Toma de decisiones administrativas y financieras. Propuesta de solución al caso- Plaza Comercial.

Proyecto de inversión: Plaza Comercial.

Desarrollo

Una vez que se analizó la información y se definió claramente el problema, continuamos con el desarrollo del caso, en el cual se indica el proceso o los pasos que se siguieron para determinar una propuesta de solución. Se mencionan los supuestos y el cómo se llegó mediante herramientas financieras al resultado obtenido.

Para esto, lo primero que se fue construir los flujos de efectivo, usando la siguiente información para cada alternativa:

Flujo inicial

Para determinar los flujos iniciales en el año 0 se considera la inversión por construcción, el valor del terreno y en el caso de la plaza cerrada la inversión por el equipo de aire acondicionado:

[pic 2]

Flujos operativos

En este caso los flujos operativos están constituidos por ingresos, gastos operativos, depreciaciones, amortización por comisión del financiamiento, la utilidad de operación, los intereses, la utilidad antes de impuestos, la reducción del ISR, la utilidad neta y los intereses en efectivo. Cada uno de estos se describen a continuación:

• Ingresos. En el caso nos muestra los ingresos por m2 según la investigación realizada, la competencia y los dueños de los locales de cada tipo de formato. A continuación se muestran los ingresos mensuales y anuales de cada alternativa para el año 1:

[pic 3]

Tomando estos datos como base estos valores, se calcularon los ingresos anuales de los siguientes años hasta el año 7 considerando un aumento de un 3.33% cada año por la inflación.

• Gastos operativos. Esta información nos la proporciona el caso con los siguientes datos para el año 1:

[pic 4]

Se considera para los siguientes años un aumento del 3.33% por la inflación y se considera un aumento por el gasto de mantenimiento en el año 2 de $2,000.

• Depreciaciones. Para calcular la depreciación se considera un 5% anual para la construcción y un 10% anual para la maquinaria que en este caso es el equipo de aire acondicionado solo para la plaza cerrada. Esta utilidad es deducible de impuestos por lo que se restará a los ingresos y luego se “regresa” integra para el cálculo del  flujo de efectivo neto.

• Amortización por comisión del financiamiento. Del valor total del préstamo a financiar, se toma un 1% y ese monto se divide entre los 7 años que estamos analizando.

• Utilidad de operación. Esta utilidad se obtiene de la siguiente forma:

Utilidad de operación = Ingresos – Gastos operativos – Depreciaciones –     Amortización por comisión

• Intereses. Los intereses que manejamos para los flujos de efectivo para la evaluación de proyectos los obtenemos a partir de las tablas de amortización. A continuación se muestran las tablas de amortización de cada alternativa, pero para más detalle favor de consultar el archivo anexo. Es importante mencionar que al monto inicial se le está quitando el 1% por apertura de crédito el cual ya fue amortizado e incluido en la utilidad de operación.[pic 5][pic 6][pic 7][pic 8]
• Utilidad antes de impuestos. La utilidad antes de impuestos se calcula restando a la utilidad de operación los intereses generados por el financiamiento.

• Reducción del ISR. Una vez obtenida la utilidad antes de impuestos se tiene que calcular sobre este un 35% por retención de impuesto por el ISR (impuesto sobre la renta).

• Utilidad neta. Se obtiene de reducir el ISR a la utilidad antes de impuestos.

• Intereses en efectivo. El interés en efectivo se calcula para “regresar” los intereses descontados quitando el impuesto cargado a estos, esto se calcula con la siguiente formula:

Intereses en efectivo = Intereses x (1-0.35)

Flujos de efectivo terminal

El flujo de efectivo terminal está constituido por el flujo por venta de inversión, es decir al final del proyecto cuanto se recupera por la venta de la propiedad. Para la evaluación de proyectos de este caso se tomaron las siguientes consideraciones:

• El valor del terreno es de $10,902,000.
• No se toma en cuenta la plus valía que aumenta por el valor del terreno, solo se considera el 5% de depreciación de la construcción por cada año.
• El valor en libros se calcula solo del valor de la construcción restándole la depreciación acumulada.
• El ISR que se considero fue del 30%

Este flujo se suma en el año 7 al flujo de efectivo neto.  Para cada alternativa, el cálculo del flujo por venta de inversión se muestra a continuación. Para mayor detalle favor de consultar el archivo anexo.

[pic 9][pic 10]

[pic 11][pic 12]

Flujo de efectivo neto

...