La Hipoteca

CAPITULO I

¿Tiene usted una demanda Hipotecaria?

¿Tiene Usted una demanda Hipotecaria?

Es muy común que cuando alguna persona adquiere un crédito Hipotecario por cualquier Institución no sea lo suficiente escrupulosa como para cuestionar hasta el más mínimo detalle del contrato que firmó o esta por firmar. Pues es ahí en la razón y el escrutinio donde nacen las decisiones.

En la mayoría de los casos, cuando se ha aprobado un crédito, lo primero que salta a la vista son las emociones, el festejo, la inauguración, etc., y se olvida la parte medular del acto mismo. Por un lado, podría significar la salvación para no seguir pagando renta de una casa que ni siquiera es de uno, adquiriendo la posesión de una vivienda a través del crédito. Por el otro, una deuda impagable que nos agobiará hasta la muerte. Que al fin y al cabo, ésta última, en algunos casos viene a liberar al acreditado de la obligación, siempre y cuando se encuadre dentro de la legalidad. Pero no es el caso complicarse la existencia, ni mucho menos la de terceros por una decisión mal tomada.

Cuando se piensa en un crédito, se presume que no se tiene la liquidez total para adquirir un bien determinado. Se sabe igualmente que es a corto o largo plazo, y que dependiendo de ello va a resultar el costo total del financiamiento. Asimismo se tiene conocimiento de que el crédito va a generar intereses ordinarios y quizá moratorios, etc., y que además este financiamiento va a permitir de modo alguno, que podamos satisfacer otras necesidades de la familia, asentados ya en una vivienda “digna”.

Ahora bien, todo acto jurídico de esta naturaleza debe constar por escrito en instrumento privado o público, del cual una copia debiera quedar en poder del acreditado. En él se encuentran asentados los derechos y las obligaciones que el acto origina para cada una de los contrayentes, así como también se establece la competencia y sobre todo las causales de rescisión, que son en definitiva las que conllevan a la parte actora a enderezar la demanda

Pero qué sucede cuando se ha incumplido con los pagos fijados en el contrato de Otorgamiento de Crédito con Garantía Hipotecaria? En primer lugar, si bien nos va, aparecen los requerimientos extrajudiciales en nuestro domicilio y/o la demanda Hipotecaria. Se supone que lo primero que deben hacer las Instituciones –lógicamente- es requerir extrajudicialmente al acreditado para que haga sus pagos. Después, pero mucho después, como último recurso debe requerírsele por la vía judicial. Esto debería ser así para no lesionar los derechos de los acreditados. Sin embargo, en la práctica no es así, pues muchos despachos enderezan la demanda argumentando que ya han hecho labores extrajudiciales e inventan un requerimiento que no se llevo a cabo en la realidad, para agregarlo al escrito inicial de demanda y así darle continuidad al juicio.

Ahora bien, es necesario identificar el tipo de Institución que otorga los créditos, las hay lucrativas y las hay de carácter social. Entre las primeras encontramos a los Bancos, Instituciones Financieras, y de las segundas podemos señalar al INFONAVIT y al ISSTE, entre otras., Si tenemos bien claro esta distinción podemos visualizar la mecánica a seguir de las Instituciones para el cobro extrajudicial y judicial de los pagos que usted supuestamente ha incumplido. Por ello hay que tener presente ésta distinción, pues así sabemos los limitantes de cada una de las Instituciones.

La primera reacción cuando alguien nos dice que estamos demandados, es eminentemente emotiva, unos experimentamos algún tipo de depresión que nos conduce a huir del problema ignorando cualquier tipo de requerimiento del despacho requeriente, otros reaccionan violentamente complicando una solución favorable.

Pero qué significa realmente “estar demandado. El estar demandado es una situación de hecho y de “derecho” que acciona la parte requeriente para obligarnos y sujetarnos a seguir un juicio ante los Tribunales. Lo que nos obliga a reaccionar, pues de alguna manera esta afectando nuestra esfera de vida.

Pero cómo saber que realmente esta uno demandado. La primera seña, como rasgo particular, es que el crédito se encuentra asignado a un despacho judicial, de lo cual podemos sólo inferir que posiblemente este demandado y apunto de demandar. Por lo que él o los requerimientos de un despacho judicial no son causa suficiente para determinar con certeza que el crédito en cuestión esté demandado. Se sabe con exactitud que el crédito esta demandado cuando alguien que se dice ostentar la figura de ejecutor del Juzgado X, toca a la puerta y nos entrega una serie de documentación, en donde se incluye el escrito de demanda y el auto de inicio ** señalando el Juzgado, la Secretaria y el número de expediente con que quedo radicado el Juicio** haciéndonos mención de los días que tenemos para contestar la demanda.

Ahora bien con el escrito de demanda y demás anexos que se nos entregue podemos saber con exactitud el motivo por el cual se nos esta demandando, y es entonces cuando sabemos también con certeza que hay una demanda en contra.

LA RELACION PROCESAL

Pero eso no termina ahí, entre la admisión de la demanda por parte del Juez y el conocimiento que tengamos de ella hay un abismo en donde se puede atentar contra nuestros derechos, sobre todo contra el derecho individual de nuestra Garantía de Audiencia, pues cabe la posibilidad que se nos notifique con irregularidades y fuera de las formalidades que marca la Ley.

Pues bien, dentro del bagaje conceptual jurídico una de las figuras más importantes y quizá la más delicada del procedimiento judicial, se denomina Emplazamiento. Según el diccionario de la Real Academia Española, emplazar significa citar al demandado con señalamiento del plazo dentro del cual necesitará comparecer en el juicio para ejercitar en él sus defensas, excepciones o reconvenciones. En otras palabras, se entiende por tal al plazo que el Juez otorga a la parte demandada para que conteste la demanda después de que ésta ha sido notificada legalmente y con todas las formalidades de Ley de la existencia de una demanda en su contra.

Esta figura viene a proteger nuestra garantía de audiencia señalada en el artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM) que a la letra dice “Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho”. Esta garantía permite que la parte emplazada conozca las causas o motivos que han originado el que se activara el Órgano Jurisdiccional y que además, pueda ser escuchada en un juicio. Para ser más claro, los efectos del emplazamiento son:

a) Prevenir el juicio (Determinar la competencia)

b) Sujetar al demandado a seguir el juicio

c) Imponer la carga de contestar la demanda

d) Originar el interés legal en las obligaciones pecuniarias

El que se encuentra sujeto a una relación contractual por motivo de la adquisición de un crédito hipotecario debe poner sumo cuidado en este aspecto, ya que efectuándose el emplazamiento, sino conoce los alcances jurídicos de éste, puede incluso perder su bien en cuestión, habiendo aún errores en el emplazamiento.

El artículo de la Constitución Política antes referido previene que los requisitos o formalidades que se deben de cumplir en el procedimiento y en conformidad con las leyes están contenidos en las legislaciones de cada estado. El incumplimiento de ellas estaría violentando los derechos del que es llamado a juicio Estas formalidades se encuentran en los artículos 107 al 118 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado de Oaxaca.***(anexo)

EL ANALISIS DEL CONTRATO DE OTORGAMIENTO DE CREDITO CON GARANTIA HIPOTECARIA PARA UNA MEJOR DEFENSA

Después de que ha quedado debidamente emplazado con las formalidades de Ley, el siguiente paso que debe dar el acreditado es continuar con el análisis del documento base de la acción y de las pruebas con que la parte actora quiere hacer valer sus pretensiones. Se recomienda que sea asesorado por un abogado. Para ello, es necesario conocer el contenido del instrumento privado o público que se firma, en él se plasman datos como el tipo de crédito que se esta otorgando, el monto del crédito que se otorga, el tiempo por el que se esta otorgando, el número de pagos, la cuota fija mensual, la tasa de interés aplicable, intereses moratorios, la mecánica para que opere una prórroga (en caso de que la haya),beneficios por caso de incapacidad (en caso de que operen), liberación de adeudo por fallecimiento o invalidez (en caso de que opere), seguro contra daños, causales de rescisión, hipoteca, competencia, datos generales de las partes así como el número de registro, volumen y datos del Registro Público de la Propiedad en el que queda asentado.

Lo primero que debemos preguntarnos es si realmente hay alguna causal de rescisión o de vencimiento anticipado que justifique la acción de la parte actora. En ese intervalo de reflexión debemos ser verdaderamente honestos para evitar discusiones irrelevantes sin ningún objeto que en lugar de agilizar las soluciones,

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