Servidumbres

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo pretende desarrollar el derecho real de cosa ajena, en este caso la servidumbre, analizaremos cuál es su concepto, así como su soporte jurisprudencial y todas sus generalidades.

Se desarrollaran los tipos de servidumbre con que nuestra legislación cuenta y su clasificación para determinar cuál es el tratamiento que se le deben dar en materia Registral.

Pretende además mostrar el tema de la constitución y la extinción de este derecho real y una vez expuesta cada una de sus partes teóricas, analizar los requisitos de la Guía de Calificación del Registro Inmobiliario y comprender el conocimiento y la aplicación de la redacción de la tramitación de la constitución de la servidumbre en torno al tema registral.

Generalidades

Una de las características más importantes de la propiedad es abarcar la suma de derechos que se pueden tener sobre la cosa propia; pero hay también derechos reales que, se pueden tener sobre la cosa ajena. Algunos son gravámenes destinados a garantizar el pago de una deuda como son la hipoteca, prenda, otros, en cambio, se dirigen al disfrute de una cosa cuyo dominio pertenece a otra persona.

En la antigua Roma, el régimen de la propiedad estaba organizado sobre bases razonables, la tierra estaba generalmente liberada de cargas que pudieran complicar su aprovechamiento y explotación.

El panorama cambia para la Edad Media. El complicado régimen feudal fue creando distintas cargas, unas reales, otras personales, que pesaban sobre la tierra. A veces, la propiedad de ésta se dividía entre el llamado dominio útil y el dominio directo; los señores ocupados en la política y la guerra, entregaban sus tierras a veces en usufructo, a veces en una propiedad sujeta a restricciones perpetuas, a los verdaderos trabajadores. En otras ocasiones, la protección concedida por el señor a los propietarios se traducía en el reconocimiento de cargas reales y aun en servicios personales que eran anexos a la propiedad de la tierra. El régimen era confuso y variaba no ya de un feudo a otro, sino de un predio al vecino.

En la actualidad el derecho de propiedad es todo un instituto, en donde la servidumbre se presenta como la forma de disfrutar del derecho de propiedad ajeno, pero también está regulado para que no se den los abusos por ninguna de las partes.

Concepto

Es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad. Constituyen un poder real sobre un predio ajeno para servirse de él parcialmente en algún aspecto. Para el dueño del predio sirviente implica un límite al ejercicio de su derecho de propiedad.

El Código Civil regula las servidumbres en forma general de los artículos 370 al 382, en consecuencia no existen servidumbres típicas reguladas expresamente en su contenido, con excepción de ciertos tipos como sería el de la obligación forzosa de paso, ubicada fuera del capítulo respectivo en los artículos 395 al 400 de nuestro Código Civil y algunas establecidas en el Código de Minería N 6797 de 4 de octubre de 1982 y Ley de Aguas N 276 de 27 de agosto de 1942.

Características Propias

a. Su objeto no puede ser otra servidumbre.

b. La inseparabilidad según los artículos 371 al 410.4 C. Civil pues la servidumbre es indisoluble con el fundo al que activa o pasivamente pertenece.

c. Afectan un predio al servicio de otro y para su utilidad. La predialidad según el artículo 370 del Código Civil, solo un fundo es útil a otro, no pudiendo establecerse a cargo o a favor de una persona.

d. Los fundos deben pertenecer a distintos propietarios. Presentan el principio Nemini Res Sua Servit según el artículo 381.3; es imposible constituir una servidumbre en terreno propio, entonces predio dominante y sirviente deben pertenecer a distintos titulares.

e. Es un derecho real accesorio a la titularidad del derecho real que atribuye la utilización del fundo dominante. Toda servidumbre debe reportar al fundo dominante alguna ventaja, aun cuando sean personas las que disfruten de la utilidad económica y de comodidad.

f. Son indivisibles: según el artículo 372 Civil aun cuando el predio dominante se divida, la servidumbre subsiste íntegra, y los nuevos propietarios la gozan, sin incrementar el gravamen del predio sirviente y si es el predio sirviente el dividido la servidumbre permanece y cada uno de los predios segregados soportan en la parte correspondiente el ejercicio de la misma.

g. No es necesario una vecindad de los fundos.

h. Pueden ser perpetuas, a término inicial o termino final o aun un derecho condicional suspensivo o resolutorio.

Naturaleza Jurídica de las servidumbres

Desde el ángulo del titular del derecho o sea el predio dominante, la servidumbre se presenta como un derecho real de disfrute sobre un inmueble ajeno.

Constitución

Las servidumbres pueden adquirirse por distintos modos, sea por voluntad de los interesados, mediante negocio jurídico mortis causa o inter vivos. También se constituyen por disposición de la autoridad judicial; tal es el caso de la obligación de paso. Ver articulo 495 Código Civil y por prescripción positiva según el artículo 378 CC, cuando son al propio tiempo continuas y aparentes.

Categorías

Se puede distinguir entre:

a. Servidumbre voluntaria: nace por acuerdo de voluntades se da por negocio jurídico inter vivos o mortis causa, pueden ser establecidas en favor de un fundo enclavado o no.

b. Servidumbre de obligación de paso: nace por disposición de ley o por última disposición. Se da por una declaración judicial y favorece a predio enclavados o que no tengan salida bastante a la vía pública según el artículo 395, la indemnización es un elemento inherente a la servidumbre forzosa de paso no siendo indispensable en la voluntaria.

c. Servidumbres Rusticas y Urbanas: Es una clasificación de carácter histórico denominada así por la naturaleza de los predios. Se llama SERVIDUMBRES RÚSTICAS a aquellas que se ubican en los predios rurales y que estaban destinadas a suprimir las necesidades del campo. Por el contrario las SERVIDUMBRES URBANAS, son aquellas que se encuentran en los centros poblados, en las ciudades.

d. Servidumbres Positivas y Negativas: Las servidumbres afirmativas o positivas consisten en una determinada actividad ejercitada en el fundo sirviente, es decir, una acción por parte del propietario del fundo dominante. Ejemplo: Introducir un acueducto. Las servidumbres negativas consisten en que el propietario del fundo sirviente tendrá que abstenerse de cumplir una serie de actos que importan algunas modificaciones en el fundo. Se les llama servidumbres in non faciendo es decir, un “No Hacer”.

e. Servidumbres Aparentes y No Aparentes: El concepto de apariencia refiere a que la servidumbre se anuncia y está continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. Mientras que las “no aparentes” lo son las que no presentan indicio de su existencia. La apariencia de la servidumbre debe ser cualidad objetiva en el sentido erga omnes, es decir, lo que cuenta es la existencia de la obra.

f. Servidumbres Continuas y Discontinuas: Son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser, incesante, sin un hecho actual del hombre, es decir, “que puestas las cosas en el estado que supone la servidumbre, esta se ejerce por sí misma”. Son discontinuas las que se usan a periodos más o menos largos, y dependen de actos del hombre: “necesitan para ejercerse de actos sucesivos del dueño del fundo dominante”.

g. Servidumbre Ecológica: Según CEDARENA (2007) una servidumbre ecológica es un contrato en el cual el dueño de una propiedad privada y CEDARENA (Centro de Derecho Ambiental y de los Recursos Naturales) planifican el tipo e intensidad de uso futuro que puede darse sobre la propiedad, con el fin de conservar sus atributos naturales y culturales a perpetuidad. Según la Universidad Nacional Autónoma de Costa Rica la servidumbre ecológica es el acuerdo legal en que dos propietarios de bienes inmuebles planifican el tipo e intensidad de uso futuro que puede dársele a una de las dos propiedades con el fin de preservar los atributos naturales, las bellezas escénicas o los aspectos históricos, arquitectónicos, arqueológicos o culturales de ese bien inmueble. El contrato que crea una servidumbre ecológica se inscribe, como derecho real que es, en el Registro de la Propiedad. En Costa Rica estos contratos están amparados al marco legal de las servidumbres prediales definidas por los artículos 370 del código Civil. Las servidumbres ecológicas son contratos jurídicos cuyo objetivo primordial es proteger el medio ambiente y los recursos naturales. Es importante resaltar que el Notario Público, como fedatario con la investidura que le otorga el Estado hace uso del instrumento público, en donde quedará constatada la voluntad de los (as) usuarios; lo cual al mismo tiempo, le permite llevar

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