Derecho civil Tema 15

TEMA 15

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Llega a nuestro CC la concepción unitaria del arrendamiento al decir que éste puede ser de cosa, obras o servicios.

Los Códigos modernos prescinden de esta Sistemática desafortunada, y así el BGB, el suizo o el italiano de 1942 regulan separadamente el arrendamiento de cosa y los contratos de obras y servicios.

CARACTERES.

El arrendamiento es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y temporal.

Contrato de cosas: Contrato por el q una de las partes se obliga a dar una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

El precio se fija en relación al tiempo de duración.

El rasgo fundamental es la duración temporal del contrato ya q “si el uso que se cede no tiene una limitación en el tiempo, se desvirtuaría el contrato”. No hay q conceder demasiada importancia a la frase “por tiempo determinado”, pues lo q pretende es q el arrendamiento no sea a perpetuidad y  prevé q el arrendamiento no lo sea por tiempo determinado.

Sentido moderno de la regulación d este contrato: Es la protección al arrendatario q se manifiesta en:

1-Procurar la estabilidad d los contratos

2-Reconocimiento de efectos contra terceros

3-Reconocimiento indemnización por mejoras útiles

4-Tendiendo a q sea justa la renta

CLASES

A parte de la distinción entre arrendamiento de cosas, obras y servicios, el arrendamiento puede ser:

a) Arrendamiento de bienes corporales

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                                                -Alquiler (fincas urbanas)

           a.1-Arrendamiento de inmuebles         -Colonato (fincas rústicas)

                                                -Partido (minas)

        a.2-Arrendamiento de bienes muebles

        a.3-Arrendamiento de semovientes

        a.4-Arrendamiento de naves

b) Arrendamiento de bienes incorporales o derechos

En nuestro drcho están admitidos tanto el arrendamiento de cosas muebles como el d derechos pues el art.1545 sólo excluye del contrato los bienes fungibles q se consumen por el uso.

LEASING: Contrato mediante el cual el usuario q precise adquirir un inmueble encarga a una empresa d arrendamiento financiero la adquisición del bien mueble para q, una vez adquirido por la empresa, ésta se lo arriende por un plazo determinado e irrevocable, satisfaciendo a cambio, una contraprestación o canon, con la particularidad q, transcurrido el plazo pactado, el usuario puede optar entre: devolver el inmueble, celebrar un nuevo contrato, adquirir el inmueble, ejercitando una opción de compra q debe llevar incluida este contrato.

NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Naturaleza del drcho del arrendatario: Se distingue entre arrendamiento inscrito(carácter real) y el no inscrito(carácter personal). Este criterio es rechazado por ROCA, PEREZ Y ALGUER, PUIG PEÑA Y CASTAN, afirmando la naturaleza personal del drecho del arrendatario por faltar la nota de inmediatividad y la eficacia hacia todos y no sólo las partes contratantes de forma  q por virtud d la inscripción sólo se le reconocen ciertos efectos reales frente al adquirente ulterior sin q por eso pierda su carácter de relación obligatoria.

REGIMEN DEL CC EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO DE COSAS

1-ELEMENTOS PERSONALES

Arrendador: el q se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio

Se le exige capacidad para contratar, pero no el ser dueño de la cosa ni tener poder de disposición. De ahí q puedan arrendar los menores emancipados, los q tengan el goce transmisible(ejm:usufructuario) y los q tnegan la admón.legal o voluntaria de los bienes de otro.

Arrendatario: el q adquiere el uso d la cosa o el derecho a la obra o servicio q se obligan a pagar.

Se le exige capacidad para contratar.

2-ELEMENTOS REALES

-COSA: Pueden ser objeto del contrato las cosas y derechos q estén en el comercio de los hombres, salvo los derechos personalísimos y las servidumbres prediales con independencia de los predios a q pertenecen. Se excluyen las cosas fungibles q se consuman por el uso pero cabe el arrendamiento para un uso q no las consuma. El uso ha d ser lícito y posible.

-PRECIO: Ha de ser cierto. Puede estar formado por una cantidad d dinero cierta y otra variable, incluso puede consistir en una parte alícuota del mineral extraído d la mina arrendada.

No es preciso q el precio consista en dinero y hay muchos arrendamientos en q la renta se paga en frutos, pero si la renta consistiera en una parte alícuota o tanto por ciento d los frutos q se obtengan no habría arrendamiento sino aparcería.

3-ELEMENTOS FORMALES

Normas generales: Deberán constar en documento público los arrendamientos de estos mismos bienes(inmuebles) por 6 ó más años, siempre q deban perjudicar a tercero.

-Cuando hubiese comenzado la ejecución d un contrato d arrendamiento verbal y faltare prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo q la haya disfrutado, el precio q se regule.

-Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos d bienes raíces q no se hallen no debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

CONTENIDO

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: El CC declara aplicables las disposiciones sobre el saneamiento señaladas para la compraventa declarando q cuando proceda la devolución del precio se hará la disminución proporcional al tiempo q el arrendatario haya disfrutado d la cosa.(opinión contraria la d Beltrán d Heredia y Gullon)

-El arrendador está obligado a:

1-Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin d conservarla en estado d servir para el uso a q ha sido destinada, estando obligado el arrendatario a poner en conocimiento del dueño en el más breve plazo posible la necesidad d tales reparaciones.

3- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. En cuanto a las perturbaciones por hechos d tercero el arrendador no está obligado a responder d la perturbación d mero hecho q un tercero causare en el uso d la finca arrendada, pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.

“El arrendador no puede variar la forma d la cosa arrendada”, obligado además a:

1-Pagar las cargas o tributos q recaigan sobre la propiedad d la cosa locada, salvo pacto en contrario.

2-Abonar los gastos necesarios

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1-Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2-Pagar los gastos q ocasione la escritura del contrato

3-A usar de la cosa arrendada como un diligente padre d familia, destinándola al uso pactado

4-A poner en conocimiento del propietario toda usurpación o novedad dañosa q otro haya realizado en la cosa arrendada. Es responsable el arrendatario d los daños y perjuicios q por su negligencia se ocasionaren al propietario.

SANCIÓN

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización d daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

EXTINCIÓN

Se produce por las siguientes CAUSAS:

1-Cumplimiento del término:

a)Si el arrendamiento se ha hecho p0or tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad d requerimiento.

b)Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días d la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende q hay tácita reconducción por el tiempo q se establece,  a menos q haya precedido requerimiento.

2-Si se pierde la cosa arrendada  o alguno d los contratantes falta al requerimiento d lo estipulado.

3-Por extinción del derecho del arrendador.

DESHAUCIO

El arrendador podrá desahuciar al arrendatario por alguna siguientes CAUSAS:

1-Por haber expirado el término convencional o el q se fija para la duración d los arrendamientos

2-Falta d pago en el precio convenido

3-Infracción d cualquiera d las condiciones estipuladas en el contrato

4-Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados q la hagan desmerecer

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