Considero necesario la referencia a la legislación anterior al Código Procesal Civil para un cabal entendimiento del desalojo.

DESALOJO

ANTECEDENTES

Considero necesario la referencia a la legislación anterior al Código Procesal Civil para un cabal entendimiento del desalojo.

El Código de Procedimientos Civiles normaba el proceso bajo la denominación de desahucio y dentro de éste distinguía el desahucio y el aviso de despedida.

Había lugar al desahucio, sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido o terminado un contrato de locación:

1. En los casos de rescisión o terminación del contrato de arrendamiento (Arts. 1529° y 1531° del Código Civil de 1936 equivalentes a la resolución del contrato y conclusión del arrendamiento conforme a los Arts. 1697° y 1705° del Código Civil de 1984, vigente); y,
2. En los arrendamientos de duración indeterminada y de años forzosos y voluntarios cuando se ha dado el aviso de despedida (Art. 952° del CdePC);
3. Para recuperar bienes de ocupantes precarios (Art. 970° del CdePC).

También legislaba sobre el aviso de despedida, como el medio de que disponía el locador o arrendador para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada o de años forzosos y voluntarios, el que podía ser extrajudicial o judicial (Art. 961° del CdePC).

Si se daba aviso extrajudicial, y se vencía el plazo, procedía el desahucio.

El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el Juez a quien correspondía conocer del desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas para el desahucio (Art. 962° del CdePC).

La legislación de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y limitando las causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la última el Decreto Ley N° 21938 que aún tiene ultractividad para determinados contratos de arrendamiento, como se verá más adelante.

Tanto el desahucio como el aviso de despedida tenían por objeto la entrega del bien al demandante, es decir, el desalojo del ocupante.

Mediante el desahucio, el Juez, en la sentencia que lo declaraba fundado, ordenaba la desocupación dentro de seis (06) días; transcurrido este plazo y luego de consentida o ejecutoriada la sentencia, el Juez ordenaba el lanzamiento (Arts. 959° y 960° del CdePC).

En el aviso de despedida, el Juez, a través de la sentencia, señalaba el plazo para la desocupación, el que se contaba desde la notificación de la demanda. Ejecutoriada o consentida la sentencia y vencido el plazo concedido, el Juez ordenaba la desocupación dentro del plazo de seis (06) días, vencidos los cuales, ordenaba el lanzamiento (Arts. 963°, 964° y 965° del CdePC).

DESALOJO

El artículo 585° del Código Procesal Civil dispone que la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones que el propio Código establece en el sub-capítulo en el que lo legisla.

Se aprecia que es finalidad del proceso obtener la restitución de un predio.

La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Predio es una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el artículo 885° inciso 1° del Código Civil; y es definido en el artículo

954° del mismo Código, como el suelo, subsuelo y sobresuelo, precisando que la propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales. 377 - 378

III. BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO

El desalojo procede para obtener la restitución de los siguientes bienes:

• Los predios (Art. 585° del CPC).
• Los bienes muebles e inmuebles que no sean predios (Art. 596° del CPC).

IV. QUIÉNES PUEDEN DEMANDAR DESALOJO

Pueden interponer demanda de desalojo:

1. El propietario;
2. El arrendador;
3. El administrador;

4) Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto (Art. 586°, primera parte del CPC).

V. CONTRA QUIÉNES SE INTERPONE LA DEMANDA

Pueden ser demandados:

• El arrendatario;
• El subarrendatario;
• El precario; y,
• Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (Art. 586°, segunda parte del CPC).

Precario es quien ejerce la posesión sin título alguno o cuando el que tenía ha fenecido (Art. 911° del CC).

VI. RELACIONES JURÍDICAS EN LAS QUE PROCEDE EL DESALOJO

Conforme al Código de Procedimientos Civiles, procedía el desahucio y aviso de despedida, cuando las relaciones jurídicas se originaban en el contrato de arrendamiento y cuando no había relación jurídica que sustente la posesión (precario).

De la lectura del artículo 586° del Código Procesal Civil, se desprende que el desalojo procede cuando las relaciones jurídicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no hay relación jurídica que sustente la posesión del bien (precario) y por cualquier otra relación jurídica. 379 - 380 

VII. JUEZ COMPETENTE

1. Competencia Territorial

Es competente el Juez del domicilio del demandado o el Juez del lugar donde se encuentra el bien, a elección del demandante (Art. 24°, inciso 1 del CPC).

2. Competencia por razón de la cuantía

a) Cuando la renta mensual es mayor de cinco (05) Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía son competentes los Jueces Civiles. Uno de los casos en que no hay cuantía es en la ocupación precaria.

b) Cuando la renta mensual sea hasta cinco (05) Unidades de Referencia Procesal, son competentes los Jueces de Paz Letrados (Art. 547° del CPC).

VIII. DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCERO

Pueden presentarse los siguientes casos:

1) Que el bien esté ocupado por persona distinta a quien el demandante entregó la posesión del bien. En este caso el demandante debe demandar a la persona con quien tiene la relación jurídica y denunciar en su demanda al ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el nombre y domicilio del tercero, a fin de que se le notifique con la demanda (Aplicación extensiva del concepto contenido en el artículo 102° del CPC).

El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso (Art. 587°, primera parte del CPC).

2) Cuando quien demanda ignora que el bien está ocupado por un tercero, pero esta situación se advierte en el momento de la notificación del admisorio; quien lo notifique debe instruirlo del proceso iniciado, de su derecho a participar en él y el efecto que le va a producir la sentencia (Art. 587°, segunda parte del CPC).

Se entiende que quien hace la notificación debe dejar constancia de esta situación, conforme a los artículos 160° y 161° del Código Procesal Civil.

En este supuesto, el tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única (Art. 587°, tercer párrafo del CPC). Como litisconsorte facultativo o voluntario, litiga independientemente del demandado sin afectar la unidad del proceso (Art. 94° del CPC).

3) En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez mediante resolución motivada lo separará del proceso, es decir, dictará resolución de extromisión (Arts. 587°, último párrafo y 107° del CPC).

4) Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que sólo se encuentra en relación de dependencia respecto a otro, conservando la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas. En este caso se sobrecartará el admisorio y se citará a la persona por cuya cuenta está poseyendo.

Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazará al demandado, quien quedará fuera del proceso. En este caso, el Juez emplazará con la demanda al poseedor.

Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el proceso continuará con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de éste y del poseedor por él designado, es decir, respecto de ambos (Arts. 588° y 105° del CPC).

El mismo trámite se seguirá si quien es demandado como tenedor del bien, no tiene el bien, y éste se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105° del CPC).380 - 381

IX. DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA DESOCUPACIÓN

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis (06) días de vencido el plazo.

Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste debe pagar las costas y costos del proceso (Art. 594° del CPC).

X. NOTIFICACIÓN DE LA DEMANDA

Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, ésta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta.

Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador debe inquirir a los vecinos y redactará un acta sobre lo ocurrido (Art. 589° del CPC).

XI. LIMITACIÓN DE MEDIOS PROBATORIOS

Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo son admisibles como medios probatorios, el documento, la declaración de parte y la pericia (Art. 591° del CPC).

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