La Hipoteca

LA HIPOTECA

Antecedentes históricos

La hipoteca es una institución jurídica que viene desde el derecho griego en donde toma su nombre, aun cuando algunos autores opinan que es una institución de origen judío. En el derecho griego la hipoteca significaba la prenda de un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación y tenia por consiguiente la desventaja de que desposeía al deudor de la finca, motivo por el cual los romanos la perfeccionaron al darle el carácter de un derecho real constituido sobre bienes inmuebles.

En el Derecho Romano para permitir que el deudor conserve el bien hipotecado y no obstante ello constituya una plena garantía real, fue el paso fundamental para permitir que la hipoteca se convirtiera en el medio más eficaz, inteligente y auxiliar del crédito, a la vez que el recurso económico más ventajoso para que un deudor pudiese seguir explotando el bien objeto de la garantía. En el derecho griego la hipoteca tenía, por consiguiente características semejante a la anticresis. La evolución que se operó en el derecho romano respecto a la hipoteca, no trajo consigo la desaparición de la anticresis, por aquellos casos en que el acreedor, por estar destinada la finca objeto de la misma a la agricultura, deseaba tener la garantía en su poder, explotar la cosa y amortizar créditos y capital con sus frutos.

Definición de la hipoteca

Es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados, generalmente bienes inmuebles enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de venta y preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación.

Definición de Bianchi citado por Puig Peña

La hipoteca es un derecho real perteneciente, en fuerza de la inscripción y desde el momento de esta, al acreedor, sobre los inmuebles del deudor o de un tercero, en virtud de cuyo derecho, no obstante conservar el deudor o el tercero la posesión de la cosa hipotecada y la facultad de suponer de ella, el acreedor adquiere la facultad de perseguirla, cualquiera que sea la mano en que se encuentre, a fin de ser pagado con el precio de la misma, con la preferencia correspondiente al grado de su inscripción”.

Doctrinariamente

La hipoteca es un procedimiento normal de obtener crédito para quien siendo propietario de bienes inmuebles, los ofrece en garantía de la devolución de un préstamo o del cumplimiento de una obligación”

Según el Diccionario de derecho usual de Guillermo Cabanellas:

La palabra hipoteca es de origen griego, significa gramaticalmente suposición, como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de substituirla, añadirla o emplearla. De esta que hipoteca venga a significar lo mismo que sostener, apoyar y asegurar una obligación.” Hipoteca: “Es aquel contrato accesorio unilateral por virtud del cual se garantiza el cumplimiento de una obligación principal, afectando especialmente inmuebles pertenecientes al deudor o a tercera persona o derechos reales impuestos sobre los mismos de tal modo que, cuando la prestación haya sido vencida y no satisfecha oportunamente por el deudor, el acreedor puede enajenarla y hacerse pago con su importe”.

En cuanto a esto Morell, expone que la hipoteca no puede librarse de su carácter verdaderamente accesorio; podrá ser independiente de toda obligación personal, pero nunca realmente independiente de algo que represente un crédito, un valor, una suma de dinero o un bien mueble.

La llamada hipoteca independiente viene a constituir una suma por lo tanto, una garantía de carácter accesorio. Puede nacer antes de que exista crédito alguno, pero solo de un modo condicional y para el caso de que el crédito llegue a existir.

Por otro lado Valverde: en las legislaciones donde no se concibe la hipoteca como un crédito sobre la cosa, toda deuda es personal, en el sentido de que afecta a todo nuestro patrimonio; pero desde el momento que admitamos una hipoteca que afecte únicamente a la finca obligada habremos creado en cierto modo un crédito contra una cosa, y como la finca no puede ser sujeto pasivo, el poseedor o dueño de la finca es su representante y no responde mas que del valor de ella.

Naturaleza Jurídica

Derecho real de garantía que constituye un gravamen.

La hipoteca es un derecho real en virtud de que el titular de un derecho de esta naturaleza, tiene la facultad de perseguir o de hacer valer su acción frente a cualquier poseedor o tenedor del bien objeto hipotecado. Tiene como se decía en el derecho tradicional un señorío sobre la cosa, una inmediatividad, haciendo valer su derecho “erga homnes”. De todos es sabida la discusión tan apasionante que las doctrinas sostuvieron entre sí, citando entre ellas, a la doctrina clásica o tradicional, la personalista, la intermedia o ecléctica, esta última consolido sus principios tomando aspectos de las dos primeras teorías citadas, y por último las escuelas intermedias. El problema se circunscribió en estas teorías a encontrar la concepción de los “derechos reales”, estas discusiones deben quedar para la doctrina pues su estudio implica un trabajo especial, el valor que les damos es meramente histórico. En la actualidad entendemos por estos derechos, esa sujeción en que se encuentra una cosa al inmediato cumplimiento de una obligación. Y es una garantía en virtud de que asegura una o varias obligaciones, y que en caso de incumplimiento responde la garantía hipotecaria, y el acreedor puede solicitar en la vía judicial el remate, para hacerse pago con su producto. El titular de un derecho hipotecario tiene un derecho preferencial, y de persecución sobre la cosa dada en garantía. Podemos decir que frente a los derechos reales de garantía, se oponen los derechos reales de goce, estos atribuyen a su titular un disfrute o aprovechamiento más o menos amplio sobre la cosa; por ejemplo la propiedad pertenece a esta clasificación, y las limitaciones a que está sujeta son las contempladas en la sustantividad del Código Civil. En los de garantía por incumplimiento responde la garantía y el acreedor puede solicitar en la vía judicial el remate, para hacerse pago con su producto. Es decir, que los de garantía atribuyen un poder de disposición para asegurar una obligación, y otorgan la facultad a su titular para promover su venta, en caso de incumplimiento por parte del sujeto pasivo.

La hipoteca, como derecho real de garantía desempeña un papel de gran importancia en la práctica, tanto por los créditos que garantiza, como por la índole de garantía que presenta. En otras palabras el acreedor puede estar seguro de que su crédito está bien garantizado, y el deudor por otra parte también es favorecido por que si bien ha dado en garantía una finca que es de su propiedad sigue disfrutando de ella mientras no se ponga en estado de insolvencia. Es necesario para el buen funcionamiento de la hipoteca un adecuado régimen hipotecario, para que esa libertad de crédito funcione en la forma deseada.

Rasgos de la hipoteca

Se considera a la hipoteca el derecho real de garantía más importante. Hermosa institución que ha tenido la virtud de suscitar a su alrededor un ingente cuerpo de doctrina de tal intensidad técnica, que ha venido a constituir una verdadera ciencia: la ciencia del derecho hipotecario, cada día más pujante y de alcance tan singular, que es de esperar de ella un porvenir particularmente esplendido. Son muchos y muy preclaros, en efecto, los tratadistas que se dedican a esta disciplina hasta hace poco casi abandonada; y el interés mostrado por esa enseñanza general ha trascendido a los legisladores que se aprestan a formular sus leyes con la mejor configuración técnica, de acuerdo con aquel desarrollo dogmático del instituto. Y es que, en realidad, la hipoteca cumple y satisface las más exigentes necesidades del crédito comercial. Confiemos en que la institución siga teniendo vida propia, sirviendo ese fundamental destino, si bien hemos de pedir también que el desarrollo de la misma vaya eliminando el excesivo lastre capitalista que ahora tiene y que posiblemente constituya el principal reparo que hasta ahora se le puede formular. La hipoteca supone, finalmente, que del inmueble gravado se hace la reserva formal, de una determinada cantidad con las que puede hacerse pago el acreedor, con carácter exclusivo, instando para ello la venta de la finca en el caso de que la prestación haya sido cencida y no satisfecha. Esta ultima circunstancia hace referencia al momento supremo de la hipoteca; es decir, a la actualización de su función principal de garantía en orden al crédito subyacente, lo cual no obsta claro está, para que en el gravamen hipotecario puedan verse otros efectos cardinales aún antes de procederse a la ejecución de los bienes, como serían, por ejemplo, el de exigir la conservación de la cosa hipotecada con el fin de que no disminuya de valor, la ampliación de la garantía de determinados supuesto, etc. pero estos son efectos que pudiéramos denominar de orden secundario en relación

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