Servidumbre

1. Que es la servidumbre

La servidumbre se presenta como un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la posibilidad de utilizar dicha cosa y de servirse de ella de una manera más o menos plena.

No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función de servicio y una pérdida de libertad.

El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por:

- una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente.

2. Servidumbre en el derecho romano

En Derecho romano, la servidumbre predial (iura praedorium o servitutes praediorum), o simplemente servidumbre (servitutes), consiste en un derecho real que los propietarios de predios vecinos pueden establecer voluntariamente, para que un predio llamado sirviente preste a otro llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado. Como relaciones de uso, las servidumbres son derechos fundamentalmente solidarios e indivisibles, siendo esto último lo que ocasiona que la servidumbre permanezca íntegra a pesar de que cualquier predio implicado se divida. Además, tampoco cabe la posibilidad de una adquisición o extinción parcial.

3. Tipos de servidumbres

Las servidumbres prediales son tipificadas en base a su contenido específico. Aunque no existe ningún motivo que incite a pensar que la jurisprudencia no pudiese reconocer más tipos de servidumbres de los que aparecen estipulados en sus obras casuísticas, hay una serie establecida de estos tipos, que los autores escolásticos agruparon en rústicas y urbanas dependiendo de si se referían a poder pasar o traer agua por el fundo vecino, entre otras ventajas de marcado carácter agrícola, o de si versaban sobre comodidades de una edificación que se imponen al vecino. Principalmente, ha sido la primera jurisprudencia clásica romana la que se encargó de la casuística de las servidumbres, postura que le supuso una serie de críticas por parte de personas no juristas, como es el caso de Cicerón, que consideraban esas cuestiones como ridículas.5

 Principales servidumbres prediales rústicas

El camino para carros constituía un tipo de servidumbre predial rústica.

Las más importantes servidumbres prediales rústicas (servitutes praediorum rusticorum) son las de paso a pie o a caballo (iter), la de paso de ganado (actus) o camino para carros (via). También tienen relevancia las de conducción de agua por superficie (aquae ductus), extracción de agua (aquae haustus) que según interpretación jurisprudencial lleva aparejado el acceso al pozo o manantial (iter ad hauriendum) y la de poder echar el agua al fundo vecino (aquae immissio).6

 Principales servidumbres prediales urbanas

Las servidumbres prediales urbanas (servitutes praediorum urbanorum) más destacables son las de luces y vistas, ya sea en su variante de poder abrir ventanas (ius luminum), evitar que el vecino eleve la edificación presente (ius altius non tollendi) o derecho de vistas (ius ne prospectui vel luminibus officiatur). Otras son las servidumbres de desagüe (también llamadas "de aguas". Cloaca), apoyo de viga (ius tigni immittendi) o carga de una sobreconstrucción (ius oneris ferendi). En último lugar se encuentran las de salientes, para dejar caer el agua de la lluvia desde el tejado (ius stillicidii) o por un canalón (ius fluminis, ambas se ejercitan por la actio aquae pluviae arcendae), y la de proyectar balcones o terrazas sobre un predio vecino (ius proiiciendi protegendive).

4. Requisitos para constitución de servidumbre

Para adquirirla por contrato, sea gratuito u oneroso se requiere capacidad para contratar.

Para adquirir una servidumbre por legado, o por disposición del padre de familia no se requiere gozar de capacidad de hecho, aun los incapaces pueden adquirirla

Para adquirir una servidumbre por usucapión basta con la capacidad para adquirir la posesión.

Están legitimados para constituir servidumbres sobre el predio sirviente los propietarios, los condóminos y el usufructuario de la heredad.

Propietario de la heredad sirviente, dice el art. 2989 "Una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario de la heredad puede obligarse a establecer la servidumbre cuando lo sea"

Copropietarios: establece el art. 2985 "Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo común a varios, sin que todos los condóminos concurran al acto de su constitución". Sin embargo, continua diciendo el art. siguiente que, la servidumbre establecida por el condómino de la heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la partición o adjudicación, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comunero que constituyo la servidumbre, y no puede oponer la falta de consentimiento de los condóminos.

En el proyecto, en su art. 2071 dice que: "Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que pueden recaer sobre inmueble y se ejerzan por la posesión, excepto el titular de otra servidumbre. Si existe comunión debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

En ningún caso el tribunal puede constituir una servidumbre o imponer su constitución".

Las servidumbres pueden ser adquiridas por el propietario, el copropietario, el usufructuario, el usuario, el acreedor anticresista y por todo el posee el inmueble a titulo de dueño

Propietarios: el dueño de la propiedad no pierde el derecho de adquirir la servidumbre por la circunstancia de que haya dado el inmueble en usufructo en tercero; aun así la servidumbre adquirida por el es valida

salvo el derecho que tiene el usufructuario de usar o no de ella. El propietario puede

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