Conceptualización de Desarrollos Potenciales

Conceptualización de Desarrollos Potenciales

El Proyecto: una idea.

El éxito de un desarrollo inmobiliario depende del mercado. Desde sus inicios debe adecuarse a las necesidades espaciales y a la capacidad económica de los usuarios potenciales. Por lo tanto la investigación de las condiciones reales del mercado y sus tendencias, constituyen la primera tarea a realizar para pronosticar cuales son los productos que satisfacen los requerimientos del cliente en cuanto a localización, uso, dimensión, precio y funcionamiento.

Una vez definido el producto, debe encontrarse el terreno apropiado para el desarrollarlo. La viabilidad del uso del suelo es determinante, igual que las condiciones físicas del terreno, es decir, su geometría, topografía, vegetación, subsuelo, situación legal y precio.

Frecuentemente lo primero que se tiene son los terrenos; en ocasiones, sus propietarios muestran intenciones de desarrollarlos, pero no saben como hacerlo. En casos como este, el proceso es diferente, ya que al principio se analiza el uso de suelo para después diagnosticar el producto factible comercialmente, de acuerdo con su ubicación.

Con un producto definido y un terreno donde construirlo, la siguiente tarea es la realización de anteproyectos conceptuales. En ellos se conjugan los programas arquitectónicos del diagnostico original con la realidad física del terreno y la normatividad aplicable en cada caso. Se logra asi comercialmente atractivo y la definición de las superficies que servirán de base para desarrollar un ante presupuesto paramétrico, es decir, el costo total aproximado, elaborado a partir de costos históricos por metro cuadrado multiplicados por las superficies que se van a construir. Finalmente, para tomar la decisión de detonar un proyecto, es esencial conocer su viabilidad económica. Se  elabora entonces un  estudio de prefactibilidad. Los datos que se utilicen deben de ser veraces y estar actualizados, pues son muy importantes para obtener los resultados esperados. En ubicaciones o tipos de desarrollos donde no se cuenta con una base de datos, es necesario llevar a cabo una investigación de campo, lo mas profunda posible. Los ingresos del proyecto deben calcularse a partir de precios comerciales y pronósticos de venta o renta conservadores; los egresos, a partir de ante presupuestos de obra actualizados y de acuerdo con el tipo de construcción; los costos indirectos, considerando todos los conceptos, y los costos financieros con base a tasas de mercado. Es recomendable manejar también un margen de imprevistos. El resultado del estudio deberá arrojar rendimientos superiores a los considerados en inversiones de renta fija, lo que los hará atractivos para los inversionistas.

Este “Premio” es muy importante si se considera que los bienes raíces en proceso de construcción siempre presentan riesgos.

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