El Contrato De Hipoteca

EL CONTRATO DE HIPOTECA

CONCEPTO:

Es un contrato accesorio que constituye un derecho real que se genera mediante el acuerdo e voluntades de las partes y este derecho recae sobre un inmueble a favor de un acreedor generando una garantía para este; la hipoteca es uno de los contratos mas importantes debido al tipo de garantías que ofrece según la clase y el valor del bien que se grava.

PARTES DEL CONTRATO

• Acreedor o titular del crédito

• Propietario del bien gravable

• propietario del bien: debe reunir ciertos requisitos como son:

1. la capacidad de enajenar Art. 2163 debe tener la libre disposición de sus bienes excepcionalmente el Art.1902 establece que para que el mandatario pueda hipotecar un bien en nombre de otro (mandante) se exige la existencia de un poder general con cláusula especial o uno especial.

2. Titularidad: propietario legitimo del bien Art.2167 no refiriéndose específicamente al derecho de dominio sino que a todos aquellos derechos reales susceptibles de enajenarse. Ej. Nuda propiedad o usufructo

Acreedor o titular del crédito

Titular del derecho real denominado hipoteca.

OBJETO DE LA HIPOTECA.

El objeto de la hipoteca es la cosa sobre lo que se constituye, sobre inmuebles, art. 2117c, e igualmente sobre muebles que por su naturaleza se conviertan en inmuebles por adhesión física al suelo de lo que se sigue que pueden ser objeto de la hipoteca el suelo y las construcciones levantadas sobre dicho inmueble.

El objeto de la hipoteca es también el crédito que se garantiza con ella. El crédito debe estar establecido en una suma de dinero cierta art.2179c

Las cosas que poseen una máxima susceptibilidad hipotecaria son: aquellas que se pueden hipotecar libremente y los podemos agrupar de la siguiente manera.

1 –Los bienes inmuebles inscritos o inscribibles art.2163 y 2171c

2 - Los derechos reales enajenables art.2171c.

Entre las cosas que no se pueden hipotecar tenemos.

1 –Las servidumbre art.826c

2 –El uso y habitación art.821c

3 –E l bien de familia art.12 Ley sobre el bien de familia, y los que forman parte del dominio del estado Art. 571.

4 – El usufructo legal art.2213c

Solemnidades

La ley establece que el contrato de hipoteca debe contener las siguientes solemnidades:

a) La escritura pubica,art.2159 Código Civil

b) La inscripción en el registro competente, art. 2160 Código Civil

La escritura publica es un presupuesto fundamental, que se exige siempre sea cual fuere la hipoteca que se constituirá, funciona como un requisito de existencia el contrato, art.2159 en relación con los arts. 697 y 737.

La inscripción en el Registro competente, es el final de una serie de actos que constituyen lo que se conoce como procedimiento registral el cual se inicia con la presentación del documento al Registro, que es la petición de la inscripción art.678 Código Civil, de esta forma el documento adquiere un asiento de presentación ; enseguida el registrador procede a examinar la documentación presentada, lo mismo que los libros de registro para determinar si la persona que solicita la inscripción tiene facultad para ello, finalmente el registrador pronuncia la resolución ordenando o rechazando la inscripción. Art. 683 y siguientes Código Civil y el art.34 del Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

En la doctrina surge la interrogante siguiente ¿es solemnidad del contrato de hipoteca la inscripción en el Registro o solo es la tradición del derecho real de hipoteca?

La inscripción hipotecaria en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas constituye la tradición del derecho real de hipoteca la discusión se presenta cuando se trata de saber si es una solemnidad del contra hipotecario la gran mayoría sostiene que la inscripción hipotecaria, al mismo tiempo que tradición es solemnidad del contrato de hipoteca; otros consideran que la inscripción solo juega el rol de tradición del derecho real porque el contrato de hipoteca se perfecciona por el solo otorgamiento de escritura publica.

Los primeros apoyan su opinión en los arts.2159 y 2160, ya que la hipoteca de otorgarse por escritura publica y además deberá ser inscrita Registro competente requisito sin el cual la hipoteca no produce efecto alguno. Deducen algunos autores Arturo y Alessandri, ente otros que el contrato hipotecario requiere de solemnidades otorgamiento de escritura pública e inscripción en Registro, en este caso la inscripción juega dos papeles: solemnidades del contrato y tradición del derecho real de hipoteca.

El autor Luis Barriga y Manuel Somarriva están en desacuerdo, según ellos la solemnidad del contrato hipotecario esta constituida por el otorgamiento de escritura publica, y la inscripción solo constituye la tradición del derecho real. Lo mismo que la compraventa de bienes raíces que reputa perfecta por el otorgamiento de escritura publica y cuya inscripción no constituye solemnidad sino únicamente tradición del derecho de dominio así mismo en la hipoteca por la escritura publica queda perfecto el contrato hipotecario y la inscripción no es mas que la tradición del derecho real.

Las razones por las cuales no se considera la inscripción como solemnidad son las siguientes:

El art.2160 del Código Civil establece que la hipoteca debe inscribirse en el registro competente y que sin ello no tendría valor alguno. Pero en este caso el legislador se refiere a la hipoteca no como contrato sino como derecho real, para que exista derecho real de hipoteca es necesario la inscripción en el Registro.

Además el mismo articulo en inciso segundó establece, los contratos hipotecarios celebrados en país extranjero darán hipoteca sobre bienes situados en el salvador, pero mediante su inscripción en el Registro. Es decir que reconoce que existe el contrato de hipoteca antes que se efectué la inscripción.

El autor Bello cuando habla de los derechos reales en forma genérica dice que la transferencia de todo derecho real y de dominio exige una inscripción, y agrega que sin que se efectué esta inscripción el contrato puede existir, pero no daría derecho real, expresamente acepta que antes de la inscripción, el contrato sea perfecto.

Pero lo mas recomendable es realizar la inscripción del contrato para evitar problemas futuros y cumplir la ley.

CAUSAS.

• Que sea licito

• Obligación de pagar la cosa dada en hipoteca

•

CARACTERISTICAS.

• Es un contrato nominado, ya que se encuentra reglamentado en la ley.

• Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a de transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae obligación alguna.

• Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura.

• Es un contrato oneroso, por regla general ya que ambas partes se benefician.

• Conmutativo: las partes determinan los beneficios o perdidas que el contrato aportara.

• Es un contrato solemne: La hipoteca es un contrato solemne, pues requiere de escritura pública

• Es un derecho real: En la hipoteca la forma de ejercitar el derecho se materializa en la facultad que tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa hipotecada en caso que el deudor no cumpla la obligación.

• Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sin respecto a determinada persona. De este carácter se deduce que el acreedor goza del derecho de persecución.

• Otorga derecho de preferencia. las causas de preferencia son sólo el privilegio

• Las hipotecas entre si, se prefieren según el orden de sus fechas (de inscripción) , o sea la hipoteca más antigua prefiere a la más nueva, salvo que haya operado la llamada "Posposición de Hipotecas" que consiste en que un acreedor hipotecario más antiguo consienta en que su hipoteca tenga un grado inferior a un acreedor hipotecario más nuevo (es un acto unilateral que debe otorgarse por escritura pública y subinscribirse).

• La hipoteca es indivisible, y la indivisibilidad de la hipoteca dice relación con 2 aspectos:

a) En relación al inmueble

b) En relación al crédito

TIPO DE CONTRATOS QUE EXISTEN EN RELACION A LA HIPOTECA

Clasificación en base al objeto, la forma, su origen y su contenido la hipoteca se clasifica en:

a) Por su objeto: la hipoteca puede ser

• general: que es cuando se gravan todos los bienes del deudor

• Especifica: es cuando se grava con ella un bien determinado del deudor

b) Por su forma se clasifica en:

• expresa: cuando se inscribe en el registro

• tacita: cuando no se inscribe en el registro

c) Por su origen

• voluntaria: se constituye por voluntad de las partes

• Legal: consiste en la hipoteca impuesta por ministerio de ley y automáticamente o de pleno derecho para garantizar la protección de determinados intereses.

• Judicial: es la ordenada por el juez ha sido sustituida por las anotaciones preventivas de embargo.

• Por su contenido:

• Ordinaria o de tráfico: es la hipoteca común y corriente caracterizada por la existencia de una obligación que se garantiza.

• Especial o de seguridad: es aquella en la cual la cuantía del crédito no se determinan en

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