PRINCIPIOS REGISTRALES

I. PRINCIPIOS REGISTRALES

1. GENERALIDADES

Este tema es muy importante dentro del corretaje inmobiliario, porque los contratos de compraventa de los cuales se solicita su inscripción en las sedes registrales, deben respetar los principios registrales. Es decir, todo corredor inmobiliario o agente inmobiliario debe dominar los indicados principios a efecto de orientar de manera adecuada a sus clientes.

Los Principios Jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho y Principios Generales Específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y éstos últimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo, Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre otros. A los Principios del Derecho Registral también se les conoce con el nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que se consagran en otras ramas del derecho.

Los Principios Registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la integración del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no están consagrados exactamente de la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre los Principios Registrales.

Por ejemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pública Registral para poder operar necesita del título oneroso, mientras que en otros Estados no. En cuanto al nombre por ejemplo: al Principio Registral de Tracto Sucesivo en Brasil se le conoce con el nombre de Principio Registral de Continuidad. En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se denomina a los Principios Registrales como Principios Hipotecarios.

Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas registrales, ya que brindan seguridad jurídica, es decir, se puede conocer la solución antes que el problema se presente o antes que el supuesto se plantee. Los Principios Registrales son Principios Generales Específicos del Derecho Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios Generales del Derecho Registral. En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos se precisa que los Principios Registrales son Principios Fundamentales del Derecho Registral.

A través del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las características de los Sistemas Registrales, es decir, en todos los Sistemas Registrales se consagran Principios Registrales, no los mismos, pero según los Principios Registrales que se consagren y como se los establezca en el derecho positivo, cada Sistema Registral adopta determinados caracteres.

Los Principios Registrales informan el derecho positivo registral de cada Estado, orientando la aprobación de nuevas normas y Reglamentos Registrales y sirviendo de orientación para una adecuada interpretación de las normas registrales, aplicando los métodos generales de interpretación y de los métodos específicos de interpretación del derecho. Es decir, los Principios Registrales cumplen funciones trascendentales en el derecho positivo registral de cada Estado, así como en la aplicación de las normas registrales. Los Principios Registrales sirven de base al derecho positivo registral de cada Estado son de mucha utilidad en la calificación registral, no sòlo por parte de los registradores pùblicos sino tambièn de los tribunales registrales o ùltima instancia (administrativa para algunos, con lo cual no estamos de acuerdo por para nosotros el derecho registral no es una rama del derecho administrativo, sino que son dos ramas independientes o separadas o autònomas entre sì, siendo el procedimiento registral jurisdiccional, es decir, no es administrativo) registral en el derecho comparado y para determinar los efectos de esta última, en los procesos de reproducción y reconstrucción de partidas registrales y títulos archivados y en el procedimiento de Duplicidades de Partidas.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “Los principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo”.

Para ROCA SASTRE los Principios Registrales son el “resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones escenciales o lineas directrices del Sistema Registral” .

Para Jose Manuel GARCIA GARCIA “podemos definir los principios hipotecarios como las notas, caracteres o rasgos bàsicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral” .

Para Jerònimo GONZALES son el “punto de partida o base discursiva que, si es fundamental para las demàs verdades estudiadas, no tiene fundamentop dialèctico

o no lo necesita por su propia evidencia” dice respecto a los principios hipotecarios, que hay “una corriente metòdica que busca en los grupos de derecho privado, si no normas absolutas o axiomas que dominen la institución respectiva, por lo menos orientaciones generales o direcciones fundamentales que, jugando a modo de principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resolver los problemas concretos” .

Para cierto sector de la doctrina registral española los principios registrales son conocidos como rasgos fundamentales del sistema registral .

CASSO acierta en la definición de los principios hipotecarios como los “rasgos tìpicos, caracterìsticas o presupuestos de un buen sistema registral” .

Para LACRUZ son “rasgos fundamentales” .

Para el autor español citado GARCIA GARCIA los principios hipotecarios tienen funciones: a) desde el punto de vista cientìfico, desde el punto de vista positivo, y c) desde de vista del derecho comparado y de examen de antecedentes històricos .

Los Principios Registrales forman parte del Derecho Registral Material.

2. PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN EL DERECHO COMPARADO

Los principios registrales consagrados expresamente en ordenamiento jurídico peruano, son los que a continuación se enumeran:

1) Principio de Legalidad.

2) Principio de Rogación.

3) Principio de Especialidad.

4) Principio de Titulación Auténtica.

5) Principio de Publicidad.

6) Principio de Legitimación.

7) Principio de Fe Pública Registral.

8) Principio de Tracto Sucesivo.

9) Principio de Prioridad Excluyente.

10) Principio de Prioridad Preferente.

Es discutible, que se encuentre regulado en el derecho positivo peruano el principio de causalidad, el cual desarrollamos mas adelante, a efecto de estar al dìa con las ùltimas novedades del derecho registral peruano. Por ello, es que no lo enumeramos y en todo caso en el còdigo civil peruano de 1984 especìficamente en su libro de derecho registral ni en el tìtulo preliminar del reglamento general de registros pùblicos peruano vigente, aparece el mismo.

Estos principios se encuentran consagrados en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y en el Título I del Libro IX del Código Civil (a excepción del Principio de Especialidad), además se consagran principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP/SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 27 de julio del 2001, a los que haremos referencia mas adelante. En los Reglamentos Registrales especiales y otras normas también se consagran principios registrales.

Si se compara que principios registrales están consagrados en el Código Civil y en las otras normas citadas, se determina que en el Libro IX del primero no se encuentra consagrado el Principio de Especialidad.

Además de éstos principios registrales se encuentra consagrado en el derecho peruano el principio registral de oponibilidad, sin embargo, pocos autores han estudiado este tema, y lo mismo ocurre con el principio de inatacabilidad, al menos dentro del derecho peruano. Estos principios se encuentran consagrados en el código sustantivo citado en el párrafo anterior. Estos principios han sido mas estudiados en el derecho extranjero, al cual se debe recurrir para estudiar los mismos y por supuesto para hacer derecho comparado, pudiendo no sólo compararse, sino también recepcionarse al derecho peruano.

En el derecho registral colombiano se regulan los siguientes principios registrales:

1) Principio de inscripción.

2) Principio del consentimiento.

3) Principio de prioridad.

4) Principio de rogaciòn.

5) Principio de tracto sucesivo.

6) Principio de especialidad.

7) Principio de legalidad.

En el derecho registral español se regulan los siguientes principios registrales:

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