Principios Registrales

INTRODUCCIÓN:

La importancia en la propiedad y en la venta de bienes inmuebles principalmente, crea la necesidad de saber quién era y quién es el verdadero propietario, por lo que surgen de esta necesidad, distintas solemnidades y regulaciones que pretendieron normar y legislar sobre los derechos de los inmuebles y sus gravámenes; estas disposiciones fueron evolucionando hasta constituir el Derecho Registral y los sistemas jurídicos; tal evolución va desde las formas más rudimentarias, hasta el uso de la informática para el desarrollo de su función y pasa por lugares como roma, Alemania, España, Suiza y Australia.

El pasado del Derecho Registral en México se encuentra fuertemente influenciado por la evolución que sufrió el derecho hipotecario español, el cual estuvo vigente durante la colonia y aún después de la independencia de nuestro país, por lo que fue en el año de 1870 para el Distrito Federal y territorios de Baja California, se crea en México el Registro Público de la Propiedad, primero en su género de la legislación Mexicana.

La Institución registral nació por la necesidad de llevar una cuenta de los inmuebles por cada titular, esto es, un propósito meramente administrativo sin efectos de publicidad. Pero ante tal necesidad quedó de manifiesto con la clandestinidad de las cargas y de los gravámenes que recaían sobre los inmuebles y fue tal, que hacía imposible conocer la situación de estos, es por ello que su razón administrativa paso a la de publicidad, que trae consigo, el brindar seguridad en el tráfico inmobiliario jurídico.

Es por estas razones y muchas más, que en el presente trabajo analizaremos algunos de los principio registrales más relevantes e importantes, ya que para la doctrina del Derecho Registral existe diferencia de principios, y cada autor los clasifica y analiza de manera personal.

DESARROLLO

I. DEFINICION Y ANTECEDENTES DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN MÉXICO Y EL MUNDO.

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La palabra principio viene del latín “principium” formada de “primus” – el primero-, “capere” – capturar, agarrar- y el sufijo “ium” – efecto o resultado-. Es decir, es el resultado de abordar o tomar lo primero.

Mientras tanto la palabra registro proveniente del vocablo latín “regestum” singular de “regesta, -orum”, en su acepciones modernas refiere a la acción y efecto de registrar; al lugar desde donde se puede registrar o ver algo; a un padrón y matrícula; se refiere al asiento que queda de lo que se registra; a la cédula o albalá en que consta haberse registrado algo; y por último, al libro, a manera de índice, donde se apuntan noticias o datos.

La multiplicitud de significados complica la compresión de la palabra; sin embargo, la etimología “res gestae”, en el bajo latín medieval significa explicación de hechos acontecidos, aunque la traducción más exacta es ―hazañas--, o sea, las cosas que hace uno.

Por lo tanto para el Jurista Roca Sartré, los principios registrales son: “el Resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario, en una serie sistémica de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema”

Los Principios Registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad, constituyen el fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema registral.

El interesado tiene que someterse a ellos para poder producir los efectos deseados.

Así los Principios Registrales Organizativos habrán de entenderse como aquéllos principios o elementos indispensables para que el sistema de registro de Derechos sea viable y funcione, son principios rectores de los distintos procedimientos que conforman el proceso registral.

ANTECEDENTES HISTORICOS

El Derecho Registral se ha ido perfeccionando a lo largo del tiempo, atravesando por varias etapas las cuales se han ido especializando, en su origen utilizaban una forma rudimentaria de control, transformándose cada vez más en un proceso agilizado, pero sobre todo más complejo. Debido a esta complejidad surge el Derecho Registral. Para cubrir la necesidad de establecer la titularidad sobre los inmuebles y sus respectivos gravámenes, apareciendo con esto distintas solemnidades y regulaciones que pretendieron normar y legislar sobre dichos derechos, estas disposiciones fueron evolucionando hasta constituir el Derecho Registral y los sistemas jurídicos registrales que hoy en día conocemos.

Al igual que el Derecho Notarial, el Derecho Registral cuenta con una evolución histórica en los distintos países del mundo, donde es posible demarcar con mayor precisión sus orígenes.

EGIPTO

Existían dos clases de oficinas:

* Archivos de negocios, en donde se conservaban las declaraciones hechas cada catorce años.

* Archivos de Adquisiciones, regida por funcionarios análogos a nuestros Registradores que intervenían en la contratación inmobiliaria y en la transmisión de derechos de igual carácter. Caso de enajenación o gravamen de fincas, se solicitaba autorización del bibliofilakes para realizar el acto, por medio de una instancia, en la que hacía constar la inscripción a nombre del disponente y las circunstancias del contrato proyectado. Los bibliofiliakes poseían facultades calificadoras, comprobaban las declaraciones (apógrafo) y anotaban los impedimentos en uno de los duplicados presentados.

GRECIA

Deben reconocerse que los oroi (sillares en que debían inscribirse los débitos) fueron en un principio simples mojones, se colocaron en los campos o cerca de los edificios gravados con hipotecas son siempre medios de una publicidad elemental, noticias sin sanción, no condiciones indispensables para la validez de la hipoteca o para hacerla eficaz contra terceros.

ROMA

En el Derecho Romano la transmisión de la propiedad se otorgaba por actos exteriores que daban una publicidad limitada; no había un registro que protegiera a los terceros adquirentes.

• DERECHO CLÁSICO:

En este período había tres formas de transmitir la propiedad: la mancipatio, la in-jure cessio y la traditio.

En Roma las gentes se obligaban por los nudos pactos o contratos atípicos y por los contratos típicos, tales como la compraventa, permuta, donación, los cuales no transmitían la propiedad, sólo creaban obligaciones. Para su transmisión era necesario llevar a cabo actos extracontractuales.

• DERECHO JUSTINIANEO

En este período siguiendo las características del derecho clásico, se conserva la traditio como modo de adquirir la propiedad.

Según el derecho natural adquirimos las cosas por tradición. La voluntad del propietario que quiere transferir su cosa a otro reciba su ejecución, nada es más conforme a la equidad natural. Así la tradición puede aplicarse a toda cosa corpórea; y hecha por el propietario produce enajenación. Cuando la posesión se entregaba jurídica pero no físicamente, la traditio se conocía como “tradición breve mano y larga mano.

• DERECHO ROMANO MODERNO

En el último período de la evolución del Derecho Romano, la constituto posesorio se conoció como una nueva forma de la transmisión de la propiedad. Consistía en una cláusula por medio de la cual el adquirente recibía la posesión jurídica (no física) y el enajenante manifestaba conservar la posesión por cuenta del adquirente.

Las ideas consesualistas llegan a los redactores del Código de Napoleón en el que se establecía, como en el actual artículo 2014 del Código Civil, que la transmisión de la propiedad se verifica por mero consentimiento sin necesidad de traditio ya sea natural o simbólica

AUSTRALIA

Se denominó al sistema inglés vigente en Australia en 1858, "Acta Torrens"

Este sistema también se conoció como sustantivo, pues la inscripción o inmatriculación de un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad era elemento esencial o de existencia para la adquisición de la propiedad, De acuerdo con el Derecho inglés, todo inmueble es propiedad de la Corona. Propiedad del particular es concesión de aquella. Se entrega un título, que se archiva en el Registro. El registrador entregará un nuevo título al adquirente. Inatacable. No prospera ninguna acción en contra del documento inscrito. Efecto Sanatorio pleno. Documento se vuelve inatacable. Seguro de títulos. El seguro indemniza a quien sea privado de su propiedad, por causa imputable al registro. Constitutivo. Registro por inmatriculación. Libro-Registro. Un ejemplar de cada título de propiedad.

ESPAÑA

EN 1528 se hizo una petición a los reyes españoles Carlos I y doña Juana, para que los escribanos tuvieran la obligación de mandar al escribano de Consejo del lugar, para que se anotará el acto jurídico.

En 1539 las cortes de Toledo, propusieron al mismo Rey, que mandará que en cada ciudad, villa ó lugar donde hubiere cabeza de jurisdicción, haya una persona que tenga un libro en que se registren todos los actos e hipotecas.

En 1617 el Consejo de Indias, acuerda imponer a los escribanos la obligación de inscribir los actos realizados en dichos libros.

Ya en forma más desarrollada, se dictó en 1768 la Instrucción de los señores fiscales. Este ordenamiento contiene conceptos notariales y registrales interesantes, como los siguientes:

Obligación de los escribanos de Ayuntamiento de las cabezas de partido, tener

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