Principios Registrales

INTRODUCCIÓN:

El Registro Público de la Propiedad es una Institución administrativa, dependiente del Poder Ejecutivo Estatal, la cual tiene por objeto proporcionar seguridad jurídica al tráfico de inmuebles mediante la publicidad de la constitución, declaración, trasmisión modificación, extinción y gravamen de los derechos reales y posesión de bienes inmuebles, dándole una apariencia jurídica de legitimidad y fe pública a lo que aparece anotado y asentado en el Registro Público.

Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad. Asimismo están totalmente entrelazados unos de otros de tal manera que no existen en forma independiente. Su nombre no se deriva del término filosófico inmutable, sino que se refiere a la constitución de una técnica y elaboración del estudio del Registro Público de la Propiedad: sirve de explicación teórica y práctica de la función del Registro.

Nuestro sistema registral, se encuentra inspirado en la aplicación de los principios registrales que serán analizados en el desarrollo del presente trabajo. No se pretende hacer un trabajo exhaustivo sobre los mismos, ya que para la doctrina del Derecho Registral existe diferencia de principios, los cuales básicamente se reducen a los mencionados.

CAPITULO 1.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL DERECHO MEXICANO.

DEFINICION.

Para el Jurista Roca Sartré, los principios registrales son: “el Resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario, en una serie sistémica de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema”.

En la organización del Registro Público, se deben atender los principios registrales, que son normas de carácter absoluto que son comunes a esta institución, constituyen una orientación o dirección fundamental para entenderla y estudiarla.

Los Principios Registrales explican el contenido y función del Registro Público de la propiedad, constituyen el fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema registral.

El interesado tiene que someterse a ellos para poder producir los efectos deseados, como el de crearse una situación de privilegio, de oponibilidad y de verdad registral, son postulados que ilustran y explican las leyes que forman el sistema, no reglas de aplicación directa.

Así los Principios Registrales Organizativos habrán de entenderse como aquéllos principios o elementos indispensables para que el sistema de registro de Derechos sea viable y funcione, son principios rectores de los distintos procedimientos que conforman el proceso registral y sin los cuales no se puede hablar del cambio substancial hacia la modernidad del Registro de la Propiedad.

CAPITULO 2.

PRINCIPIO DE INSCRIPCION.

El concepto inscribir proviene del latín inscribere, donde in = en, dentro de y scribere = escribir, grabar. Una acepción de inscribir es: apuntar en una lista o registro.

Es la materialización del asiento hecho en el Registro, donde consta el acto jurídico que crea produce, modifica o extingue una relación jurídica determinada, el cual debe hacerse constar en folio electrónico o libros, de manera que éste surta efectos contra terceros.

Este principio hace referencia al papel de la inscripción en la mecánica de la constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales y personales sobre inmuebles.

Inscripción Declarativa. Su función estriba en declarar la existencia, modificación, transmisión, extinción ya causada fuera del Registro por un negocio obligacional, que se contiene en el titulo que se inscribe.

El registro se limita a publicar el acto que extra-registralmente ha dado ya nacimiento al derecho que se inscribe, es decir declara, exterioriza y publica lo que ya existe en la realidad jurídica y le da carácter legitimador a lo que publica.

DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

Los documentos que siendo registrables no se registren sólo producirán efectos entre quienes los celebren, pero no podrán producir perjuicio a terceros, el cual si podrá aprovecharlos en cuanto le sean favorables.

Las inscripciones hechas en el Registro Público de la Propiedad tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de la inscripción cuya finalidad es dar publicidad al acto y no constituir el derecho.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.

El concepto deriva del latín specialitas = particularidad. Este principio consiste en determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así como el alcance y contenido de los derechos.

DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

Por aplicación de este principio, en el asiento deben aparecer claramente precisados:

-La finca, que es la base física de la inscripción;

-El derecho, que es el contenido jurídico y económico de la misma.

-La persona que puede ejercer el derecho, o sea, el titular.

PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.

El concepto consentimiento se deriva del latín consentire = con y sentire = pensar, es decir debe existir un momento de reflexión en este caso para una modificación en los asientos del Registro Público de la Propiedad es necesario la voluntad del titular o de quien los sustituya.

Es la declaración de la voluntad del titular o interesado, por la que autoriza al Registrador a practicar las inscripciones para que se transmita el dominio o se constituya un derecho real del que lo transfiere y del que lo adquiere, o por lo menos del primero.

DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

El consentimiento es uno de los elementos de esencia o existencia de los actos juridicos que se tienden a producir, transmitir, modificar o extinguir derechos y obligaciones, por los que si faltare, no existiera el acto jurídico. Este se forma, por el acuerdo de dos voluntades o más para producir efectos de derecho, siendo necesario que tengan una manifestación externa.

Dentro del campo del Derecho Registral, el consentimiento es la declaración determinada, es decir, solo puede consentir el titular del derecho afectado por lo tanto únicamente, la puede consentir el verdadero titular.

El convenio entre las partes implica la obligación, entre estos de entregar y basta que la entrega sea una forma ficticia o simbólica, y además en la misma entrega sea forma ficticia o simbólica, y además en la misma entrega va implícito el propio consentimiento de cancelar el asiento de quien transfiere o resulta perjudicado en su derecho.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO.

Este principio contiene dos conceptos: tracto del latín tractus = espacio entre dos lugares, otra acepción es espacio de tiempo. Y sucesivo que proviene de dos raíces latinas sucesión del latín successio =hecho y resultado de suceder, con la acepción; transmisión de derechos, bienes y obligaciones que recibe una persona por herencia, y la otra raíz que es sucesivamente del latín succesivus = siguiendo una cosa a otra.

Es la organización de los asientos registrales, de manera que expresen con toda exactitud la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen sobre un mismo inmueble, determinando la correlación o concatenamiento entre los distintos titulares registrales del mismo.

DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

En la finalidad principal de este principio, se ordenan los asientos para que reflejen los sucesivos cambios de la realidad jurídica; es por eso que se le considera un principio de carácter formal.

Este Principio se encuentra en los articulos siguientes del Reglamento del Registro Publico del Estado que dicen:

PRINCIPIO DE ROGACION O INSTANCIA.

Es la petición o solicitud de inscripción o anotación de los actos o documentos registrables a petición de parte interesada o por mandato de autoridad judicial o administrativa competente.

La actividad registradora es la consecuencia de una relación jurídica condicionada esta actividad por la rogación del interesado, la competencia del Registro y lo licito del acto, la rogación o requerimiento de prestación de funciones es el acto de solicitud del interesado. La inscripción es a instancia de parte y no de oficio.

Este principio postula que la inscripción debe ser solicitada por quien acredita tener derechos, su representante legal o el Fedatario Público por lo que siempre ha de ser rogada, prohíbe al registrador practicar inscripciones EX MOTU PROPIO. Alguien debe solicitárselo y tiene que estar legitimado: ser parte en el acto o el notario autorizante de la escritura o el juez.

DERECHOS QUE TUTELA ESTE PRINCIPIO.

En virtud del principio de rogación los asientos del registro se practicaran a solicitud de parte del interesado.

El registrador no podrá efectuar la inscripción por el hecho de que conozca la existencia del acto o hecho que de alguna forma alteren el contenido de un asiento registral.

No es necesaria una petición por escrito, ni siquiera esa petición debe ser verbal, al registrador

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