Las Servidumbres

SERVIDUMBRES

Las servidumbres son derechos reales establecidos sobre una cosa en provecho de una persona o de un fundo perteneciendo a un propietario distinto. De esta definición surge que existen dos clases de servidumbres.

1. las servidumbres personales: cuando el derecho de retirar la utilidad de la cosa de otro se ha establecido en favor de una persona y no puede durar como máximo, sino el tiempo que esa persona viva.

2. La servidumbre real o predial: cuando la utilidad se ha establecido en favor de un inmueble, que toma el nombre de fundo dominante, reservándose el nombre del fundo sirviente para designar el inmueble que está gravado con la servidumbre

Es claro que quien percibe la utilidad no es el llamado fundo dominante sino su propietario, pero lo percibe como tal propietario y subsiste con l cosa o con el inmueble y para el inmueble.

La servidumbre personal es una relación entre una persona y una cosa, que desde el punto de vista activo: es el derecho que tiene una persona de retirar una utilidad de la cosa a otro; y desde el punto de vista pasivo, es una carga impuesta a una cosa de procurar utilidad a una persona distinta del propietario. La servidumbre real o predial, es una relación entre dos fundos, que desde el punto de vista activo: es el derecho atribuido a un fundo de retirar utilidad de otro; y desde el punto de vista pasivo, es la carga impuesta a un fundo de procurarle utilidad a otro fundo.

CARACTERÍSTICAS COMUNES A LA SERVIDUMBRES PERSONALES Y REALES.

1. las servidumbres personales y las servidumbres reales son derechos y por tanto, son bienes incorporales, no susceptibles de posesión.

2. Tanto las servidumbres personales como las reales, son derechos reales y por tanto, no imponen a nadie la obligación de hacer sino simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer; y son derechos absolutos que pueden ejercer contra todos.

3. No pueden existir sino sobre una cosa que pertenezca a otra persona, pues no se puede tener una servidumbre sobre una cosa propia.

4. Constituye cargas impuestas a la propiedad, pues lo normal es que está esté libre de toda carga o gravamen.

5. Constituye desmembraciones de la propiedad, en el sentido de que cuando una servidumbre grava una cosa, los diferentes atributos de la propiedad en vez de estar reunidos en manos del propietario, están divididos, pues unos quedan en manos del propietario y otros pertenecen al titular de la servidumbre.

6. Pueden consistir en hacer: “in-faciendo”, o en impedir hacer “in prohibendo”.

Las primeras son llamadas positivas, por ejemplo: el usufructo, el uso, las servidumbres de paso, etc., y las segundas son llamadas negativas. Las servidumbres in faciendo son susceptibles de cuasi-posesión porque su ejercicio consiste en actos del propietario del fundo dominante y puede por tanto adquirirse por cuasi-tradición, lo que ocurre con las servidumbres in-prohibendo.

DIFERENCIA ENTRE LA SERVIDUMBRES PERSONALES Y LA SERVIDUMBRES REALES.

1. Las servidumbres personales se establecen n beneficio de una persona. Las servidumbres reales, por el contrario se establecen para uso o utilidad de otro fundo, y si el propietario de este es quien las aprovecha lo hace en su condición de propietario del fundo dominante y no como persona.

2. Las servidumbres personales se extingue con la persona del titular. Son por tanto temporales y vitalicias; las servidumbres reales duran tanto como el fundo dominante y el sirviente, son por tanto perpetuas.

TIPOS DE SERVIDUMBRE REALES O PREDIALES

Rustica y urbanas

Las servidumbres reales o prediales son, como hemos dicho las que se establecen sobre un fundo llamado fundo sirviente en provecho de otro fundo llamado fundo dominante, los cuales deben pertenecer a dos propietarios diferentes.

De estas servidumbres reales las hay d dos tipos: las llamadas rusticas y las llamadas urbanas.

El problema de determinar la naturaleza de las servidumbres, ósea, cuando debe considerarse como rusticas y cuando como urbana, hay que tener en cuenta para ello no la naturaleza del fundo dominante ni la del fundo sirviente, sino que hay que tenderse a la naturaleza misma de la servidumbre; de ahí, que una servidumbre rustica podía estar establecida entre dos fundos situados en la ciudad y la servidumbre urbana podía estar establecida entre dos fundos situados en el campo.

La servidumbre de paso es una servidumbre rural, este establecida en el campo o en la ciudad; y la servidumbre que permite al propietario de un fundo apoyar su viga en el muro del vecino es una servidumbre urbana, este establecida entre dos fundos situados en la ciudad o sobre dos fundos situados en el campo.

Principales servidumbres rurales

1) El derecho de paso con sus variedades: “iter”, ósea l derecho de pasar a pie; “actus”, el derecho de pasar con ganado o con carros; y “vía”, el derecho de transportar mercancías o materiales, derecho este de paso que comprende a los dos primeros, y que conforme a la ley de las XII tablas debe tener una anchura de ocho pies en las rectas y diez pies en las curvas.

2) El derecho de pastoreo.

3) El derecho de extraer cal o arena del fundo vecino.

4) El derecho de acueducto, o sea el de tomar agua de un fundo vecino, etc.

Principales servidumbres urbanas

1. El derecho que tiene el propietario de un edificio de apoyar este sobre el muro o el pilar del vecino, llamada de “oneris ferendi”, que tiene como carácter excepcional que obliga al propietario del fundo sirviente a mantener el muro o pilar en buen estado para soportar el edificio del vecino.

2. El derecho de introducir una viga en el muro del vecino, llamada de: “tigni inmitendi”.

3. El derecho de dejar caer el agua de techo propio sobre el techo del vecino, bien sea gota a gota o por chorros, que se denominan: “stillicidii vel fluminis avertendi vel recipiendi”

4. El derecho de impedir al vecino edificar o el de prohibirle hacerlo mas allá de cierta altura, que se llama: “altius non tojendi”.

5. El derecho de impedir al vecino hacer edificaciones o plantaciones u obras que impiden el derecho de vista, denominada:”ne luminibus oficiatur”.

CARACTRES COMUNES A LAS SERVIDUMBRE RURALES Y URBANAS.

1. No pueden existir sino sobre dos fundos pertenecientes a dos propietarios diferentes.

2. Toda servidumbre urbana o rural, debe aumentar la utilidad del fundo dominante, y no ser solo un simple placer para el propietario del fundo dominante.

3. El derecho romano considera las servidumbres rurales y urbanas, como ventajosas para el fundo dominante y desventajoso para el fundo sirviente.

4. Como la propiedad es perpetua, la servidumbre predial una vez establecida es perpetua, mientras existan los dos fundos sobre los cuales se estableció. Las servidumbres personales por el contrario, son temporales, porque no pueden durar más que la vida del beneficiario.

5. Toda servidumbre predial debe tener una causa perpetua. Su ejercicio debe ser independiente de todo hecho humano, de allí que no se puede establecer servidumbre de acuerdo sobre un lago o sobre un estanque.

6. Las servidumbres reales o prediales son indivisibles y esta indivisibilidad presenta interés práctico desde tres puntos de vista:

a) Desde el punto de vista de su constitución. Porque un copropietario de un fundo no puede adquirir una servidumbre por su parte indivisa, ni puede adquirir servidumbre por todo el fundo, porque nadie puede adquirir para otro; y a la inversa, un copropietario no puede establecer servidumbre sobre su parte pro-indivisa.

b) Desde el punto de vista de su reclamación de justicia. No pueden ser reclamadas en justicia por parte, si varios tienen derecho a una servidumbre y uno de ellos reclama en justicia el derecho que se le niega, la sentencia beneficiará a todos los titulares de la servidumbre; recíprocamente, si un copropietario es demandado, este responderá por todo y luego será indemnizado por los otros copropietarios.

c) Desde el punto de vista de su extinción. Si la servidumbre existe en favor de un fundo que pertenece a varias personas y algunos copropietarios no ejercen este derecho, no se extingue si lo ejerce los otros co-propietarios. Cuando el fundo dominante o el sirviente se divide en varias partes la servidumbre subsiste para cada porción del fundo, pero esto no impide que se extinga en parte si el propietario del fundo dominante adquiere una parte del fundo sirviente o viceversa.

La servidumbre predial es indivisible, pero su manera de ejercerla es divisible.

DIFERENCIAS ENTRE LAS SERVIDUMBRES RURALES Y URBANAS

1. Las servidumbres rurales son cosas mancipi, en tanto que las servidumbres urbanas son cosas nec mancipi.

2. Las servidumbres rurales se extinguen por el no uso. Las servidumbres urbanas requieren, un hecho del propietario del fundo sirviente contrario a la servidumbre, y luego el no uso.

3. Las servidumbres urbanas son continuas. Las servidumbres rurales son discontinuas.

4. Las servidumbres urbanas no pueden ser dudas en prenda ni en hipoteca. Las servidumbres rurales si pueden ser hipotecadas.

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