MERCADO INMOBILIARIO EN MEDELLIN

NOMBRES Y APELLIDOS

Sebastián Enrique Galván Gómez

CÉDULA

1.028.041.151

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Sebastian.galvan1151@unaula.edu.co

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3126021942

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TÚSITIO.COM

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CR 89C – 68ª-155 – URBANIZACIÓN ARROYO DE ROBLEDO – APTO 303

CORREO ELECTRÓNICO

SEBASTIAN.GALVAN@VECINDARIO.COM

ÁREA DE TRABAJO

INMOBILIARIO

CARGO QUE OCUPA

FOUNDER & CEO

FUNCIONES PRINCIPALES

N/A

JEFE INMEDIATO

N/A

PERÍODO DE REALIZACIÓN

FECHA DE INICIO

FECHA DE FINALIZACIÓN

23/01/2022

28/04/2022

TÍTULO

Propuesta de modelo de negocios para el diseño de una plataforma digital que posibilite el alquiler de inmuebles de manera fácil y ágil en la ciudad de Medellín.

ANTECEDENTES

El subsector de servicios de alquiler de vivienda en Colombia pertenece al sector terciario de la economía y según las cifras del gremio inmobiliario Fedelonjas (2019), este negocio mueve 2,26 billones de pesos al año, concentrados en las zonas urbanas del país, donde se percibe una mayor oferta de inmuebles para alquiler en el estrato 3, donde el 46,4% del total de viviendas están en arriendo.

Según estudios, Colombia es el país de todo el continente con más índice de arriendos, llegando a un 34%, mientras que Estados Unidos tiene un 21%. Siguiendo por esa misma línea, Bogotá ocupa el primer puesto en concentración de arrendamientos en la escala nacional seguido por Medellín. (Semana, 2019).

Actualmente un gran número de colombianos no tiene la posibilidad de comprar vivienda o prefieren destinar sus ahorros en inversiones o emprendimientos personales, por lo que se estima que un promedio de 5,7% de hogares viven en arriendo, encontrando con esta opción la posibilidad de vivir dignamente; pero también se evidencia que la tendencia de consumo ha cambiado, ya que el tamaño de las familias se ha reducido y por ende los hogares unifamiliares ha incrementado, lo que ha obligado a las inmobiliarias a encontrar otras opciones en diseño de formatos más pequeños, para responder efectivamente a las demandas del consumidor(Fedelonjas,2021).

En el caso de Antioquia el porcentaje de familias que viven en arriendo está en 37,3%, con una proyección a la alza, según Federico Estrada, gerente de la Lonja de propiedad raíz de Medellín (2019). Al ser un porcentaje tan grande de personas en busca de inmuebles para arrendar hace necesario pensarse que tipo de herramienta agiliza el proceso.

Es por eso que  las plataformas digitales o plataformas virtuales según los antecedentes de otras empresas simulares son las herramientas ideales para digitalizar el proceso de arrendar inmuebles en la ciudad de Medellín, porque son espacios en Internet que permiten la ejecución de diversas aplicaciones o programas en un mismo lugar para satisfacer distintas necesidades.

El principal objetivo que cumplen las plataformas digitales es facilitar la ejecución de tareas a través de programas o aplicación en un mismo lugar en la web. Como existe una gran variedad de plataformas digitales, los objetivos específicos de cada una de ellas varían de acuerdo con la necesidad de los usuarios (Giraldo, 2021).

Algunas empresas que han operado a lo largo del mundo por medio de plataformas teniendo como línea de negocios el alquiler de inmuebles (casas, apartamentos, habitaciones)y que además han logrado alcanzar grandes ingresos son las siguientes:

En primer lugar a nivel mundial tenemos a AIRBNB que su plataforma de hospedaje por internet está presente en más de 65.000 ciudades de 191 países, tienen un valor que supera los US$30.000 millones y, entre los tres socios, amasan una fortuna de más de US$11.000.

Pero ha raíz de los grandes éxitos que ha tenido AIRBNB y algunas necesidades no cubiertas nacen otras plataformas como HOMEAWAY que Se define como "la mayor selección de alquileres vacacionales del mundo" y fue creada en 2005 para ofrecer "más espacio, más intimidad y más servicios que un hotel, a menudo, por un precio mucho menor por persona". La web trabaja con propietarios además de con viajeros. "Si tienes una casa de vacaciones podemos ayudarte a convertirla en una fuente de ingresos", aseguran. La plataforma, operada por la empresa Expedia Travel, tiene presencia en 190 países y cuenta con más de un millón de anuncios en 22 idiomas.

También esta la plataforma londinense OneFineStay fue fundada en 2009 y desde 2016 pertenece hotelera francesa AccorHotels, la cual la adquirió por unos US$170 millones. Permite a los propietarios alquilar sus viviendas cuando están desocupadas. Según datos de la compañía de abril de 2016, cuenta más de 2.500 viviendas en Londres, Roma, París, Nueva York, Los Ángeles y Miami. Su modelo de negocio permite a los propietarios rentar sus casas y gestionan la preparación de las mismas antes de la llegada de los invitados y después de su partida. Cuenta con socios, como asesores de viaje o empresas de turismo, para promocionar su sistema. Se define como un sitio seguro para anfitriones e invitados.

Y por ultimo Flipkey cuenta con más de 300.000 viviendas y habitaciones en 11.000 ciudades de 179 países en todo el mundo, desde Estados Unidos hasta Canadá, México o Europa. Cada una de las propiedades está verificada por los gestores del servicio, el cual funciona también según las puntuaciones y preferencias de los usuarios.

Fue lanzada un años antes que Airbnb y cuenta con más de cinco millones de visitantes únicos cada mes. Pertenece a TripAdvisor, la cual tiene registrados unos 60 millones de miembros y más de 150 millones de comentarios y opiniones sobre viajes y experiencias en otros lugares.

Otras páginas web funciona también a nivel local, como Remixto (México) o Be Mate (España), pero, poco a poco, están extendiendo su colección de propiedades en otra partes del mundo para intentar desbancar a Airbnb que, por el momento, sigue siendo el rey.

APROXIMACIÓN AL PROBLEMA

Medellín es una de las principales ciudades que ha representado crecimiento para este sector, es evidente que muchas oficinas inmobiliarias que operan en la ciudad presentan retrasos en los procesos administrativos cuando una persona quiere arrendar un inmueble.

El tiempo de respuesta para una persona que pretende arrendar un inmueble en la ciudad de Medellín, está en un promedio de 25 a 30 días hábiles, dependiendo la agencia que realice dicho proceso; pero este cálculo comienza, cuando la persona que desea arrendar ha realizado la solicitud para un inmueble en específico.

El cuello de botella en este proceso se encuentra en que los requisitos y documentación que deben ser de manera presencial cuando una persona desea arrendar un inmueble. Los interesados en arrendar un inmueble deben realizar los procesos de llegar a mano alzada el forma de estudio para verificar que cuenta con los ingresos para el y el fiador, firma de contrato del inmueble para el y el fiador, , visitas técnicas, pago de comisiones, realizar el pago del canon de arrendamiento por separado cada pago. En síntesis, la documentación excesiva y los procesos obligatorios que deben ser de manera presencial para arrendar un inmuebles en la ciudad de Medellín ralentizan las necesidades de arrendatarios y propietarios.

Adicionalmente, la entrega de la documentación para la aprobación del alquiler de un inmueble y los procesos de espera para el estudio de los mimos, suelen ser amplios, y existe mucha incertidumbre en la respuesta porque pueda que no te aprueben el estudio.

En mención de lo anterior el proceso de alquiler de un inmueble en la ciudad tiende a ser muy extenso generando pérdida de tiempo de las personas que inician el proceso de arrendar un inmueble; lo que causa que deban pedir permisos en el trabajo, perder clases en la universidad y reprogramar actividades personales.

Adicional a esto, es importante resaltar que en ocasiones las inmobiliarias ofrecen los inmuebles mediante las plataformas y estos en ocasiones carecen de información que permita dar a conocer mejor la descripción de estos sitios, imposibilitando que las personas interesadas puedan conocer las ventajas o desventajas de estos.

De lo anteriormente expuesto, muchas personas desisten de acercarse a una inmobiliaria a realizar un proceso de alquiler, puesto que no cuentan con el tiempo suficiente por sus obligaciones tanto laborales como familiares; y optan por alquilar de manera informal, lo que puede generar que se presenten inconvenientes entre el propietario del inmueble y el arrendatario. Para dar respuesta a este problema se presenta la siguiente pregunta problematizadora: ¿Cómo a partir de un modelo de negocios, se podría crear una plataforma digital que permita el alquiler de un inmueble de manera fácil y ágil en la ciudad de Medellín?

JUSTIFICACIÓN

Según un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID, 2019), el 34% de las viviendas que existen en Colombia son para alquilar, mientras que el promedio en América Latina es de 21%. Lo que genera que sea un mercado con grandes impactos económicos para Colombia, con un aporte al producto interno bruto del país en un 3% en el 2019.

Lo anterior se da porque el número de personas que viven en arriendo en Colombia según la Lonja de Propiedad Raíz (2020) de Bogotá es cerca del 35%, lo que representa una cifra aproximada de 17 millones de personas que buscan una vivienda que se ajuste a sus necesidades. Por eso el modelo de negocios está enfocado en el diseño de una plataforma digital, que permitiría a las personas alquilar un inmueble de manera fácil y ágil, ya que la demanda actual de personas en busca de vivienda en la ciudad de Medellín y en Colombia es cada vez mayor y se necesita optimizar los procesos que las actuales agencias inmobiliarias implementan. (Galeano, 2019)

Con el ritmo de vida actual y las obligaciones de tipo familiar y laboral, las personas que están en busca de una vivienda para arrendar necesitan poder realizar sus trámites con total libertad de tiempo y esto significa no estar sujeto a los horarios de una oficina; es necesario mencionar que muchas de las personas que están en busca de vivienda se encuentran fuera de la ciudad o tienen jornadas laborales largas y requieren minimizar los procesos presenciales como entrega de documentos y firmas, por cuestiones de desplazamientos y los costos que estos le acarrean.

Las personas que inician procesos de toma de un inmueble para alquiler necesitan conocer con antelación características de gran importancia como nivel socioeconómico de la vivienda, rutas de acceso y la distribución en general del inmueble, lo que permitirá tomar una decisión acertada a la hora de escoger la vivienda que se ajuste a sus necesidades. En mención de lo anterior, el modelo de negocios está enfocado en el diseño de una plataforma digital, que permita suplir de forma óptima las necesidades del mercado en la actualidad, en relación con el alquiler de viviendas específicamente en el área metropolitana de la ciudad de Medellín.

PROPUESTA DE OBJETIVO GENERAL

Proponer de plan de negocios para el diseño de una plataforma digital que posibilite el alquiler de inmuebles de manera fácil y ágil en la ciudad de Medellín.

PROPUESTA DE OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Identificar el estado actual del sector inmobiliario para el desarrollo del modelo de negocios.
2. Describir el plan de negocios bajo la herramienta Canvas
3. Evaluar la viabilidad financiera de la puesta en marcha del plan de negocio de negocios.

PROPUESTA MARCO DE REFERENCIA

Se presenta el marco de referencia donde se argumenta el proyecto, mediante la sustentación de precisa de conceptos, teorías y reglamentos que están directamente relacionados con la pregunta problematizadora. Este a su vez se divide en submarcos (marco contextual, marco teórico y marco legal). En el marco contextual pretende realizar un acercamiento al lector sobre el sector económico y sus variaciones, fundamentados en datos estadísticas del DANE, BANREP y FEDELONJAS principalmente, en colaboración con otros artículos científicos que más adelante se ampliaran dichas cifras. El marco teórico es donde se habla de las fuentes de consulta necesarias para el desarrollo del modelo de negocio; aquí se encontrarán según definiciones de autores las principales discusiones acerca del tema; citando la definición de gestión de proyectos según (Wallace. 2014I) identificando la importancia de un modelo de negocio en la gestión de proyectos y como esta se puede desarrollar mediante la metodología Canvas sugerida por Osterwalder y por último se hace mención de un marco legal donde se pretende aterrizar al lector sobre las regulaciones, prohibiciones y derechos de los emprendedores de medianas y pequeñas empresas que deseen incursionar en este sector de la economía.

MARCO CONTEXTUAL

El subsector de servicios de alquiler de vivienda en Colombia pertenece al sector terciario de la economía y según las cifras del gremio inmobiliario Fedelonjas (2019), este negocio mueve 2,26 billones de pesos al año, concentrados en las zonas urbanas del país, donde se percibe una mayor oferta de inmuebles para alquiler en el estrato 3, donde el 46,4% del total de viviendas están en arriendo. Según estudios, Colombia es el país de todo el continente americano con más índice de arriendos, llegando a un 34%, mientras que Estados Unidos tiene un 21%. Siguiendo por esa misma línea, Bogotá ocupa el primer puesto en concentración de arrendamientos en la escala nacional seguido por Medellín. (Semana, 2019).

Este sector ocupa aproximadamente 237.000 personas en actividades inmobiliarias a finales del año 2020, lo que favorece la activación económica, principalmente después de los devastadores efectos de la pandemia (DANE,2021). La propiedad raíz ha sido considerada como un negocio muy rentable, ya que estas inversiones cronológicamente han presentado un comportamiento positivo, por tal razón el precio de venta presentó un incremento nominal del 2,67%(BANREP,2021). Actualmente un gran número de colombianos no tiene la posibilidad de comprar vivienda o prefieren destinar sus ahorros en inversiones o emprendimientos personales, por lo que se estima que un promedio de 5,7% de hogares viven en arriendo, encontrando con esta opción la posibilidad de vivir dignamente; pero también se evidencia que la tendencia de consumo ha cambiado, ya que el tamaño de las familias se ha reducido y por ende los hogares unifamiliares ha incrementado, lo que ha obligado a las inmobiliarias a encontrar otras opciones en diseño de formatos más pequeños, para responder efectivamente a las demandas del consumidor(Fedelonjas,2021).

En el caso de Antioquia el porcentaje de familias que viven en arriendo está en 37,3%, con una proyección a la alza, según Federico Estrada, gerente de la Lonja de propiedad raíz de Medellín (2019); las razones varían, una de estas razones es que las personas compran viviendas para arrendarlas como una forma segura de recibir ingresos adicionales, y también existen diferentes motivaciones que los llevan a arrendar, entre las que se encuentran la falta de dinero, la posibilidad de generar ingresos y en otros casos el propietario alquila para mudarse a otro barrio con mejores condiciones.

En cuanto a los jóvenes con edades de 20 a 30 años, tienden a alquilar apartamentos ya que se convierte en la opción más atractiva para comenzar un hogar, así la primera opción es el arriendo de propiedades pequeñas, bien ubicadas y conectadas, y cuando la familia crece y hay estabilidad, entonces piensan en un espacio más amplio. Sobre el perfil de quien opta por este tipo de negocio, muchos hogares con edades entre 25 y 40 años tienen características muy especiales, pues no creen en la propiedad ni en nada que los ate a ella. Sus ahorros los destinan en viajes y estudios, por lo que pagar una cuota inicial para un apartamento y contratar una hipoteca está por fuera de sus opciones. A esto se le suma que tienen más mascotas que hijos, quieren vivir uno o dos años en el exterior y pasan poco tiempo en su apartamento, pues están trabajando. Así, la cercanía a los centros laborales y sitios de esparcimiento es clave. (Flórez, 2019).

MARCO TEÓRICO

Los fundamentos teóricos que se tuvieron en cuenta para la realización de este trabajo, permiten realizar un acercamiento a la problemática actual que presentan las personas que quieren tomar un inmueble en alquiler, mediante la figura de las agencias tradicionales, las cuales estipulan procesos extensos que no dan ningún tipo de garantía de aprobación; los fundamentos teóricos presentados a continuación permiten sustentar como mediante la creación de un modelo de negocio de una plataforma digital que permita de forma ágil y completa, suplir los procesos presenciales y se atienda de una forma más efectiva la demanda del sector inmobiliario de cara a propietarios y arrendatarios. Para esto se utilizan como base artículos de revista, artículos de investigación y libros digitales sobre la gestión de proyectos; a partir de los siguientes autores (Wallace, 2014), (Perez,2021), (Drucker, 1985), (Schumpeter, 1978), (Lledó y Rivarola, 2007).

Los proyectos son algo muy común en la cotidianidad de las personas, puede variar la complejidad de cada uno y por ende la cantidad de tiempo y recursos que se deben invertir; si bien cada proyecto es único y tiene como objetivo el cumplimiento de una serie de metas de forma individual, hay características comunes para cada uno de ellos, entre las cuales es necesario mencionar que el tiempo para el desarrollo de un proyecto es finito, debe tener una apertura y un cierre establecido.

 Los proyectos como anteriormente se mencionó tiene objetivos específicos, dependiendo de cada gestor, pero es importante mencionar que en general buscan como objetivo principal, generar un cambio a una situación inicial o encontrar una oportunidad de mejora; este proceso para alcanzar las metas propuestas, está sujeto a múltiples imprevistos que ponen en riesgo el cumplimiento del proyecto o provocan la inversión de más tiempo y recursos para su elaboración, por este motivo se hace necesario la implementación de estrategias como la gestión de proyectos que mitiguen dichos efectos. (Wallace, 2014)

Existe una amplia variedad de tipos de proyectos, cada uno nace de una necesidad y se orienta a la consecución de un resultado dentro de un tiempo limitado, con un principio, un fin y unos objetivos que determinan el alcance y los recursos de este. Cada proyecto es único, ya que no supone una operación de rutina sino un conjunto específico de operaciones. (Pérez, 2021).

Los proyectos de tipo emprendimiento son aquellos que buscan suplir una necesidad en el mercado o competir en un mercado existente. El emprendimiento se puede entender como aquella actitud y aptitud de la persona que le permite afrontar nuevos retos, nuevos proyectos; es un acto que hace uso de los recursos con una capacidad para la creación de riqueza (Drucker, 1985); por su parte un emprendedor es una persona que está dispuesta a asumir riesgos y usar diversos recursos de forma innovadora, en escenarios de incertidumbre. El término de “emprendedor” ha evolucionado a través del tiempo, algunas definiciones de los autores más representativos son:

Para Schumpeter, los emprendedores son innovadores que buscan destruir el estatus de los productos y servicios existentes, a fin de crear nuevos productos y servicios (Schumpeter, 1978).

Según Drucker, un emprendedor busca el cambio, responde a él y explota sus oportunidades. La innovación es una herramienta específica de un emprendedor, por ende, un emprendedor efectivo convierte una fuente en un recurso (Drucker, 1985).

Knigth (1921) define a los emprendedores como futuristas, personas que pueden ver el futuro y el concepto. Kirzner (1975) argumenta casi lo mismo, diciendo que los emprendedores se anticipan a los errores del mercado.

Cuando se emprende por primera vez no se tiene total certeza de como materializar esa idea, cuánto dinero se necesita, de donde se obtendrán dichos fondos y a quien va dirigida esta idea de negocio, ya sea en el corto, mediano, o largo plazo; esto significa que hay múltiples deficiencias en la planeación del proyecto y es necesario establecer un modo de proceder o una metodología, es decir un modelo de negocios. (Ferreira,2015). Para una planificación efectiva es necesario definir con claridad el problema que se quiere resolver, hacer participar en la elaboración del plan a los responsables de implementar las tareas del proyecto y utilizar la estructura de desglose del trabajo para dividir el proyecto en menores tareas. (Lledó y Rivarola, 2007).

Por causa del alto nivel de complejidad de los proyectos en todo el mundo, la gestión de proyectos se vuelve una disciplina internacional (Wallace,2014). Existen diversas definiciones acerca de la gestión de proyectos, por ser una disciplina relativamente nueva; la definición oficial proporcionada por el PMI dice: “La gestión de proyecto, entonces, es el uso del conocimientos, habilidades y técnicas para ejecutar proyectos de manera eficaz y eficiente. Se trata de una competencia estratégica para organizaciones, que les permite vincular los resultados de un proyecto con las metas comerciales para posicionarse mejor en el mercado”. (PMI,2013).

En el año 1969 se fundó el Project Management Institute, como respuesta a las problemáticas derivadas a la gestión de proyectos, mediante el intercambio de información y el análisis de los problemas comunes que implican los proyectos. El Project Management Institute (PMI) es una de las asociaciones profesionales de miembros más grandes del mundo que cuenta con medio millón de miembros e individuos titulares de sus certificaciones en 180 países. Es una organización sin fines de lucro que avanza en la profesión de la dirección de proyectos a través de estándares y certificaciones reconocidas mundialmente, a través de comunidades de colaboración, de un extenso programa de investigación y de oportunidades de desarrollo profesional.

El riesgo es inherente al desarrollo de un proyecto, es incierto que se genere y lo que es claro es que puede generar impactos positivos o negativos sobre dicho proyecto. La administración del riesgo del proyecto es un proceso sistemático que identifica, analiza y responde a los riesgos del proyecto. En este proceso se incluye tanto la maximización de las probabilidades y consecuencias de eventos positivos, como la minimización de las probabilidades y consecuencias de los riesgos negativos. (Lledó y Rivarola, 2007).

 Un modelo de negocio describe las bases sobre las que una empresa crea, proporciona y capta valor (Osterwalder   y   Pigneur, 2010).

Magretta (2002) define el modelo de negocio como “historias que explican cómo la empresa trabaja”, un modelo de negocio explicita el contenido, la estructura y el gobierno de las transacciones designadas para crear valor al explotar oportunidades de negocio” (p. 18).

Chesbrough y Rosenbloom (2002) presentan una definición más elaborada al indicar que las funciones de un modelo de negocio son: articular la proposición de valor; identificar un segmento de mercado; definir la estructura de la cadena de valor; estimar la estructura de costes y el potencial de beneficios; describir la posición de la empresa en la red de valor y formular la estrategia competitiva.

Linder y Cantrell (2000) definen: “un modelo de negocio operativo es la lógica nuclear de la organización para crear valor” (p. 12). Shafer, Smith y Linder (2005) analizan 12 definiciones publicadas entre 1989 y el 2002, y desarrollan un diagrama de afinidad que permite identificar las cuatro categorías comunes en todas las definiciones: elecciones estratégicas, creación de valor, captura de valor y red de valor.

El modelo Canvas es una herramienta para el análisis de ideas de negocio, desarrollada por el consultor suizo Alexander Osterwalder,

en el 2004, en su tesis doctoral. Es un método que describe de manera lógica la forma en que las organizaciones crean, entregan y capturan valor (2004)

Hay muchas formas de explicar cómo diseñar un modelo de negocio, pero como lo explica Alexander Osterwalder, en el libro Generación de modelos de negocio, de Ediciones Deusto (Grupo Planeta): “La mejor manera de describir un modelo de negocio es dividirlo en nueve módulos básicos que reflejen la lógica que sigue una empresa para conseguir ingresos. Estos nueve módulos cubren las cuatro áreas principales de un negocio: clientes, oferta, infraestructuras y viabilidad económica”

La metodología Canvas es un modelo eficiente para la gestión de proyectos en un contexto emprendedor, porque permite para este tipo de proyectos en específico que se gestionen como unidades de negocio, resaltando el potencial del emprendedor en el desarrollo del proyecto. El Canvas se convierte en una herramienta indispensable para el emprendimiento y la innovación, permite agregar valor a las ideas de negocio y probar su eficacia. (Ferreira, 2015)

Por otra parte, la actividad de alquilar inmuebles en Colombia se ha caracterizado por ser en su mayoría una actividad informal, ya que la mayor parte de los propietarios de vivienda en el país perciben estos ingresos como su principal medio para subsistir y en contraste entregar la administración de sus propiedades a una agencia inmobiliario implicaría una disminución

 en los ingresos por concepto de los cánones de arrendamiento y demoras en los procesos de alquiler. Pese al crecimiento de la población y específicamente a los altos índices migratorios en la ciudad de Medellín, el desarrollo y crecimiento del sector inmobiliario en la ciudad es cada vez más notorio, lo que ha generado a que este sector muestra transformaciones e implemente nuevas estrategias comerciales y alianzas estratégicas que le permitan incursionar en nuevos segmentos.

“Las oportunidades para el sector inmobiliario en Colombia se están consolidando en ciudades principales e intermedias, donde el desarrollo y la operación de oficinas está en alza, junto con la construcción de centros comerciales, hoteles, parques logísticos e industriales, y activos de uso mixto, Así lo reveló ProColombia, que destacó otros segmentos potenciales como “la adquisición de bienes inmuebles existentes, las alianzas con constructoras locales y la coinversión con fondos de capital y empresas en el país”(Flores,2019). Una de las principales estrategias que están implementando las empresas en este momento es la incorporación de medios digitales para suplir los procesos convencionales que obligaban a los usuarios a realizar desplazamientos donde gastaba tiempo y dinero, “El sector inmobiliario se está viendo rápidamente colonizado por las nuevas empresas de Realidad Virtual, las cuales ofrecen todos sus servicios adaptables a las necesidades para utilizarse como herramientas de ventas. La finalidad de esta tecnología no es más que innovar y simplificar todas aquellas herramientas que se utilizaban con anterioridad, haciendo que éstas sean casi en totalidad obsoletas. Pero no solo tiene la función de simplificar la tecnología como tal, sino que los negocios también los simplifica con mucha facilidad.” (Las nuevas tecnologías del sector inmobiliario, 2018)

MARCO LEGAL

El sector inmobiliario se encuentra regido, en la actualidad, por la ley 820 del 2003, conformada por 40 artículos, en la cual se definen los tipos de negocios, vivienda, contratos, las obligaciones y prohibiciones, el marco para determinación de los precios “Canon” y la forma como se deben incrementar. La importancia de reconocer la normativa vigente sobre la creación de una empresa en Colombia, en relación con derechos y obligaciones estipuladas por la cámara de comercio de Bogotá.

El código de comercio en el artículo 20 establece los actos, operaciones y empresas que se consideran mercantiles, de acuerdo con los numerales que se presentan en dicho artículo. Para este caso, el código de comercio en el numeral 2° considera como actividad mercantil; la adquisición a título oneroso de bienes muebles con destino a arrendarlos; el arrendamiento de los mismos; el arrendamiento de toda clase de bienes para subarrendarlos, y el subarrendamiento de los mismos.

Es también importante, entender la personalidad a la que el modelo de negocio debe adoptar, que según la Cámara de Comercio de Bogotá; la persona jurídica es una organización o grupo de personas naturales a la que la ley reconoce personalidad independiente y diferenciada de la de cada uno de sus miembros o componentes, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones, y de ser representada judicial y extrajudicialmente. (Camara de Comercio de Bogotá, s.f)

Lo primero que debe saber es que las sociedades empresariales constituyen una persona jurídica, la cual tiene derechos y responsabilidades. Asimismo, puede ser representada judicial y extrajudicialmente. En Colombia, usted podría constituir diferentes tipos de sociedades, tales como Sociedad Limitada, Empresa Unipersonal, Sociedad Anónima, Sociedad Colectiva, Sociedad por Acciones Simplificada S.A.S., Sociedad Comandita Simple, Sociedad Comandita por Acciones y Empresa Asociativa de Trabajo. (Scotiabank Colpatria, 2021)

En donde se analiza que, según la estructura del modelo de negocio, la sociedad que más se alinea al mismo es la sociedad por acciones simplificadas (S.A.S), en donde según la (Ley N° 258, 2008); La sociedad por acciones simplificada podrá constituirse por una o varias personas naturales o jurídicas, quienes sólo serán responsables hasta el monto de sus respectivos aportes. Y su naturaleza de capitales cuya naturaleza será siempre comercial, independientemente de las actividades previstas en su objeto social. Para efectos tributarios, la sociedad por acciones simplificada se regirá por las reglas aplicables a las sociedades anónimas.

En la ley 820 de 2003, ley por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones. Esta ley regula el aumento en los arriendos de inmuebles habitacionales en Colombia, junto a los contratos (derechos y deberes) y garantías. La ley 820 de 2003 contiene 40 artículos que regulan temas tan diversos como los tipos de vivienda habitacional, las obligaciones del arrendador y del arrendatario, la forma y elementos del contrato de arrendamiento, la regulación de los pagos mensuales, cómo realizar notificaciones y pagos, la prohibición de subarrendamiento o depósitos, causas para la terminación de un contrato y toda una legislación para obtener la matrícula de arrendador y ejercer de manera legal en el campo inmobiliario. Uno de los puntos más importantes dentro de esta ley es el que regula el valor del canon mensual de arrendamiento y el incremento anual. Según la ley, el valor del canon mensual no debe exceder el 1% del valor de la vivienda. (2003)

Otro de los puntos destacados es la ley es la clasificación de los tipos de vivienda para arriendo entre los que se encuentra la vivienda individual, la mancomunada entre dos o más personas, la compartida en un mismo espacio no independiente y la de pensión. La ley también precisa que el contrato de arrendamiento debe tener como mínimo: nombre e identificación de los contratantes, identificación del inmueble, identificación del inmueble que se arrienda y las zonas compartidas, precio y forma de pago, relación de usos conexos, tiempo de duración del contrato y designación de pago de servicios públicos para el arrendatario. Así mismo la copia del contrato de arrendamiento debe entregarse al arrendatario en un plazo de 10 días contados luego de realizarse la firma del mismo. (Ley N° 820, 2003)

Por último, esta ley, que es de gran beneficio para el sistema de arrendamiento; regula de forma clara que quién tenga como actividad arrendar bienes raíces para vivienda con más de 10 propiedades para este fin y en un municipio de más de 15 mil habitantes debe obtener la matrícula de arrendador por la autoridad competente. Estas personas estarán sujetas a vigilancia por parte de las autoridades. En la ley también se especifica los requisitos para obtener la matrícula y cómo mantenerla vigente. (Ley N° 820, 2003)

PROPUESTA DE METODOLOGÍA

 Enfoque

Este proyecto tiene un enfoque de investigación mixto, definido como “el tipo de estudio donde el investigador mezcla o combinas técnicas de investigación, métodos, enfoques, conceptos o lenguaje cuantitativo o cualitativo en un solo estudio” (Johnson & Onwuegbuzie, 2004, pág. 17). Se hace uso de este enfoque dado que, se busca obtener información de carácter cuantitativo y cualitativo que sea de utilidad para estructurar un modelo de negocios para el diseño de una plataforma digital que permita el alquiler de inmuebles de manera fácil y ágil en la ciudad de Medellín.

Enfoque Metodológico

El proyecto tiene un enfoque metodológico descriptivo y proyectivo, entendido como enfoque descriptivo que busca especificar propiedades, características y rasgos importantes de cualquier fenómeno que se analice.” (Arias, 2012). Por otro lado, la metodología proyectiva, consiste en; la elaboración de una propuesta, un plan o procedimiento…, como solución a un problema o necesidad de tipo práctico, ya sea de una institución…, en un área particular del conocimiento, a partir de un diagnóstico preciso de las necesidades del momento, de los procesos explicativos y de las tendencias futuras. (Hurtado de Barrera, 2000).

Técnicas, herramientas e instrumentos para la recolección y análisis de la información

En el desarrollo del proyecto se utilizó la técnica de entrevistas semiestructuradas, este tipo de estructura presenta un grado mayor de flexibilidad que las estructuradas, debido a que parten de preguntas planeadas, que pueden ajustarse a los entrevistados. Su ventaja es la posibilidad de adaptarse a los sujetos con enormes posibilidades para motivar al interlocutor, aclarar términos, identificar ambigüedades y reducir formalismos. (Diaz, Torruco, Martínez, & Valera, 2013). Adicionalmente se trabaja la revisión documental, con el fin de buscar información que nos ayude a dar soporte a las ideas del modelo; en donde la revisión documental consiste en identificar las investigaciones elaboradas con anterioridad, las autorías y sus discusiones; delinear el objeto de estudio; construir premisas de partida; consolidar autores para elaborar una base teórica. (Valencia, s.f).

Las herramientas utilizas en el modelo de negocio fueron en primer lugar, se implementa la de generación de una lluvia de ideas, donde cada integrante aporta un grupo de ideas en torno a la problemática identificada, enlazando los efectos de estas problemáticas para determinar la más centrada, permitiendo generar el acta de constitución del modelo de negocios, donde se define el alcance, los objetivos, las amenazas u oportunidades.

HALLAZGOS

Los hallazgos que aquí se presentan se corresponden con el despliegue de los objetivos específicos, en tres momentos:

MOMENTO I: Estado actual del sector inmobiliario en Colombia.

En la identificación del estado actual del sector inmobiliario en Colombia fue necesario aplicar la técnica de revisión documental donde se consultaron diferentes documentos, informes y revista que describían el estado del sector inmobiliario, pero la principal fuente de apoyo fueron primero el gremio de la Federación Colombiana de Lonja de propiedad Raíz, informe trimestral de ciencuadras.com en donde se pudo concluir:

El subsector de servicios de alquiler de vivienda en Colombia pertenece al sector terciario de la economía y según las cifras del gremio inmobiliario Fedelonjas (2019), este negocio mueve 2,26 billones de pesos al año, concentrados en las zonas urbanas del país, donde se percibe una mayor oferta de inmuebles para alquiler en el estrato 3, donde el 46,4% del total de viviendas están en arriendo.

El mercado actual del sector inmobiliario en Colombia tuvo un crecimiento que en donde se puede determinar que Bogotá creció 62% en búsquedas de arriendo en el 2021, seguida por Medellín con 13% y Cali con 11%, señala el informe de finca raíz (2021).

También se encontró que de acuerdo con un estudio realizado en Medellín y su área metropolitana enfocado hacia vivienda (Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, 2018), se determino que el proceso de búsqueda para los arrendatarios es dispendioso, desgastante, difícil y netamente emocional, considerado por muchos como con falta de respeto en cuanto al servicio que reciben de las agencias.

Según el mismo estudio las experiencias negativas relacionadas con el mercado de arrendamientos se deben sobre todo a las dificultades de adquirir un inmueble a través de inmobiliarias y de ahí la preferencia de algunos por buscar un inmueble de manera directa. (Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, 2013). E investigaciones realizadas sobre la percepción que tienen las personas sobre las inmobiliarias actuales de a ciudad de Medellín se encontró que en general en el área de estudio contaban con una imagen negativa, debido, en lo fundamental, a la tramitología que genera la búsqueda directa y al mal servicio de las mismas.()

También según un informe de ciencuadras.com (2021) establece que la mediana del cano de arriendo en Colombia para apartamentos estuvo en $1.350.000 y la de casas en $2.500.000.

La demanda de la búsqueda de vivienda en Colombia durante el 2021 también fue alta según el mismo informe hubo búsquedas significativas en Medellín (21,61%) y Cali (13,61%). Todo indica que dentro de la lista de propósitos para el 2021, muchas personas se plantearon cambiar de residencia o buscar un nuevo lugar para vivir.

Los tipos de viviendas mas solicitados fueron las que se encontraban en arriendo, según el informe de ciencuadras, donde se identifica una alta demanda del sector en el país, tomado de la grafica 1.

Figura 1

[pic 2]

Fuente: Informe Ciencuadras (2021).

Es importante también identificar que tipo de vivienda buscan las personas para arrendar en Colombia, es por eso que se toma la información del informe trimestral de ciencuadras en donde ayuda a identificar que uno de los puntos mas relevantes a la hora de la toma de decir por un inmueble es porque tenga parqueadero, seguido por el numero  de baños y habitaciones y según el estrato que este entre 2 a 3, como lo dice la grafica 2.

Figura

Fuente: Informe Ciencuadras (2021). [pic 3]

El porcentaje de inmuebles en arriendo ha crecido en el último trimestre del año, ubicándose en el 2,2%. Estos son niveles superiores a los reportados en marzo de 2020 en Bogotá, cuando se obtuvo un 1,4%. (Ciencudras.com, 2021). Y en el primer trimestre de 2021, el porcentaje de colocación de viviendas usadas cayó en arriendo y disminuyó en venta. La participación de vivienda nueva por su parte, anotó un incremento de tres puntos porcentuales frente al promedio del año 2020.

Figura 3

[pic 4]

Fuente: Informe Ciencuadras (2021).

MOMENTO II: Modelo de negocio descrito bajo la herramienta CANVAS.

El desarrollo del modelo de negocio estuvo enfocado en conocer las características, deseos y frustraciones del cliente ideal para eso fue necesario desarrollar primero una segmentación del cliente y luego estructurar un mapa de empatía para determinar nuestro cliente ideal, donde se obtuvo que: nuestro cliente ideal de cara a los arrendatarios está ubicado en la ciudad de Medellín, es un trabajador y/o estudiante que tiene aproximadamente entre 25 y 50 años, que busca estar conectado con las rutas de transporte de la ciudad y que no sea lejano a sus lugares de interés.  

El rango de ingresos de nuestro cliente ideal esta entre 1 y 4 SMMLV, donde su grupo familiar está compuesto por 2 o 4 integrantes. Las principales necesidades están enfocadas en encontrar un inmueble que se adapte a sus intereses, en transporte, ubicación, y que al tener un estilo de vida acelerado puedan realizar los trámites para alquilar un inmueble de manera fácil y ágil.  

En relación con nuestro cliente ideal de cara al propietario, este tiene propiedades ubicadas en la ciudad de Medellín, es una persona que desea percibir ingresos por el alquiler de sus inmuebles, tiene una edad aproxima de 45 años en adelante, es un trabajador con experiencia o que esta pensionada, es una persona que tiene como deseo pasar tiempo en familia, conocer nuevos lugares y disfrutar con amigos. Los propietarios desean que sus inmuebles sean administrados, garantizando el cuidado y buen uso de cada uno de sus bienes, con la finalidad de obtener ingresos estables.

Una vez realizada la segmentación del cliente, nos permitió crear el mapa de empatía de nuestro cliente ideal que desea alquilar un inmueble:

Mapa de empatía

[pic 5]

Fuente: Elaboración propia.

PROPUESTA DE VALOR:

La hipótesis I de la propuesta de valor fue desarrollada teniendo en cuenta cada uno de los gustos, deseos y necesidades de nuestro cliente ideal, por lo tanto, se presenta la siguiente hipótesis I:

HIPOTESIS 1:

Arrendatarios:

Somos una plataforma digital que está dirigida a todas las personas que deseen alquilar un inmueble, nos caracterizamos por prestar un servicio donde todas las personas puedan encontrar el inmueble que se ajuste a sus necesidades, realizando todo el proceso de manera digital en donde la documentación necesaria se entrega en un solo clic, buscando así que el proceso de alquiler de un inmueble en la ciudad se vuelve fácil y ágil. 

Los beneficios a los que pueden acceder una persona que desea arrendar un inmueble son los siguientes:

• Creación de perfil único de usuario que le permitirá poner su información personal y económica. 
• Posibilidad de visualizar inmuebles disponibles en la plataforma que se ajusten a las necesidades del usuario.  
• Realizar procesos contractuales de manera digital. 

Propietarios: 

Somos una plataforma digital que garantiza a los propietarios el alquiler de sus inmuebles de manera fácil y ágil, en donde nos caracterizamos por posibilitar unos ingresos estables para los propietarios, con una efectiva administración de sus inmuebles. Los servicios a los que pueden acceder los propietarios son los siguientes: 

• Posibilidad de acceder a su perfil y consultar toda la información de su inmueble. 
• Asesorías y/o capacitaciones sobre la manera efectiva para el manejo de la plataforma.  
• Servicio gratuito de contenido audiovisual de los inmuebles.

Teniendo en cuenta las características de nuestro cliente ideal, se seleccionó un grupo de personas con la finalidad de validad la hipótesis I, en la se presentaron algunas recomendaciones y/o sugerencias en relación con la propuesta de valor, lo que sirvió para realizar una validación y poder construir una nueva propuesta denomina hipótesis II;

HIPÓTESIS 2

Arrendatarios:

Somos una plataforma digital que está dirigida a todas las personas que deseen alquilar un inmueble, nos caracterizamos por prestar un servicio donde todas las personas puedan encontrar el inmueble que se ajuste a sus necesidades, realizando todo el proceso de manera digital en donde la documentación necesaria se entrega en un solo clic, donde el proceso de alquilar un inmueble en la ciudad genere más confianza y se vuelva fácil y ágil. 

Los beneficios a los que pueden acceder una persona que desea arrendar un inmueble son los siguientes:

• Creación de perfil único de usuario que le permitirá poner su información personal y económica. 
• Posibilidad de visualizar inmuebles disponibles en la plataforma que se ajusten a las necesidades del usuario.  
• Realizar procesos contractuales de manera digital. 
• Botón de ayuda / servicio al cliente.
• Pagos en línea; “Mi arriendo”

Propietarios: 

Somos una plataforma digital que garantiza a los propietarios el alquiler de sus inmuebles de manera fácil y ágil, en donde nos caracterizamos por posibilitar unos ingresos estables para los propietarios, con una efectiva administración de sus inmuebles. Los servicios a los que pueden acceder los propietarios son los siguientes: 

• Posibilidad de acceder a su perfil y consultar toda la información de su inmueble. 
• Asesorías y/o capacitaciones sobre la manera efectiva para el manejo de la plataforma.  
• Servicio gratuito de contenido audiovisual de los inmuebles.  
• Recibir información del inquilino, para mayor tranquilidad del propietario.
• Garantizar el pago del inmueble en los primeros 5 días hábiles de cada mes.

Relación con clientes: para el relacionamiento con nuestros clientes, se elaboraron 2 estrategias diferentes, una de cara a los arrendatarios con el fin de llegar a cada una de esas personas que tienen la necesidad de alquilar un inmueble en la ciudad de Medellín, y también una estrategia de relacionamiento para los propietarios con el fin de encontrar a cada uno de ellos, donde se busca crear una alianza comercial de administración de propiedades.

Arrendatario:

La estrategia de mercadeo para el relacionamiento con el cliente está enfocada en una comunicación orgánica y natural, con el fin de que el usuario se sienta en confianza al informar sobre las necesidades para encontrar su inmueble.  Lo ideal es poder hacer pautas en las diferentes plataformas digitales, teniendo en cuenta las características de nuestro cliente objetivo con el fin de llegar por medio de Facebook, Instagram y Google a resolver sus necesidades de encontrar viviendas en la ciudad. La comunicación será de manera indirecta ya que es mediado por la tecnología, el primer acercamiento que tendrán los usuarios será por medio de un Chat-Bot automático con el fin de obtener información sobre lo que busca el usuario y de contacto. La comunicación será de igual forma directa mediada por la tecnología en plataformas como, WhatsApp, meet, teams, zoom, entre otras.

Propietarios:

La estrategia de mercadeo para el relacionamiento con el cliente está enfocada en una comunicación orgánica y natural, con el fin de que el usuario se sienta en confianza para ceder la administración de su inmueble. Lo ideal es poder hacer pautas en las diferentes plataformas digitales, teniendo en cuenta las características de nuestro cliente objetivo con el fin de llegar por medio de Facebook, Instagram y Google a resolver sus necesidades a la hora de arrendar sus inmuebles. La comunicación será de manera directa e indirecta por las diferentes plataformas digitales.

• Canales: Los canales establecidos para permitir un relacionamiento con los clientes serán los siguientes:
• Canales de comunicación: los medios de divulgación de la propuesta de valor se desarrollarán por medio de e-mail, redes sociales y vía telefónica ocasionalmente.
• Canales de distribución: el canal es indirecto, ya que el consumidor necesita utilizar la plataforma como intermediario al servicio que desea adquirir, independientemente si es propietario o arrendatario. Por otro si bien hay presencia de un solo intermediario, el canal de distribución se considera corto puesto que no existe una larga cadena de intermediarios para adquirir el servicio.
• Alianzas Claves: Los socios claves para nuestro modelo de negocios estarán relacionados principalmente con el sector inmobiliario, serán entonces empresas que nos ayuden a catapultar para lograr un reconocimiento y posicionamiento en el mercado.

Los socios claves serán entonces:

• La Lonja Inmobiliaria de Medellín.
• Aseguradoras (El Libertador)
• Sector financiero
• Empresas privadas
• Cajas de compensación

ACTIVIDADES CLAVES:

Las actividades claves a desarrollar en el modelo de negocios, están enfocadas desde el momento de inicio en el que se plantea poner en ejecución el modelo, por lo tanto, se presentan las siguientes actividades claves a tener en cuenta; la primera actividad clave es la creación de la plataforma digital que permita interactuar con los usuarios, como segundo se plantea un prelanzamiento de la plataforma una vez creada, con el fin de establecer acuerdos comerciales con los propietarios de inmuebles de la ciudad de Medellín. En la tercera actividad se realiza un evento virtual y presencial donde se haga el lanzamiento oficial de la plataforma digital para los usuarios o arrendatarios interesados en arrendar inmuebles, como cuarta actividad se realizarán estrategias de mercadeo para los inmuebles disponibles con el fin de garantizar la ocupación en tiempo récord, y por último se realizarán actividades estratégicas de fidelización con los clientes para así crear un relacionamiento con ellos en el tiempo.

A partir de las actividades claves desarrolladas, se elaborar el mapa de experiencia que vivirá el usuario que desea arrendar un inmueble en la ciudad de Medellín.

Mapa de experiencia

[pic 6]

Fuente: Elaboración propia.

Figura 6.

[pic 7]

Fuente: Elaboración propia.

RECURSOS CLAVES:

Los recursos claves a implementar en el modelo de negocios se dividen en; recursos humanos, recursos tecnológicos, y financieros. El recurso humano con el que se debe contar para el desarrollo del modelo de negocios se compone principalmente por el equipo gestor, un equipo de desarrollo tecnológico y un equipo comercial. En el recurso tecnológico se es necesario una infraestructura en equipos de cómputo y por último como recursos financieros estaría representado en una inversión inicial de $31.526.028 de pesos.

1. Estructura de costes: el modelo de negocios se basa en una estructura de costos enfocados en la estrategia de beneficios, teniendo en cuenta que el valor de la comisión para cada cliente podría variar según el mercado actual, el cliente, ubicación del inmueble y factores externos que puedan afectar la tasa de operación. Esta estrategia busca que el modelo de negocios se ajuste a la situación que tiene cada cliente según el sector donde se ubique el inmueble y el tipo de inmueble.

1. Flujo de ingresos: la principal fuente de ingresos para el modelo de negocios es a través de la comisión pactada con el propietario y los arrendatarios, la cual se plantea inicialmente en una escala entre el 8% y el 9,5% que teniendo en cuenta las condiciones del cliente, los inmuebles y los factores externos esta podría llegar a estar máximo en un 10%, de igual manera se presenta otra fuente de ingresos que corresponde a los arrendatarios a quienes se les cobra una tasa fija del 12%. La proyección del modelo será presentada más adelante en la evaluación económica.

ANÁLISIS DAFO.

Para adquirir un diagnóstico más preciso de la situación actual del proyecto, se utiliza como herramienta de análisis DAFO, donde se centra en factores internos profundizando en fortalezas y debilidades y por otra parte en el estudio del entorno o externo mediante el análisis de oportunidades y amenazas. En la figura 7, se muestra la aplicación del análisis DAFO al modelo de negocio.  

Figura 7.    

Fuente: Elaboración propia.

FUERZAS COMPETITIVAS DE MICHAELL PORTER.

     F1. PODER DE NEGOCIACION DE LOS CLIENTES.

Se identifica que el consumidor exige unas condiciones específicas de servicio que el modelo de negocio puede suplir, aunque no significa que no pueda optar por volver a los servicios tradicionales con agencias inmobiliarias, aunque esto le represente mayor tiempo de respuesta. Algunas estrategias planteadas son:

• Una divulgación agresiva del modelo de negocio por redes sociales, para dar a conocer los servicios de la plataforma.
• Implementar la automatización de procesos en la plataforma (desde visualización de los inmuebles, hasta pagos)
• Resaltar las características diferenciadoras, que hacen única a la plataforma, con respecto a otros medios tradicionales para alquilar un inmueble.

F2. PODER DE NEGOCIACION DE LOS PROVEEDORES.

Nuestro modelo de negocio no requiere materia prima, pues se está ofreciendo un servicio. Para la puesta en marcha de la plataforma se requiere de un proveedor de servicios de internet, para garantizar a los usuarios una conexión estable constantemente y por otro lado también es importante el proveedor del diseño de la página web, para que el funcionamiento de esta se garantice y además se ofrezca soporte en el dado caso que falle. Algunas estrategias para no generar dependencia de los proveedores son:

• Estar informado de los nuevos proveedores de servicios que necesitamos para funcionar y que beneficios nuevos pueden dar.
• Generar compromisos a largo plazo con los proveedores que nos den buenos beneficios y así garantizar un funcionamiento óptimo.
• Idear estrategias que nos ayuden a no depender de los proveedores, como por ejemplo omitir algunos servicios que pueda realizar el equipo de trabajo interno de la plataforma.

F3. AMENAZA DE NUEVOS COMPETIDORES ENTRANTES.

En el momento existen muchas empresas dedicadas al alquiler de inmuebles de forma tradicional, lo cual puede ser una opción para el usuario. La amenaza se puede considerar baja teniendo en cuenta que nuestra plataforma ofrece un servicio completo a los usuarios y después de hacer este filtro la competencia del mercado disminuye considerablemente. Algunas estrategias para considerar para enfrentar esta amenaza son:

• Como la plataforma no ofrece productos tangibles y por ello no se podría aumentar la producción, si se trabajase constantemente en la búsqueda de nuevos servicios para que el cliente no se tenga que buscar en otro sitio (todo en un solo lugar)
• Generar estrategias de fidelización con el fin de retener al usuario.
• Realizar trabajo de mercadeo en la marca para que genere confianza y sea un sinónimo de calidad en el servicio.

F4. AMENAZA DE NUEVOS PRODUCTOS SUSTITUTOS.

la amenaza se percibe baja, ya que la propuesta de valor entregada al usuario o consumidor final fue diseñada con el fin de suplir deficiencias en los actuales procesos de alquiler de inmuebles, digitalizando todo el proceso y generando respuestas más rápidas a los usuarios, los servicios sustitutos nuevos pueden estar enfocados en el desarrollo de software más avanzados. Algunas estrategias pensados entorno a esta amenaza son:

• Estar actualizado de los avances tecnológicos para páginas web o servicios en línea.
• Buscar medios para ofrecer nosotros mismos los servicios sustitutos.
• Implementar estrategias de calidad y servicio postventa.

F5. RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES.

La amenaza es alta, ya que, si bien nuestra propuesta de valor está enfocada en mejorar la experiencia de los usuarios, mediante procesos más agiles, algunas agencias inmobiliarias están muy bien posicionadas en el mercado y tienen clientes fidelizados; nuestro gran reto es posicionar el servicio, mediante una estrategia basada en beneficios. Algunas estrategias para enfrentar esta amenaza son:

• Tratar de realizar alianzas con algunos competidores con el fin de generar crecimiento equitativo para ambos.
• Trabajar en cada momento por mejorar la experiencia de los usuarios.
• Inundar los medios en la mayor medida posible con publicidad de la plataforma.

Figura 8.

ANÁLISIS DE LA CADENA DE VALOR.

[pic 8]

Elaboración propia: basado en cadena de valor de Porter.

DESARROLLO DE LA CADENA DE VALOR.  

 Actividades primarias

• Operaciones: el modelo de negocio de la plataforma no tiene como fin la transformación de una materia prima para disponer de un producto final, pero si es necesario de tres operadores que asistan el servicio específico de propietarios y arrendatarios.
• Servicios: la base principal de funcionamiento de la cadena de valor, servir como intermediario entre propietarios de bienes inmuebles y usuarios con intención de alquilar; loa gama de servicios es amplia y personalizada para cada tipo de segmento.
• Venta y marketing: las implementaciones de estrategias de marketing son indispensables para la promoción y captación de nuevos clientes a la plataforma, se debe trabajar todo el tiempo en implementar nuevas formas de atraer el cliente; la venta está ligada a la divulgación del servicio y la firma del contrato de alquiler, es muy importante cerrar ventas ya que no somos una entidad sin ánimo de lucro y se requieren ingresos para el sostenimiento de la plataforma.

 Actividades de apoyo.

• Recursos humanos: en temas de contrataciones y bienestar es importante y no debe faltar, pero es secundaria al funcionamiento de la plataforma.
• Infraestructura: el modelo de negocio se plantea totalmente virtual, por eso esta actividad es secundaria, pero si es necesario un sitio adecuado para realizar las operaciones de funcionamiento de la plataforma y para que el equipo realice las reuniones corporativas.
• Desarrollo tecnológico: aunque debería ser de las actividades principales, ya que para competir en este mercado de servicios se requiere constante implementación de nuevos recursos tecnológicos para ofrecer mejor servicio a los usuarios, la plataforma digital puede funcionar, pero no mantenerse en el mercado sin la incursión constante de esta actividad.

Figura 9

Lienzo Canvas

[pic 9]

Fuente: elaboración propia.

MOMENTO III: Evaluación de la viabilidad financiera de la puesta en marcha del plan de negocio de negocios.

Tusitio.com es un emprendimiento de base tecnología, por lo tanto la inyección de capital requerido para iniciar proceso de estabilización del mismo se establece a partir del capex o opex generado en los anexos de la información financiera del modelo.

Y Combinator afirma que el crecimiento establecido para el emprendimiento es del 5% semanal, las startup a nivel mundial, tienen crecimiento del 10% semanal, porque las subidas tan altas que llegan a tener estas empresas es por la inyección de tecnología en sus procesos, son aquellas herramientas innovadoras y que llegan a solucionar problemas de la sociedad actual, por lo tanto su demanda es creciente, para sostener eso crecimientos en ventas, equipo y tecnología, la reinversión en tecnología debe ser constante, el estancamiento en este campo les genera caídas grandes a las mismas. (Seibel, 2021).

Por lo anterior se desarrolla una escala de crecimiento semanal para TUSITIO.COM en donde se planifica a un año, a partir de ahí la información de crecimiento en ventas está calculada al mismo crecimiento tomando la información anterior de Y Combinator por el hecho de que es una de las aceleradoras más importantes a nivel mundial.

Figura de crecimiento:

[pic 10]

Fuente: elaboración propia.

El vaciado de cuentas se elabora por medio del estado de situación financiera y el  resultado de resultado. Donde a partir de la información de crecimiento y proyecciones futuras de TUSITIO.COM se concluyen con los siguientes análisis financieros.

[pic 11]

INDICADORES DE LIQUIDEZ

[pic 12]

[pic 13]

El endeudamiento para TUSITIO.COM durante los primero dos años de operacion es bajo pero a medida que crece su activo por los ingresos futuros proyectados con un crecimiento del 12% mensual, el endeudamiento total sube. Su concentración de pasivo corriente es constante del 100%.

INDICADOR DE ENDEUDAMIENTO

[pic 14]

La empresa al tener una cartera y proveedores en cero, su ciclo operacional no es lo suficiente concluyente para tomar un analisis mas cercano, sin embargo su proyección de inventarios y ciclo operacional es eficiente.

INDICADOR DE ENDEUDAMIENTO [pic 15]

La empresa al tener una cartera y proveedores en cero, su ciclo operacional no es lo suficiente concluyente para tomar un analisis mas cercano, sin embargo su proyeccion de inventarios y ciclo operacional es eficiente.

RATIOS FINANCIERO

[pic 16]

Los ratios financieros son los indicadores que nos permiten conocer en un historico de 5 años los margenes de ganacia o perdida para los accionistas, el emprendimiento TUSITIO.COM empieza operaciones en el año 2022, con un capital necesario de 230.000.000 millones necesarios para el desarollo de su operación. Es evidente que como lo indica la grafica, su margen neto y la rentabilidad del patrimonio son negativo, pero como Apple antes del 2000, en muchas de sus tecnologicos iniciales presentaron perdidas millonarias (BBC, 2010). El desarrrollo de empresas de base tecnologicas le permite a TUSITIO.COM a trazarse metas con un crecimiento del 5% semana, lo que corresponde para un mercado con un alto crecimiento, oferta de clientes B2B, algo rapidamente alcanzable. Aceleradoras como Y Combinator estiman que las nuevas startup llegan a esos crecimiento acelerdos rapidamente.

En el año 2023 la operaciones de TUSITIO.COM, muestra unos margenes que crecimiento muy diferentes, con una meta proyectada en el flujo de ingresos de tener por medio de sus plataforma un total de 150 inmuebles, garantizando una proyeccion de un 23% de margen neto, con una rentabilidad del patrimonio del 15,78%. Es igualmente entender que su leveague a medida que su rentabilidad aumente va bajando de forma gradual cada año. Es entonces donde se conlcuye que la empresa durante su primer año de operación y estabilización en el mercado no logra generar beneficios para los accionista, pero con la proyeccion estimada y logrando las metas de ingresos se logra generar unos margenes aceptables para los futuros acciones del proyecto.

RELACION ACTIVO Y PASIVO

[pic 17]

El pasivo durante los 5 años  es casi que constante, mientas que su activo es realmente elevanto cada año, lo que hace que se haga una revisión con un doble click sobre los pasivo para entender el crecimiento que esta teniendo, y es que su proyeccion es a 2,5% semanal, lo que corresponde a la mitad de la proyeccion de sus ingresos, estimando que con los recurso al 50% es mas que suficiente para su operación.

CUCRE DE CUENTAS

[pic 18]

La relacion de sus ventas con respecto a sus utilidades operacionales, se evidnecia que el ejercico de las ventas generas a la empresa durante los primeros dos años son en el primero negativas y en el segundo generar un margen muy pequeño de diferencia entre sus costos operacionales y sus utilidades operacionales. Pero durante el tercer año la utilidad duplica los costos y maximiza casi toda la obtención generada por las ventas. Y su comportamiento año a año va aumentando para generar mayores utilidades.

POSIBLES REFERENTES BIBLIOGRÁFICOS

Giraldo, V. (2021, 22 junio). Plataformas digitales: ¿qué son y qué tipos existen? Rock Content - ES. https://rockcontent.com/es/blog/plataformas-digitales/

BBC News Mundo. (2017, 24 abril). 5 páginas web que le hacen la competencia a Airbnb en el el mercado del alquiler de viviendas de vacaciones. https://www.bbc.com/mundo/noticias-39693721

Ciencuadras.com. (2021, marzo). Comportamiento de la en vivienda colombia. https://www.ciencuadras.com/blog/wp-content/uploads/2021/04/Informe-trimestral_2021_1-1.pdf

JARAMILLO, L. A. U. R. A. (2018). ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES EN ARRIENDO: UN ANÁLISIS DE LAS EXPERIENCIAS DE INQUILINOS Y PROPIETARIOS. REPOSITORIO EAFIT.