CONTRATO DE HIPOTECA

DEFINICIÓN

Es propicio, tener presente cuál es el significado de la palabra hipoteca.

Guillermo Cabanellas de Torres, nos aclara, que la hipoteca es de origen griego y ésta "significa cabalmente SU-POSICION, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de sustituiría, añadiría o emplearla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación".

Carnelutti, por su parte, considera que la hipoteca no es un derecho de carácter material o sustantivo, sino una figura procesal.

Escudriñando el Código Civil Venezolano en su artículo 1.877 nos encontramos que el legislador establece que la hipoteca no sólo es un derecho real sino que ésta se puede constituir sobre los bienes del deudor o de un tercero para garantizar el cumplimiento de una obligación.

Más allá de esto la misma norma así como la doctrina sostienen que la hipoteca se constituye con la intención de garantizar el pago de un crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Asimismo, otorga al acreedor la potestad, que si no se le paga el crédito, pueda éste requerir la venta del bien al vencimiento de la deuda, sin importar en poder de quien se encuentre (derecho de persecución), y cobrarse con el precio de la venta antes que los demás acreedores (derecho preferente).

FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA

La fundamentación jurídica de la hipoteca se encuentra consagrado en TÍTULO XXI, CAPÍTULO II que comprende desde el artículo 1.877 hasta el artículo 1.884 del Código Civil Venezolano.

NATURALEZA JURÍDICA

La hipoteca es un derecho que se constituye exclusivamente sobre un bien inmueble.

CARACTERES

Los caracteres que determinan a la hipoteca son:

• Es un derecho real que grava la propiedad inmueble, que tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de una obligación.

• Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.

• Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.

• El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.

• Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

• Derecho de inmediación de poder del sujeto sobre la cosa, puesto que la hipoteca sujeta los bienes sobre los cuales se impone, de un modo inmediato y directo.

• Derecho de persecución el bien puede ser perseguido donde quiera que se encuentre y en manos de quien se encuentre.

SUJETOS

Los sujetos que intervienen en el contrato de hipoteca son: El acreedor hipotecario y el constituyente del gravamen que puede ser el deudor o un tercero según lo establecido en el artículo 1.877 delo Código Civil Venezolano.

INDIVISIBILIDAD, ESPECIALIDAD Y PUBLICIDAD

La hipoteca es un derecho indivisible. En este sentido los romanos tengan la máxima: "est tota in qualiber parte". De tal máxima se desprende que solo la hipoteca es indivisible, de tal manera que no hace indivisible al crédito mismo. A la muerte del acreedor, como a la muerte del deudor, la obligación se divide activa y pasivamente, según el derecho común; osea, que la acción real hipotecaria es la que es indivisible, de lo cual resulta que cada heredero del acreedor, aunque el mismo no sea acreedor sino una parte, puede embargar la totalidad del inmueble y que este permanezca gravado con la hipoteca, en tanto subsista una porción de la deuda no pagada.

Cabanellas de Torres concreta esta característica de la indivisibilidad de la hipoteca de la siguiente manera: "La hipoteca -dice- es indivisible, o sea, cada una de las cosas hipotecadas "y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes".

La especialidad de la hipoteca. Por cuanto que:

a) No puede subsistir sino sobre bienes especialmente designados y;

b) Destinados a garantizar una determinada obligación principal.

La Hipoteca está sometida a publicidad instrumental. La hipoteca está sujeta a publicidad instrumental, con lo cual se evita la existencia de hipotecas ocultas que los terceros no pueden conocer, pero que sin embargo puede perjudicarlos.

BIENES HIPOTECABLES O NO HIPOTECABLES

BIENES SUCEPTIBLES DE HIPOTECA (Art. 1881 CCV)

1. Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como inmuebles.

2. El usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios, con excepción del usufructo legal de los ascendientes.

3. Los derechos del concedente y del enfiteuta sobre los bienes enfitéuticos.

4. Ejemplos: Cuentas corrientes de crédito, letras de cambio, títulos de crédito transmisibles por endoso

BIENES NO HIPOTECABLES Existen una serie de bienes, sobre los cuales la Ley no permite la constitución de hipoteca inmobiliaria. Estos bienes son:

1. Bienes no susceptibles de ejecución (Art. 1.929 CCV).

2. Las cosas futuras (Art. 1.823 CCV).

3. El hogar (Art. 640 CCV).

4. Los bienes muebles (a excepción de las mencionadas) (L.H.M.Y.P.S.D.P.).

5. Bienes ajenos.

6. Los bienes que estén fuera del comercio.

7. Según el Art. 21 de la L.H.M.Y.P.S.D.P. no son susceptibles de hipoteca: El derecho de hipoteca mobiliaria. Los bienes especificados en el Art. 51 de la misma ley.

REQUISITOS DE FORMA

La solicitud de ejecución de hipoteca, deberá llenar los siguientes requisitos:

1. Los relativos a los documentos que deben anexarse a la solicitud.

• El documento protocolizado constitutivo de la hipoteca. De no existir tal documento, permitirá que el deudor hipotecario conserve la cosa en su poder, pudiendo enajenarla o gravarla nuevamente en grados sucesivos; y para los terceros que adquieren inmuebles, garantiza que su adquisición esté gravada o no, con hipoteca.

• La exigencia de presentar el documento constitutivo de hipoteca, junto con la solicitud de ejecución, es requisito de forma de la demanda. Contenida en el ordinal sexto del artículo 340 del C.P.C., pero si la obligación garantizada, consta en otros documentos distintos, tales como: pagarés, letras de cambio u otros documentos, estos deberán producirse igualmente con la solicitud, siempre que se trate de medios necesarios de pago, sin que puedan considerarse necesarios para facilitar el pago.

• La certificación expedida por el Registrador Subalterno en la cual conste los gravámenes y enajenaciones de que hubiere podido ser objeto el inmueble hipotecado, con posterioridad al establecimiento de la hipoteca, cuya ejecución se pide. Tal certificación, permitirá tanto al acreedor que pretende la ejecución, como al Tribunal que conozca de la misma, saber si existen terceros interesados en la ejecución que se adelante a los fines de su intimación, si fuere procedente.

2. Los relativos a la obligación por la cual, se traba la obligación de la hipoteca.

Están previstos en los artículos 660 y 661 y son:

• Que la obligación para la cual se trabe ejecución de la hipoteca sea la de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca (Art. 660), sin que sea necesario que la garantía hipotecaria, esté referida a una obligación que conste en el mismo instrumento por el cual se constituye la garantía, dado que existen obligaciones que se derivan de otros instrumentos, las cuales pueden reclamarse a través de este procedimiento ejecutivo, como ocurre con las obligaciones contenidas en letras de cambio, pagarés o contratos de cuenta corriente.

• Que la obligación sea de plazo vencido, esto es, que el plazo convenido para su cumplimiento haya expirado.

• Que la obligación sea líquida, en el sentido que la prestación esté determinada en un monto preciso.

• Que la obligación no haya prescrito. Se trata de la prescripción de la obligación, no de la hipoteca, pues puede ocurrir, que habiendo prescrito aquella, no haya ocurrido la de ésta, pudiendo tener, una y otra, distintos términos de prescripción.

• Que la obligación no se encuentre sujeta a condición, u otras modalidades.

3. Los relativos a la solicitud de hipoteca.

• Que cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 340; esto es, los requisitos de forma de la demanda. Sobre este aspecto cabe señalar que si bien, el artículo 661 del C.P.C., se refiere a "la solicitud de ejecución", la expresión debe tenerse como demanda propiamente dicha, de manera que el demandado intimado, pueda oponer cuestiones previas, conforme al contenido del parágrafo único del artículo 664.

• Que se indique el monto del crédito con los accesorios que estén garantizados por la hipoteca, para permitir al Juez excluir de la ejecución, el monto del crédito o los accesorios que no estén cubiertos por la hipoteca.

• Que se indiquen los terceros poseedores del inmueble hipotecado.

A causa de que el acreedor hipotecario puede trabar la ejecución sobre la cosa hipotecada y hacerla rematar, aún cuando esté poseído por terceros, que detenten el inmueble o lo posean a título de dominio, sin que hayan contraído obligación alguna con el acreedor, en cuyo favor se constituyó la garantía hipotecaria, como sucede en los casos siguientes:

1. El

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