PARCIAL DE DERECHO REGISTRAL.

PARCIAL DE DERECHO REGISTRAL.

a.- Explique en qué consiste la tradición y su incidencia en la constitución de los derechos reales, explicitando si, en el caso dado, ha quedado efectivizada.

RESPUESTA  

1. La tradición consiste en la entrega y recepción real, efectiva, material y voluntaria de la cosa, sea a una persona física o jurídica. Ésta tiene dos funciones de suma importancia: función publicitaria, la que hace que la sociedad conozca el nacimiento del derecho real, y la función constitutiva, en donde antes de la tradición del inmueble no se adquiere ningún derecho real. Su incidencia es constitutiva del Derecho Real para muebles e inmuebles, en donde el derecho real no nace sino es inscripto.
   Vemos aquí, la ley nos dice que para que haya tradición el inmueble debería estar libre de ocupantes, pero si el inquilino fue notificado de la tradición del inmueble y no se opone a esta, la tradición queda efectivizada. Para que la tradición quede totalmente efectivizada se requiere que no existan oponentes.
   En este caso no se dio la tradición ya que el inmueble estaba ocupado por el locatario.
2. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. En este caso, no existió registración del inmueble, por lo tanto, Freytes no puede hacer valer su derecho frente al acreedor embargante, y también vemos que dicha escritura pública no se inscribió en el registro de la propiedad. 
   No es oponible a terceros una escritura que no fue inscrita.

Pregunta 2

Respuesta

Dicho embargo no es oponible al comprador, dado que el certificado expedido el día 1º de Mayo al registro comienza a tener validez a partir de las 00:00 hs, y el Registro expide el certificado el 4 de Mayo, produciéndose aquí un bloqueo registral con una reserva de prioridad a favor del comprador, y a la vez garantizando la inmutabilidad jurídica del inmueble.
El certificado tendrá un plazo de validez de 25 días al estar la escribanía asentada dentro de la provincia de Córdoba, en dicho plazo, se debería realizar la escritura, hecha la misma, el notario tiene un plazo de 45 días corridos, contados desde el otorgamiento para presentar la escritura pública en dicho registro, produciéndose efectos de prioridad y se retrotraen a la fecha de celebración de la escritura pública.
Dicho caso, el notario realiza la escritura a los 40 días de expedido el certificado, superando el plazo permitido de días de validez del certificado. Al no respetar dicho plazo, se pierde todo efecto de prioridad y el embargo ingresado con fecha 11 de mayo será oponible al nuevo comprador. 
En el caso de que se hubiesen respetado los plazos de bloqueo
Ley 17801
*Art. 5: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.
*Art 24: “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio”.
Si se respetan los plazos del bloqueo (15, 25 ó 30 días y los 45 días restantes), los embargos que hubiesen ingresado se anotan en forma condicional, pero una vez inscripta la escritura pública por la cual se solicitó el certificado dichos embargos, si bien están anotados en la matrícula, no son oponibles al comprador. En cambio, si no se respetan estos plazos para realizar la escritura y presentarla, los embargos anotados condicionalmente quedan anotados en forma definitiva y son oponibles al comprador. 

Pregunta 3

Respuesta

El tracto abreviado, consiste en omitir una previa inscripción, por cuestiones de economía registral. Ampliando, una persona que no figura en la matrícula del Registro como propietario, o sea el heredero, vende a un tercero el bien inmueble. Esto se hace para abreviar las trasferencias de dominio, ya que sería inútil inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.
La Ley 17801 Art 16, indica cuatro supuestos enunciativos, los tres primeros son supuestos por causa de muerte y el último por actos entre vivos
El art. 16 dice:
“No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
A) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.
Es decir, cuando el causante ha firmado un boleto de compra venta y ha transferido el bien, pero luego fallecen, entonces los herederos, previamente declarados como tales, es decir, en vez de inscribir el bien a nombre de los herederos omite un paso y lo inscriben directamente a nombre del comprador. También puede ocurrir que el documento sea otorgado por el juez, en cumplimiento de esa obligación contraída en vida por el causante. Esto ocurre cuando los herederos, por ejemplo, se niegan a escriturar y se inicia juicio de escrituración en donde el juez ordena la inscripción a nombre del comprador. 
B) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
En este caso, son los herederos los que transfieren o ceden los bienes inscriptos a nombre del causante, suscriben el boleto de compra venta y firman la escritura pública. 
Aquí ocurre lo mismo que en el anterior supuesto, en vez de inscribir a los herederos se inscribe directamente al nuevo comprador omitiéndose una inscripción.
C) Cuando el acto sea relativo a partición de bienes hereditarios;
En este supuesto, luego de la declaratoria de herederos en donde se dicta el auto de declaratoria de herederos, se procede a la apertura del juicio sucesorio, para el cual se realizara un inventario de todos los bienes muebles e inmuebles del causante y luego de una valuación de los mismos se hace una adjudicación y partición a los herederos. 
Es el heredero adjudicado de ese bien el que otorga y firma escritura pública a favor de un comprador En la matrícula, en vez de inscribir el inmueble a nombre del heredero, se lo registra a nombre del nuevo comprador, también omitiendo un paso. 
D) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. 
Es el caso de varios actos, ejemplo dos ventas, que han sido instrumentadas por escrituras públicas, que se hayan instrumentado durante la vigencia del certificado solicitado al registro para la primera venta a los fines de bloquear el dominio, y que el registra en vez de inscribir las dos escrituras registre la última. 
El cuarto supuesto se refiere cuando hay instrumentaciones simultáneas sobre un mismo inmueble aunque en el acto hayan intervenido distintos funcionarios, es decir cuando se realizaron varias ventas sobre un mismo inmueble, instrumentadas por escrituras públicas ingresadas al registro de la propiedad pero ninguna de ellas se inscribió. Entonces el registrador, en vez de inscribir todas las escrituras públicas realizadas, inscribe directamente la última, omitiendo así las anteriores. Para ello tiene que existir una simultaneidad en las instrumentaciones, es decir que las diferentes escrituras públicas del mismo inmueble se hayan instrumentado durante la vigencia del certificado y se registre la última. 
Hay otros supuestos, fuera del artículo 16, que han establecido resoluciones registrales provinciales, como es el caso en que se disuelve una sociedad conyugal por divorcio, y el cónyuge adjudicatario realice una transferencia de dominio a nombre de un tercero. En la matrícula se inscribirá directamente a nombre del tercero y no del cónyuge adjudicatario. Es pues importante rescatar que los supuestos del art. 16 de la ley 17801 no son taxativos, sino que pueden darse otros y que no es una excepción al tracto sucesivo sino una modalidad al mismo, pues siempre hay una nota aclaratoria que indica el porqué de la abreviación del tracto.

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