PRINCIPIOS REGISTRALES

1.1 PRINCIPIO DE ROGACION

El registrador no puede registrar de oficio, aunque conozca el acto o hecho que válidamente haya de dar origen a un cambio en los asientos del registro. Requiere que alguien se lo pida; que alguien haga una solicitud. Esta necesidad de instancia, es lo que se conoce como “principio de rogación”

El principio de rogación está reconocido en el artículo 3018 del Código Civil para el Distrito Federal, que a la letra dice:

Art. 3018.- La inscripción o anotación de los títulos en el Registro Publico puede pedirse por quien tenga interés legitimo en el derecho que se ba a inscribir o anotar, por notario, por mandato judicial o administrativo.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presneto, con nota de inscripción firmada por el registrador que contendrá: fecha de inscripción y numero de folio. Cuando la solicitud del asiento sea por vía electrónica, por la misma via se emitirá y enviara la nota de inscripción, que contendrá los datos ya mencionados, el registrador solo inscribirá y anotara lo que expresamente se le solicite y sea inscribible, por lo que no podrá actuar de oficio, salvo en los casos establecidos por este Código y la Ley Registral.

Carral y de Terese nos dice que “La institución registral como órgano público, fue creada para prestar un servicio publico obligatorio y no potestativo”.

Con la solicitud de inscripción entregada a la oficialía de partes, se inicia el procedimiento registral; a partir de este momento, entra en juego el principio de prelación. El registrador tiene la obligación de llevar acabo los actos señalados por el reglamento, tales como anotar el documento en el folio diario de entradas y trámite, así como calificarlo tanto registral como fiscalmente; si la solicitud procede, se realiza la inscripción, anotación, constancia o certificación y se entrega al interesado.

1.2 PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO

Consiste este principio en que para que el registro se realice, debe basarse la inscripción en el consentimiento de la parte perjudicada en su derecho; es devir, debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el transferente (perjudicado) y el adquirente; y como solo puede consentir el que puede disponer, solo puede disponer el verdadero titular.

En México basta el consentimiento para transmitir la propiedad, esto seencuentra fundamentado en los arts 1792, 1793, 2249, entre otros del Codigo Civil. No es necesaria la tradición para la transmisión de la propiedad (Art. 2014 del Código Civil)

Para que en los asientos del Registro Público de la propiedad exista una modificación, es necesario la voluntad del titular registral o de quien lo substituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado de bajaen el Registro sin su consentimeinto tácito o expreso.

El cambio o modificaicion de los asientos tiene como causa un acto jurídico en sonde se haya expresado el deseo de la creación, transmisión, modificación i extinción de un derecho real. Al respecto el Codigo Civil en el articulo 3030 dispone: “Las inscripciones y anoraciones pueden cancelarse por consentimiento de las personas acuyo favor están hechas o por orden judicial. Podrán no obstante ser canceladas a petición de parte, sin dichos requisitos, cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por disposición de la Ley o por causas que resulten del título en cuya virtud se practico la inscripción o anotación , debido al hecho que no requiera la intervención de la voluntad.

1.3 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Se le llama también principio de determinación porque la publicidad registral exigen determinar con precisión el bien objeto de los derechos. Quizás esa designación seria mas correcta que la que se usa de “especialidad” que nació como oposición o reacción contra la “generalidad” de las hipotecas.

Por aplicación de este principio, en el asiento deben aparecer con presicion; la finca, que es la base física de la inscripción; el derecho, que es el contenido jurídico y económico de la misma; y la persona que puede ejercer el derecho, osea el titular.

• Finca: El registro se lleva por fincas o sea que es de “folio real”

• Derecho: La naturaleza del derecho inscrito es fácil de determinar enlos contratos nominados, como la venta, la hipoteca, el ususfructo, etc… cuya sola enunciación permite conocer cuales son las consecuencias jurídicas del acto ejecutado. En cambio, es difícil precisar esa naturaleza cuando se trata de contratos innominados cuyos efectos, por no estar previstos en el Código, es difícil precisar.

• Sujeto (titular).- Puesto que los derechos reales que se inscriben en el Registro Público deben ser ejercidos por una persona, que se llama titular, es indispensable individualizarla, precisando en su caso las partes alícuotas que corresponden a los distintos titulares, etc…

El derecho que se trata de registrar, asi como el titular, son variables y además se extinguen; pero mientras existan, deben vincularse estrechamente con la base inmutable de registro que es la finca.

Este principio tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus titulares, asi como el alcance y contenido de los derechos.

Respondiendo a este principio , cuando un predio es subdividido o fraccionado, o se constituye el régimen de propiedad en condominio, se debe abrir un folio por cada uno de los departamentos resultantes y locales del condominio, en el que se describan sus características particulares.

Este principio denominado también de especificación o de detrminacion, obliga a concretar el bien, los sujetos y el derecho inscrtos. Se encuentra regulado en el articulo 3060 y 3061 que dice:

Art 3061.- Los asientos de inscripción deberán expresar:

I. Derogada

II. La naturaleza, extendion y condiciones del derecho de que se trate

III. El valor d elos bienes o derechos a que se refiere la fracción anterior, cuando conforme a este Codigo y la Ley Registral deban expresarse en el título

IV. Tratándose de hipotecas, la obligación garantizada; la época en que podrá exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad máxima asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y los intereses determinados o determinables conforme a lo pactado en el instrumento, si se causaren, y la fecha desde que deban correr;

V. Los nombres de las personas físicas o en su caso la denominación o razón social de las personas morales a cuyo favor se haga la inscripción y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bienes, cuando el titulo exprese las generales, el Registro Federal de Contribuyentes o la Clave Unicica de Registro de Pblacion de los interesados, se hara mención de dichos datos en la inscripción.

VI. La naturaleza del hecho o negocio jurídico.

VII. La fecha del titulo, numero si lo tuviere y el notario o funcionario que lo haya autorizado.

Si el titulo presentado contiene lo señalado anteriormente, el registrador no podrá solicitar información o documento adicional.

1.4 PRINCIPIO DE LEGITIMACION

El principio de legitimación, conocido también como de exactitud es uno de los más importantes de la actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su transmisión.

Carral y de Teresa menciona que “lo legitimo es lo que esta conforme a las leyes, que es genuino y verdadero; es legitimado lo que ha sido completado o beneficiado con una presunción de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor eficacia jurídica.

Landaria expresa que “la legitimación es el reconocimiento hecho por la norma jurídica del poder de realizar un acto jurídico con eficacia”.

Algunas veces la legitimación se asimila a la apariencia jurídica; la apariencia es la causa de la legitimación porque si se tienen suficientes elementos para presumir la titularidad de un derecho, este llega a ser valido.

La legitimación se clasifica en:

• Ordinaria.- se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad de hecho

• Extraordinaria.- es cuando un acto eficaz se ejecuta por un autor que no goza de la titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera jurídica ajena.

La legitimación nace con el asiento o anotación en el Registro, mientras no se pruebe la inexactitud de lo inscrito frente a lo real, prevale lo que se encuentra asentado. Lo inscrito es eficaz y crea una presunción “juris tantum” de que el titular aparente es el real; pero si se trata de actos en los cuales se afecte el interés de un ajeno, la presunción se vuelve “juris et de jure”, en protección a los adquirentes de buena fe presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece al titular registral.

1.5 PRINCIPIO DE PRELACIÓN O PRIORIDAD

Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el Registro Publico de la Propiedad, es la prelación o prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato contenido en él inscrito o anotado preventivamente. La fecha de presentación va a determinar la preferencia y rango del documento que ha ingresado al registro. Si ciertamente es valido el axioma extendido casi en todo el mundo de que “prior tempore, potior jure”, este, según nuestro tema, puede interpretarse y transformarse “el que es primero en registro es primero en derecho”.

Pueden existir derechos iguales, pero con preferencia distinta o como lo llama la doctrina, con

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