ENFOQUE DE MERCADO

ENFOQUE DE MERCADO

El propósito fundamental de un avalúo de un bien inmueble es determinar su valor, esto con algún propósito en particular, pudiendo ser determinar el valor comercial del mismo, la base para el pago de algún impuesto, para fines crediticios entre otros, para llegar a este valor el valuador utiliza diferentes métodos para concluir con un valor, dentro de los métodos utilizados en un avalúo de los enfoques que se utilizan se encuentra el enfoque de mercado, en el cual básicamente el valuador tiene que hacer una investigación de campo, en la cual debe darse a la tarea de investigar precios de bienes inmuebles comparables al valuado que se ofertan en el mercado.

MERCADO LOCAL: Representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el inmueble.

Se puede decir que conforme el método de mercado este utiliza antecedentes de operaciones recientes, por ejemplo compras, ventas, ofertas directas o publicadas, precios pactados para el traslado de dominio, etc., se establece el valor del terreno y de la mejora por comparación. Esta información puede o no ser confiable y depende de la fecha de operación y de una negociación en términos abiertos, objetiva e impersonal, ya que la venta comparable debe ser voluntaria, de buena fe, reciente y similar a la propiedad por valuarse.

Si los comparables no son exactamente similares a la propiedad valuada, se hacen los ajustes pertinentes.

Según el glosario de términos del INDABIIN (Instituto de Administración y Avalúo de Bienes Nacionales), en relación al Enfoque de Mercado, establece lo siguiente:

ENFOQUE DE MERCADO

Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado.

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.

Conforme a la Norma Mexicana NMX-459-SCFI-ONNCCE-2007 en SERVICIOS DE VALUACION, define al enfoque comparativo de mercado, como el análisis que se fundamenta en el examen de datos de ofertas, transacciones o comportamiento de mercado.

Mercado: Ámbito territorial en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de la oferta y la demanda. Un mercado puede tener extensión regional, nacional o internacional.

Conforme a esta misma norma en relación al enfoque de valuación, menciona que dependiendo de la naturaleza del bien materia de la valuación, así como de los términos del contrato para el servicio de valuación, el estado de mercado y las características específicas relacionadas, además del uso y propósito del informe de valuación, el valuador el valuador debe obtener el valor comercial o conclusivo, resultante de conocer el indicar de valor mediante el enfoque físico o de costo, de capitalización de ingresos y comparativo de mercado, en virtud del cual para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario realizar la indagación de valores o precios de elementos comprables vendidos u ofertados, similares o idénticos al bien materia de la valuación, cuantificándose, en su caso las diferencias existentes entre los comparables mencionados y el bien materia de la valuación, mediante factores específicos.

Este enfoque refleja la cuantía de intercambio del bien materia de la valuación en un mercado especifico, y es la base para valuar la mayoría de los bienes y derechos en economías de mercado.

El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe asentar en el informe de valuación como Valor de mercado.

En principio pudiera pensarse que medio del enfoque de mercado se obtiene el valor de mercado, del cual puede decirse que es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien se intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos, sin embargo conforme a las reglas de carácter general emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito emitió reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos, como se va a ver a continuación para llegar al valor comercial pide que el valor comercial se sustente en diversos enfoques que son de mercado., Físico, Residual, Estático, Dinámico, De capitalización de rentas.

La Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito emitió reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas al efecto por dicha Sociedad Hipotecaria Federal, Alcances. Los avalúos a que se refiere la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado deberán realizarse de acuerdo con la metodología establecida en estas reglas dentro de estas como definiciones y atención al tema expuesto se observan las siguientes:

II. Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y coeficiente de utilización del suelo.

X. Homologación: procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se

valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparación a partir de sus similitudes y diferencias.

XIII. Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el inmueble.

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