EL GRAN CONTRATO DE HIPOTECA.

CONTRATO DE HIPOTECA.

CONCEPTO.-La hipoteca es un contrato por virtud del cual una persona, llamada deudor hipotecario, constituye un derecho real del mismo nombre sobre un bien generalmente inmueble, determinado v enajenable, en favor de la otra parte llamada acreedor hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación, sin desposeer al deudor del bien gravado y que le da derecho al acreedor, ele persecución y en caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y de preferencia para ser pagado con el producto ele la enajenación, en el grado de prelación que señala la ley.

LAS CARACTERÍSTICAS l. Es un contrato accesorio de garantía y por lo tanto su existencia y validez dependen de la existencia y validez de la obligación garantizada, por lo que, en términos generales, la nulidad, transmisión, duración o extinción de la obligación influyen sobre la hipoteca. La extinción de la obligación garantizada origina la extinción de la hipoteca (2941, frac. II). La cesión del crédito origina la transmisión del derecho hipotecario (2032), pero no la produce la cesión de la deuda (2055 ).2 2. La hipoteca es una garantía real para el cumplimiento de la obligación de la cual depende, lo que significa que el valor del bien hipotecado está garantizando en forma preferente el cumplimiento de esa obligación, independientemente de la garantía tácita que representa todo el patrimonio del deudor, cuando éste es el que ha constituido el gravamen. Si la hipoteca la constituyó un tercero, el acreedor tiene como garantía específica el valor del bien hipotecado pero no el patrimonio del deudor hipotecario, por no ser éste el deudor de la obligación garantizada. 3. La celebración del contrato origina la creación del derecho real de hipoteca con los efectos anotados en el apartado l.

LA CIASIFICACIÓN.-El contrato de hipoteca es accesorio; unilateral, porque sólo genera obligaciones para el deudor hipotecario; gratuito, porque sólo genera provechos para el acreedor consistentes en la seguridad desde el punto de vista económico, de que será cumplida la obligación del deudor en su favor o indemnizado cabalmente en caso de incumplimiento; y sólo por excepción oneroso, cuando el acreedor pague una contraprestación al deudor hipotecario por la celebración del contrato y la constitución del derecho real, en cuyo caso también será bilateral; consensual, en oposición a real, porque no se requiere de la entrega de la cosa, para el perfeccionamiento del contrato, es más, el deudor nunca tendrá la obligación de entregar la cosa, mientras no se haga efectiva la garantía; formal, porque siempre se requiere de una manera determinada impuesta por la ley para la validez del contrato, y nominado, por la reglamentación que hace el código de este contrato.

Los ELEMENTOS

1. El consentimiento. El consentimiento se integra por la conjunción de voluntades del deudor hipotecario que puede o no ser el deudor de la obligación garantizada y el acreedor hipotecario, y debe referirse en forma expresa tanto a determinar en forma precisa la obligación garantizada y su monto, como a determinar en forma indubitable el bien o derecho sobre el que se constituye el derecho real de hipoteca.

  El objeto. En relación con este tema se precisarán qué características deben tener los bienes susceptibles de ser hipotecados; a qué bienes se extiende el derecho de hipoteca; qué bienes no comprende el derecho; qué bienes no pueden ser hipotecados, y algunos aspectos de interés relacionados con determinados contratos de hipoteca.

Las características del bien. Los bienes sobre los que se puede constituir el derecho real hipotecario deben ser: a) Determinados. Esta exigencia impide la constitución de hipotecas tácitas o generales que perjudican el crédito del deudor e impiden la constitución de segundas o ulteriores hipotecas sobre los bienes, por la inseguridad que representa para otros acreedores la falta de precisión del bien que constituye la garantía para el cumplimiento de la obligación. Dispone el artículo 2895: "La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados".

Inscribibles. Los bienes deben ser susceptibles de ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad por las razones antes anotadas (2919). Conforme al Código Civil vigente, ya no es un requisito del objeto de este contrato, el que recaiga sobre bienes inmuebles. El Código Civil de 1884 establecía en su artículo 1823 que: "la hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales ... " y el actual código suprimió ese requisito y por lo tanto existe la posibilidad de constituir hipotecas sobre bienes muebles, aun cuando en la práctica no se acostumbre, con la sola excepción de las hipotecas sobre embarcaciones.

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