Analisis de los nuevos procedimientos de la ley 108-05 de registro inmobiliario

ANALISIS DE LOS NUEVOS PROCEDIMIENTOS DE LA LEY 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO.-

Este nuevo instrumento constituye una ley de fundamento entrelazada por una serie de principios, que refuerzan su aplicación como una ley especial.

La presente Ley de Registro Inmobiliario deroga la Ley No. 1542 de Registro de Tierras de fecha 7 de noviembre de 1947, una ley anquilosada por el transcurrir de 58 años de existencia; con esta normativa pasaremos a una ley de procedimiento a una ley de fundamentos. Este nuevo instrumento jurídico, hace desaparecer todas esas trabas burocráticas que existen actualmente en el Tribunal Superior de Tierras y que hacen que los proceso duren una eternidad, motivo por el cual los abogados del país no se interesan por esta jurisdicción, a tal punto que la mayoría de los profesionales del derecho ignoran las cuestiones más elementales de la materia catastral y casi todas las universidades del país la tenían fuera de sus programas de estudios (pensum); con esta nueva normativa legislativa de tierras se viene a reforzar uno de los aspectos más importantes en nuestro país, que es la seguridad jurídica en el ámbito catastral.

Esta ley de registro inmobiliario, trae consigo modalidades que harán que los procesos se resuelvan en menos tiempo, lo que significa que serán más expeditos, veamos algunas de estas novedades.

Esta compuesta por diez principios, pero a nuestro entender lo más relevantes son los siguientes:

Principio II.- La presente ley de Registro Inmobiliario implementa el Sistema de Publicidad inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los siguientes criterios:

Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;

Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;

Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular;

Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su constancia.

Principio III.- El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno;

Este principio es lo que actualmente esta estipulado en el artículo 270 de la Ley 1542.-

Principio IV.- Todo derecho registrado de conformidad con esta ley es imprescindible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado;

Este es lo que constituye en la ley actual 1542, el artículo 175.-

Principio VII.- Cuando existe contradicción entre esta ley y sus reglamentos, prevalece la ley;

Principio VIII.- Para suplir cualquier duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de la presente ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y la facultad legal que tienen los Tribunales Superiores de Tierras y la Suprema Corte de Justicia a estos fines;

Este principio va a traer grandes debates jurídicos, como veremos más adelante en esta investigación, sobre todo por el carácter de especial de la norma. Pues bien, la primera novedad de esta legislación es la composición de la Jurisdicción Inmobiliaria, porque crea nuevos órganos que es importante conocerlos, porque de su conocimiento dependerá el éxito de los recursos contra medidas administrativas emanadas de los órganos de la Jurisdicción; estos órganos son los siguientes:

a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original;

b) Dirección Nacional de Registro de Títulos;

c) Dirección Nacional de Mensura y Catastro;

d) Comisión Inmobiliaria;

Como hemos visto más arriba, existen dos nuevos órganos, que son la Dirección Nacional de Registro de Títulos, que coordina todo lo relativo a los Registradores de Títulos del país, y la Comisión Inmobiliaria, que hará la función del Abogado del Estado. El tercer órgano que es la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, se fusiona con la Dirección Nacional de Catastro, que es una institución del Estado y que actualmente no cumple su rol para la cual fue creada; todos estos órganos están establecidos por el artículo 2 de esta interesante ley.-

Uno de los aspectos más relevantes de la presente ley, es lo relativo al apoderamiento directo de los Tribunales de Jurisdicción Original, ya que rompe las trabas burocráticas del Tribunal Superior de Tierras, no es posible que en este tiempo para apoderar a un Juez de Jurisdicción Original, tenga que enviar la instancia al Tribunal Superior de Tierras, y este prejuzga y a veces hasta las rechaza de manera administrativa, cuestión ésta que viola el artículo 25 de la Convención de los Derechos Humanos o Convención de Costa Rica, cuando establece “que a ningún ciudadano nacional o extranjero se le puede negar el acceso a la justicia, pero también el artículo 8, numeral 2, literal j de la Constitución Dominicana, referente al derecho de defensa; por lo que al consagrar esta nueva ley en el artículo 10 el apoderamiento directo, constituye un gran paso de avance.-

PROCEDIMIENTOS.-

EL PROCESO DE SANEAMIENTO INMOBILIAR.-

Saneamiento: Significa depurar los derechos, con el objetivo de asignarle uno o varios co-propietarios a un inmueble. Actualmente, el proceso de Saneamiento tiene 16 pasos tediosos y obsoletos, sin embargo, con la ley de registro inmobiliario se reducen a sólo 3 pasos;

Primero, el agrimensor apoderado solicita a la Dirección Regional de Mensuras y Catastro, la autorización para la realización de la mensura; una vez el agrimensor realiza la mensura y cumple con todo lo relativo a su publicidad y es aprobada, dentro de los 15 días posteriores a su aprobación la Dirección Regional de Mensuras y Catastro, debe enviar el expediente al Juez de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del Saneamiento; una vez el tribunal de Jurisdicción Original apoderado evacue su sentencia, vencido el plazo de apelación, que ahora es de 30 días a partir de la notificación de la sentencia por acto de alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria, remite esa sentencia con el plano definitivo aprobado por la Dirección Regional de Mensura y Catastro, al Registrador de Títulos territorialmente competente para que la ejecute y expida el Certificado de Título; como puede observarse, ya no hay decreto de registro, pero tampoco hay que enviar la sentencia al Tribunal Superior de Tierras para fines de revisión y aprobación, porque se derogan los artículos 15, 18, 124, 125 y 126 de la ley 1542 de Registro de Tierras, que trata sobre la Revisión obligatoria, ya que la Decisión del Juez de Jurisdicción Original sólo estará sujeta al Recurso de Apelación, por eso ya el Juez de Jurisdicción Original dará verdadera sentencia, no proyecto de sentencia.-

LA LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS, DE ACUERDO A LA LEY 108-05.-

La Litis sobre derechos registrados, podemos definirla como el acto mediante el cual se cuestiona el derecho real principal o accesorio registrado. Muchos abogados cuando depositan instancia en el Tribunal Superior de Tierras, la hacen llamar Litis sobre terreno registrado, sin embargo, esta terminología se encontraba en la ley 2337 del 1929, que modificó la orden ejecutiva 511 para establecer la competencia del Tribunal de Tierras para conocer esta contención, pero cuando surge la ley 1542 de Registrador de Tierras en el año 1947, este proceso quedó fuera de la Jurisdicción y competía a los tribunales ordinarios conocerlo, hasta que el legislador aprueba la ley 3719 del 28 de diciembre del 1953 y se modifica por la misma el artículo 7 de la ley 1542, insertándose el párrafo cuarto que trata de la Litis sobre derechos registrados, y así lo establece el artículo 28 de la nueva Ley de Registro inmobiliario, que obviamente, es un término más amplio, porque abarca tanto el derecho real principal como el accesorio.-

Conforme los preceptos contenidos en los artículos 29 y 30 de esta nueva legislación, este proceso se inicia depositando una instancia motivada en la secretaría del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, si en la Provincia donde radica el inmueble hay más de un Juez de Jurisdicción Original, la instancia se deposita en la Secretaría común, para que mediante el sistema aleatorio se designe uno de los jueces; luego esa instancia debe notificársele a la parte demandada en el plazo de la octava franca de ley a partir de la fecha del depósito de la demanda en la secretaría, el demandante debe depositar en la secretaría del Tribunal apoderado la constancia de que ha notificado al demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de la demanda. Hasta tanto el demandante cumpla con este requisito, el Tribunal no debe fijar audiencia, ni realizar ningún trámite procesal en relación a la demanda. Durante este proceso el Juez sólo conocerá dos audiencias: la audiencia de sometimiento de pruebas y la audiencia de fondo, pudiendo celebrar una tercera y última de manera excepcional en caso de que aparezcan nuevas pruebas, se revelen hechos a se planteen incidentes que a juicio del Juez deban ser ponderados, este podrá fijar una nueva audiencia dentro de los 30 días a partir de que tuviera conocimiento de lo mismo; de acuerdo al artículo 31, si queda demostrado durante el proceso la falta de fundamento de la demanda porque la misma haya sido ejercida con ligereza censurable o con el propósito deliberado de

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