Valoración NH Hoteles

VALORACIÓN DEL GRUPO NH HOTELES S.A.

El valor de la compañía calculado es de 1.024,61 millones de euros, teniendo en cuenta que ésta tiene emitidas 246,62 millones de acciones nos da un precio por acción de 4,15 euros. La cotización a fecha de hoy, 29 de noviembre de 2011, es de 2,83 euros por acción a las 14:30. (ver Anexo- IV a).

Como podemos ver, el precio de cotización se encuentra infravalorado. Creemos que esta circunstancia se ajustará en los próximos años, incrementando el precio hasta llegar a los 4,15 €/acción . Este resultado lo hemos concluido debido a la estrategia de crecimiento perfilada por la empresa para los próximos años, una vez que la coyuntura económica haya mejorado, en China , Alemania y Latinoamérica .

Hemos llegado a esta valoración partiendo de los datos que aparecen en los Cuentas Anuales del período 2004-2011 para la compañía, donde se presentan las Cuentas de Pérdidas y Ganancias consolidadas, el balance de situación consolidado, el estado de flujos de efectivo y la memoria. Por otro lado también nos hemos apoyado en la base de datos del INE y hemos recopilado abundante información publicada en prensa acerca de la empresa.

Para poder llegar al valor final de la compañía, hemos realizado proyecciones de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias, así como de la evolución del Balance y de los Flujos de Caja del Accionista, teniendo en cuenta una política de dividendos crecientes dado que en el pasado se había venido realizando esta práctica. Posteriormente hemos calculado el coste de los recursos propios de la empresa a partir de la beta apalancada de la compañía, la rentabilidad del bono alemán y una prima de mercado. En último término hemos utilizado esta tasa calculada para descontar los distintos flujos de caja del Accionista y así poder estimar el valor actual de la compañía.

En la resolución del presente caso hemos aplicado los siguientes supuestos:

ARCO TEMPORAL: En nuestro trabajo hemos realizado previsiones para el período 2011-2015. A nuestro entender durante los ejercicios 2011 y 2012 continuará la mala situación económica para comenzar la recuperación a partir del 2013, tal y como también apunta la Comisión Europea así como importantes personalidades del ámbito empresarial y la mayoría de los directivos. y Con la buena dinámica iniciada en 2013, hemos entendido que estimar dos ejercicios más resulta suficiente para estimar el valor de la compañía.

VENTAS: El grupo tiene ingresos procedentes de la actividad hotelera, la inmobiliaria y otros no recurrentes. Hemos desglosado los resultados por partidas y regiones en el Anexo-III. Asimismo hemos detallado los distintos porcentajes de crecimiento para cada una de las áreas bajo la premisa de que se mantendrán los actuales crecimientos hasta 2013 experimentando a partir de entonces un mejor desarrollo. La media ponderada de los crecimientos parte de un 5,61% para 2011 alcanzando el 9,21% en 2015.

COSTES: Hemos dividido la partida en tres grupos: (adjuntamos los ratios utilizados como Anexo- IV b):

- Gastos de Personal: Debidos principalmente al personal de los hoteles. Para su cálculo hemos hallado la relación entre la partida y los ingresos procedentes de la actividad hotelera en el pasado obteniendo una media del 35%. Hemos utilizado ésta para estimar el gasto en los próximos ejercicios.

- Gastos de Gestión: Esta partida responde a gastos generales de dirección y administración. Hemos relacionado los gastos con los ingresos totales viendo que en media éstos suponían un 30%. Hemos aplicado la relación en el futuro.

- Gastos de Ventas Inmobiliarias: Correspondiente a los ingresos por ventas inmobiliarias. Dada la situación del sector hemos supuesto que los costes de venta se verían incrementados en el futuro llegando a suponer entre un 25% y un 30% de las ventas inmobiliarias totales.

- Otros Gastos: Se ha estimado una relación con los ingresos totales (1,20%) y se ha aplicado en los próximos ejercicios.

ARRENDAMIENTOS y CONTRIBUCIÓN URBANA & AMORTIZACIÓN ACTIVOS: La compañía tiene en su balance (Anexo – I) dos clases de activos inmobiliarios. Por un lado está el Inmovilizado Material donde se encuentran encuadrados los distintos hoteles de la empresa y por otro tenemos las Inversiones Inmobiliarias las cuales se tienen con el fin de ser alquiladas o vendidas en el futuro, obteniendo plusvalías. Tanto la partida de Arrendamientos y Contribución como la de Amortización se corresponden exclusivamente con la primera clase de activos. Hemos calculado la relación media dada en el pasado entre estas partidas de gasto y el volumen de capacidad hotelera instalada obteniendo un 8% y un 3,70% respectivamente, aplicando estos en el futuro.

PROVISIONES DETERIORO ACTIVOS & OTROS RIESGOS: La empresa ha venido realizando provisiones para cubrir posibles deterioros de los activos inmobiliarios que se tienen en balance. Asimismo, también se incluyen en esta cuenta otras partidas para cubrir responsabilidades que pudieran derivarse de litigios en curso.

AMORTIZACIÓN DEL FONDO DE COMERCIO: Esta partida no se amortiza tal y como se recoge en la Memoria de la empresa. Esporádicamente pueden realizarse ajustes cuando existan indicios de pérdida o incremento del valor recuperable de las inversiones realizadas. Estos cambios se sanearían a través de la Cuenta de PyG (2,4 m € en 2013 y 4,8 M € en 2014 por la revalorización de la participación en Latinoamérica).

IMPUTACIÓN DE SUBVENCIONES: Las subvenciones actualmente contabilizadas son de capital y fueron recibidas en el año 2010. Se valoran por el importe concedido y se van imputando a resultado en función de la depreciación que experimenta la cuenta. Se ha estimado una imputación del 10% anual.

INVERSIONES

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