Las Mejoras

INDICE

INTRODUCCION

1. CONCEPTO

2. CLASES Y DERECHOS DEL POSEEDOR, RESPETO DE LAS MEJORAS

3. TRATAMIENTO LEGISLATIVO

4. ANALISIS COMPARADO Y JURISPRUDENCIA

5. CASOS (2 EJEMPLOS)

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFIA

LAS MEJORAS

1. CONCEPTO

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad”.

Según GUILLERMO CABANELLAS define a las mejoras señalando que son “lo que se ha obrado en algún edificio o heredad para ponerlo en mejor estado”.

Las mejoras constituyen una alteración material producida en el bien sujeto a posesión, y buscan repararlo, aumentar su valor o proporcionar mayores comodidades y hasta lujos.

Las mejoras son un hecho jurídico que entraña una modificación material de la cosa, produciendo el aumento de su valor económico.

Toda mejora implica un cambio o modificación del bien con el fin de repararlo, aumentar su valor o proporcionarle ornato, lucimiento o comodidad. Debido a esta razón, el Art. 916º mantiene la clasificación clásica de las mejoras en necesarias, útiles y de recreo.

2. CLASES Y DERECHOS DEL POSEEDOR

Como se aprecia este Artículo distingue tres clases de mejoras dimanentes contenidas en él. Veamos:

Mejoras Necesarias

Son las que se deben realizar con urgencia para evitar la destrucción o deterioro del bien. RIPERT y BOULANGER , afirman que esta clase de mejoras, son aquellas indispensables para la conservación del inmueble.

En efecto, las mejoras necesarias son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas este bien quedaría destruido irremediablemente. El apuntalamiento de una casa en peligro de caer es un ejemplo de esta clase de mejoras, igualmente la reparación de una pared que amenaza desplomarse, el cambio de una tubería de agua deteriorada, etc.

Todos estos ejemplos y otros más que tengan relación con la conservación de un bien se encuentran en este primer parágrafo del Art. 916º del Código.

Mejoras útiles

El segundo parágrafo establece que las mejoras son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Este concepto de la norma nos remite a la noción de UTILIDAD. Esto, porque se suele confundir con la noción de lo NECESARIO que sustenta la mejora necesaria.

Ergo, mejoras útiles son las que, sin tener el carácter urgente de las necesarias, incrementan la utilidad, el valor y la renta del bien. Por ejemplo, la construcción de habitaciones, dotar al bien de servicios de agua, desagüe, luz eléctrica.

La mejora es útil cuando, resultante del ejercicio posesorio, se expresa en la explotación económica del bien a fin de obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente su valor.

El ejemplo de ELEODORO ROMERO ROMAÑA en ese sentido es aleccionador, así “cuando una ventana de rejas a la que se abre una puerta de calle y se convierte en una tienda, para obtener mayor renta. No era necesaria esta mejora, no era indispensable, pero es útil porque aumenta el valor del inmueble y su rendimiento”.

De igual forma, la construcción de un baño en una casa-habitación, es una mejora de esta naturaleza. También lo será la instalación de luz eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua y similares.

Mejoras de recreo

Llamadas también suntuarias, porque son efectuadas para la comodidad personal del poseedor. Son aquellas que encierran un valor superfluo apreciadas sólo para fines de ornato, lucimiento o mayor comodidad del bien, como indica el tercer parágrafo del Art. 916º del Código. No evitan la destrucción o deterioro del bien, ni le confieren mayor valor, ni aumentan su renta.

Un ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos.

Existen numerosas disposiciones específicas relativas a las mejoras, principalmente en el contrato de arrendamiento. (Vid. Art. 1672º, 1673º, 1674º, 1680º inciso 2, 1681º incisos 6 y 8; respectivamente).

DERECHO DEL POSEESOR AL VALOR DE LAS MEJORAS NECESARIAS, ÚTILES Y DE RECREO

Art. 917º.-“El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.

La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias”.

Las mejoras necesarias tienen por finalidad evitar que el bien se destruya o deteriore, si no se hacen el perjudicado con la pérdida del bien o con su deterioro es el propietario, puesto que no existiría bien que puede recuperar o recuperaría un bien deteriorado, consiguientemente, el poseedor, sea de buena o de mala fe, tiene derecho a que se le pague el valor actual de estas mejoras, porque en caso contrario se estaría permitiendo que el propietario se enriquezca indebidamente a expensas del poseedor, lo que la ley prohíbe (Art. 1954º).

El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le reembolse, además de las mejoras necesarias, las mejoras útiles.

No basta que las mejoras necesarias y útiles hayan sido producidas para que proceda su abono, sino que deben existir al momento de la restitución del bien. Las que a ese tiempo se han destruido no son objeto de pago. El poseedor al restituir el bien con las mejoras, no pierde el valor que tengan éstas al momento en que fueron realizadas, sino su valor actual, razón por la que el Art. 917º dispone que se le pague su valor actual.

La cuantía de las mejoras la establecerán las partes de mutuo acuerdo. Si no es posible que las partes se pongan de acuerdo, las fijará el juez si es necesario con la ayuda de peritos.

El poseedor, de buena o mala fe, tiene derecho a retirar las mejoras

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