Contrato De Hipoteca

LA HIPOTECA.

FUNDAMENTO:

Artículo 2893 del código civil.

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

CONCEPTO:

La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

LA HIPOTECA COMO CONTRATO, CARACTERÍSTICAS LEGALES:

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor que nace de un contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripción en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las características en una y otra situación se resumen en las siguientes.

Como contrato:

• Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.

• Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no contrae obligación alguna.

• Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito).

• Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones.

Como derecho real:

• Es un derecho real de garantía, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.

• Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.

• Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.

• El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.

• Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

CLASIFICACIÓN DE LAS HIPOTECAS.

De los diferentes criterios admitidos para la clasificación podemos citar los siguientes:

1.- Por su origen pueden ser voluntarias y legales. Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establecen y sólo podrán constituirlas las personas que señala la Ley. Las hipotecas legales son aquellas que están admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.

La Hipoteca Voluntaria

Artículo 2920. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen.

Hipoteca Judicial

Es aquella que se hace en ejecución de una sentencia en virtud de una traba (juicio) de ejecución.

ELEMENTOS QUE INTERVIENEN EN LA CONSTITUCIÓN.

Los elementos pueden ser personales y reales, aparte de los formales constituidos por el documento público y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

o Como elementos personales intervienen el deudor o sujeto pasivo de la deuda hipotecaria que constituye sobre sus propios bienes la garantía hipotecaria (aunque la garantía puede ser constituida no sólo por dicho sujeto pasivo, sino también por persona que no sea deudor, lo cual da lugar a la fianza hipotecaria). El deudor debe tener capacidad necesaria para constituir hipotecas, siendo la regla general la de la capacidad de obrar conforme al Código Civil y las especialidades que se señalan en la legislación foral. El otro elemento personal es el acreedor hipotecario titular de la hipoteca, al que se le exige la capacidad general.

o Los elementos reales son las fincas o derechos que pueden ser «pueden ser hipotecados los bienes inmuebles susceptibles de inscripción, los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.

Dentro de la legislación hipotecaria el artículo 107 enumera un conjunto de derechos reales susceptibles de hipoteca, entre los que están el usufructo, la mera propiedad, los bienes anteriormente hipotecados, la hipoteca voluntaria, los derechos de superficie, pastos y otros semejantes, las concesiones administrativas, los bienes vendidos con pacto de retro, el retracto convencional, los bienes litigiosos, bienes sujetos a condiciones suspensivas o resolutivas y pisos inscritos como finca independiente.

No pueden ser objeto de hipoteca las servidumbres, salvo que se hipotequen juntamente con el predio dominante y la de aguas, y los usufructos legales, exceptuando al del cónyuge viudo y el uso y la habitación, conforme dispone el artículo 106 de la legislación hipotecaria.

CAUSAS DE LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

 Extinción de Hipoteca

 Extinción del bien hipotecado (cuando por una catástrofe o desastre natural, éste desaparece).

 Extinción de la obligación que sirvió de garantía.

 Se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado

 Se expropie el bien hipotecado.

 Se remate judicialmente

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