobiliaria modernizándose esto se ha logrado sincronizando sus procesos a las tendencias simultaneas. Por esta razón los diferentes estamentos que la componen han podido unir esfuerzos para contribuir con la organización, desarrollo económico y social del país.

Gracias a este proceso en el 2005 se puso en vigencia la ley 108-05, la cual promueve la descentralización del sistema, la simplificación de los procesos, la desjudicialización y celeridad de los mismos, así como da facilidad para acceder a las diferentes unidades operativas de la jurisdicción según sea la necesidad del pueblo.

Este proceso ha sido apoyado con toda una plataforma tecnológica que ha transformado la práctica aplicable a la mesura, registro y titulación, permitiendo un mayor control de la documentación y mayor precisión en los trabajos de campo, lo que se traduce en un avance para el desarrollo de las operaciones inmobiliarias.

En el trabajo siguiente estaremos hablando de manera detallada de las partes que componen esta ley y todos los procesos que lleva consigo.

Ley Inmobiliaria 108-05

La Ley 108-05 tiene como objeto regular todo lo concerniente al registro de derechos inmobiliarios. Se fundamenta en la publicidad de los procedimientos antes los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria. Se establece una presunción de propiedad a favor del Estado, es decir, que el Estado Dominicano es propietario de todos los terrenos donde no se pueda probar que estén registrado a favor de alguien. Una vez un derecho de propiedad esté registrado es imprescriptible, es decir, que perdura. Se le da prioridad a la ley antes convenciones particulares aunque se instituye el carácter supletorio de otras normas y reglamentos, y en caso de contradicción prevalecerá la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

En lo referente a la interpretación se establece el carácter supletorio del derecho común. La ley 108-.05 es limitante al ejercicio abusivo de derecho.

El artículo No. 1, de la ley 108-05 establece que “el objeto de la ley es regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria”.

“El Estado dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno”.

El capítulo I nos habla de manera general de la Ley de Registro de Inmuebles (ley # 108-05).

Ley de Registro Inmobiliario y sus aspectos más importantes

La Ley de Registro Inmobiliario tiene por objeto el registro del derecho de propiedad y de las actuaciones jurídicas relativas al mismo.

Existen tres etapas para el primer registro inmobiliario, a saber:

a) Mensura

b) Depuración del derecho en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, y,

c) Registro en la Oficina de Registro de Títulos.

Esta última etapa otorga al propietario un Duplicado del Certificado de Titulo, imprescriptible, salvo el recurso de revisión por causa de fraude que está abierto durante un año después del registro de la Sentencia de Saneamiento.

La ley entro en plena vigencia en Abril del año 2007.

Finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario.

La finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario es el registro del derecho de propiedad principal y las cargas y gravámenes susceptibles de registro sobre el derecho de propiedad registrado. Esto quedó consagrado en el artículo #1 de la ley, el cual expresa "La presente ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registros en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la Republica Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado, a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria".

Proceso para registrar el Derecho de Propiedad.

Consiste en el proceso de Saneamiento abierto para todo interesado que pueda demostrar que posee un terreno a título de propietario. La posesión debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por un plazo de 20 años.

Para probar la posesión, además de testigos, el interesado debe presentar cualquier otra prueba que tenga en sus manos.

El Proceso de Saneamiento determina e individualiza el terreno y se depura el Derecho de Propiedad para ser registrado por primera vez.

Órganos autorizados a registrar la propiedad previstos por la Ley con la garantía del Estado.

Con la finalidad de registrar el Derecho de Propiedad, la ley organiza que se debe medir o mensurar el terreno, en consecuencia, se crea un Organismo que autorice las Mensuras, este Organismo es la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que es quien rige las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, las cuales son a su vez las encargadas finales de autorizar al Agrimensor a efectuar las Mensuras y de aprobar los planos que se someterán al Tribunal competente para su aprobación definitiva.

Luego viene la depuración en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya sea en el Tribunal de Primer Grado o en el Tribunal Superior de Tierras, según sea el caso. Luego de depurado el Derecho de Propiedad, se registra con la Sentencia definitiva en la Oficina de Registro de Títulos, que está bajo la dirección General del Registro de Títulos.

El capítulo II nos habla de los principios generales que rigen la ley de Registro Inmobiliario.

Principio de Territorialidad

Este principio significa que la ley solo alcanza aquellos bienes inmobiliarios localizados dentro de la Geografía Nacional, o sea, dentro de nuestro país.

Principio de Sistema de Publicidad Inmobiliaria

Este principio está basado en la idea del Estado como Propietario original que garantiza la depuración del Derecho de Propiedad y lo registra para disponer de esa información a todos los interesados.

Este principio se basa en los criterios de:

• Especialidad

• Legalidad

• Legitimidad

• Publicidad

Principio de que el Estado Dominicano es el propietario de todas las tierras del Territorio Dominicano.

Por la existencia de este principio es porque en el proceso de Saneamiento, el registro del Derecho de Propiedad se reclama contra el Estado y todo Proceso de Saneamiento termina con una Sentencia de adjudicación del inmueble. En caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe ser adjudicado al Estado Dominicano.

Principio de que todo derecho registrado es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.

Una vez registrada la Sentencia de Saneamiento y vencido el plazo de un año, contado a partir de dicho registro para la revisión por causa de fraude, ninguna persona, ni aún el Estado Dominicano, puede anular el Derecho de Propiedad registrado, el cual pasa a los herederos de los titulares y no prescribe.

Principio de Orden Público del Derecho Registrado

Los derechos registrados no pueden ser anulados, modificados, ni suprimidos por acuerdo entre las partes. En caso de ser sometido un acuerdo entre las partes que pretenda alterar los Derechos Registrados, prevalecerá la ley.

Principio de Facultad Reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia

Consiste en la facultad que otorga la Ley de Registro Inmobiliario a la Suprema Corte de Justicia para dictar los reglamentos y normas necesario para la aplicación de la ley.

Supremacía de la ley sobre los Reglamentos

Consiste que en caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos o normas, prevalecerá la ley.

Principio del Carácter Supletorio del Derecho Común.

Consiste en que cuando en un caso específico la ley sea insuficiente para esclarecer la interpretación de una norma, el Juez o Tribunal podrá ampararse en el Derecho Común.

Principio de Libertad de Pruebas en los casos de Orden Público

Significa que, en vista de que el Saneamiento es de Orden Público, se admite la más amplia libertad de pruebas.

La Ley de Registro Inmobiliario no ampara el ejercicio abusivo de los derechos

La Ley de Registro Inmobiliario no es una ley de despojo de derechos, como tampoco lo era la ley de Registro de Tierras.

Se organiza y se aplica para la protección de Derechos y velará porque no se realicen abusos de los derechos consagrados en la misma ley.

El capítulo III nos adentra en los reglamentos que tratan de la aplicación práctica de la le.

Reglamentos que complementan la Ley de Registro de Inmuebles

Los Reglamentos y Normas complementarias a la ley tienen por objetivo, adecuar sus postulados a las necesidades del Sistema sin que sea

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