“GYC STRIP CENTER”
Diego GarcíaApuntes20 de Diciembre de 2019
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INSTITUTO PROFESIONAL AIEP
DE LA UNIVERSIDAD ANDRES BELLO
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“GYC STRIP CENTER”
NOMBRE ESTUDIANTE(S):
García Carvajal Felipe
Contreras Carrasco Erick
CARRERA:
Construcción civil
SEDE:
AIEP, Grajales 2550
PROFESOR MODULO:
Napoli García Rocco
Índice
II. Resumen 1
III. Introducción 2
IV. Antecedentes Generales del proyecto 3
4.1 Diagnostico 3
3
4.1.1 Planteamiento del problema 4
4.1.2 Delimitación del problema 4
V. Objetivos 5
5.1 Objetivo general 5
5.1.1 Objetivos específicos 5
VI Marco metodológico 5
6.1. Strip center 5
6.1.2 Strip center en Chile 6
6.1.3 Clasificación de centros comerciales 7
6.1.4 Modelo de negocio 9
6.1.5 Carta de intención 9
6.1.6 Precios 9
6.1.7 Tipo de contrato. 10
7.1 Pasos para la constitución de una sociedad. 11
7.1.3 Estructura organizacional 13
7.1.4 Análisis FODA 14
8.1 Características de terreno y costos: 15
8.1.2 Costo del proyecto: 15
8.1.3 Tabla de ingresos mensual, arriendo de tiendas: 16
8.1.4 Habilitación Foodtruck: 16
IX. Factibilidad económica 16
9.1 VAN Y TIR 16
9.1.2 Flujo de caja 17
9.1.3 Conclusión: 18
X. Normativas decretos leyes por las que se rige el diseño del proyecto. 19
10.1 Ordenanza General de urbanismo y construcción 19
10.2 Ordenanza General de urbanismo y construcción 20
10.3 Decreto N° 361-15 21
10.4 Nch 2123.of97. modificada 2003 22
10.5 Nch 353.of2000 aplicada a proyecto 23
XI. Planificación de obra 27
11.1 Instalación de faena 27
12.1 Agrietamiento por retracción plástica del hormigón 28
XIV. Especificaciones técnicas 31
0.-Generalidades 31
XV. Análisis precios unitarios 38
XVI. Cubicación 43
XVII. Gastos generales 56
XVIII. Presupuesto 58
XIX. Conclusión 59
XX. Bibliografía 60
II. Resumen
Un Strip center está basado en un conjunto de locales comerciales, principalmente de servicios que se ubica en los alrededores de un núcleo urbano con el fin de aportar a una necesidad social.
Conocer sus características, quienes los solicitan, los agentes que intervienen, su oferta en el mercado con relación a un diagnostico general del entorno. Esto permite analizar sectores aun no desarrollados como por ejemplo centros poblados conformados principalmente por clase media.
El flujo de personas y vehículos es vital para su subsistencia, como también un análisis del mercado y condiciones de diseño ya que de esta forma se pueda comprender de manera más acabada el modelo de negocio, se podrán aplicar simulaciones al territorio que permitirán visualizar los diversos sectores donde se manifiestan las mayores oportunidades que reúnan las condiciones necesarias para desarrollar una o varias alternativas dentro de un marco estratégico.
Se estudiarán las alternativas de financiación a través de asociaciones publicas privadas (mercado de capitales o bancos), los factores a considerar a la toma de decisiones son la naturaleza y magnitud del proyecto, plazos involucrados, riesgo país, riesgo empresa, estructura y niveles de las tasas de interés, solvencia y liquidez de los patrocinadores y principales contratistas, grado de acceso al mercado de capitales y costo de los seguros de créditos y de las garantías bancarias, entre otros. Esto permite analizar sectores aun no desarrollados como por ejemplo centros poblados conformados principalmente por clase media en donde el valor de suelo suele ser inferior y los niveles de concentración de viviendas es mayor, la evolución al alza del parque automotriz en comunas periféricas a consecuencia del déficit de medios de transporte públicos podría argumentar la colocación del formato.
III. Introducción
El presente proyecto se refiere a la elaboración de un Strip center en la comuna de Quilicura, su motivo de la construcción es la necesidad social encontrada a través de estudios realizados como el crecimiento demográfico y el aumento de pequeños locales comerciales en la avenida donde se encontrará ubicado este proyecto inmobiliario. Este formato de mini centro de comercial posee 6 locales comerciales y una de ellas se considera como tienda ancla, ya que entrega un acceso más rápido y eficiente a cada uno de los servicios que se ofrecen.
En primera instancia debe existir una necesidad y para ello se ejecuta una serie de estudios para la factibilidad del proyecto inmobiliario Strip center. Un diagnostico permite ver ante un procedimiento de investigación una serie de información para la factibilidad del proyecto.
IV. Antecedentes Generales del proyecto
4.1 Diagnostico
Actualmente son diversas las empresas del sector inmobiliario y fondos de inversión que invierten en bienes inmobiliarios comerciales, ya que representan una alternativa interesante de rentabilidad asociado a un moderado nivel de riesgo.
A través de estudios de mercados realizados con el fin de contribuir a la necesidad de la comunidad se ha llegado a resultados claros y evidentes, en cuanto a la penetración de los centros comerciales, Chile lidera el mercado latinoamericano, en el cual las construcciones de centros comerciales de gran envergadura han disminuido, pero se ha iniciado la construcción de centros con formatos más pequeños.
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Se determinó que la comuna de Quilicura se ha convertido en un atractivo para el negocio inmobiliario. En los últimos años ha incrementado demográficamente la población de 126.326 (CENSO 2002) a 210.410 habitantes, con crecimiento absoluto de 84.084 del resultado del balance entre los flujos de entrada y de salida (CENSO 2017), además de una estimación del porcentaje de personas en situación de pobreza se encuentra una disminución del 9,24% “cuenta pública año 2013”. Avenida Bernardo O’Higgins es una de las avenidas principales de la comuna se ha desarrollado en el área comercial principalmente en la zona céntrica de la localidad, aumentando en patentes comerciales y convirtiéndose en un punto estratégico para el progreso económico.[pic 4]
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