Qué es la Propiedad Horizontal

Qué es la Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, etc.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal.

La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, etc.

Origen y Características de la Propiedad Horizontal

El término “propiedad horizontal” se refiere a un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto edificio de departamentos u oficinas, en el cual hay porciones bajo dominio individual y otras sujetas a dominio colectivo por parte de los propietarios del edificio.

Origen de la Propiedad Horizontal

Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como “Código Napoleón”. En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual “... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios” y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.

Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro.

Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.

Desde el Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de sagrado por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados. Por eso es que los edificios grandes -que los había- eran explotados como inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos en los viejos sainetes rioplatenses, como los de Florencio Sánchez). Eran los famosos "conventillos".

Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz de la invención del cemento Portland que permitió la construcción de enormes estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles, idea que cuajó en el año 1948 con la sanción de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, que permitió la división de los edificios en pisos o departamentos para su venta en forma individual y separada. Esta ley nace -no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en ese sentido-, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada, permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con lo que se fortaleció indudablemente la clase media.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.

Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la convivencia. Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos conglomerados

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