La Servidumbre

La Servidumbre

En otros tiempos el concepto de servidumbre era más amplio que en el actual toda vez que las servidumbres se dividían en prediales y personales mientras que conforme al del Código vigente solo son servidumbres las que antes se llamaban servidumbres prediales. Por ello, actualmente, hablar de servidumbres prediales es una redundancia en la que por cierto cae a veces el propio legislador.

En la actualidad se puede definir conforme al texto de la ley, la servidumbre consiste en cualquier gravamen impuesto sobre el predio (llamado fundo sirviente), para uso y utilidad de otro (llamado fundo dominante), perteneciente a distinto dueño (Art 709 del Código Civil).

Caracteres

1. La servidumbre no se presupone: su constitución y existencia deben probarse.

2. El ejercicio de la servidumbre, debe adaptarse al objeto y necesidades para que se estableció (Art. 726 C.C.), debe efectuarse de manera que resulte lo menos gravoso posible para el fundo sirviente (Arts. 727 y 729 C.C.).

3. En casi de conflicto la interpretación debe favorecer en lo posible al fundo sirviente (Art. 734 C.C.).

B. Si estar gravado con una de la limitaciones de la propiedad establecidas en el interés privado es el estado normal de la propiedad, el hecho de estar un fundo gravado con servidumbre constituye un estado excepcional de la propiedad, de allí que:

Las servidumbres son unilaterales en el sentido de que implican una carga para uno y en cambio un derecho para otro. Así pues la limitación impuesta sobre la propiedad de uno no está compensada por una limitación correlativa de la propiedad del otro. Las aparentes excepciones de esta unilateralidad están constituidas por casos en que en realidad existen dos servidumbres, de igual contenido y de signo contrario.

Precisamente porque la servidumbre representa una carga unilateral sobre la propiedad del fundo sirviente, la constitución de las servidumbres suele hacerse por actos a título oneroso (aunque también pueda hacerse por actos a título gratuito).

Las servidumbres tienden a la perpetuidad aunque pueden ser temporales sin que en este caso exista una duración máxima fijada por el legislador.

Las servidumbres son doblemente reales y doblemente ambulatorias. Así siguen a la cosa en manos de quien esté tanto en cuanto son cargas como en cuanto son facultades.

Las servidumbres son derechos inseparables de la propiedad del fundo dominante, de modo que el propietario de éste no puede enajenar dicho fundo separadamente de la servidumbre. Esto, no excluye que pueda cederse separadamente el ejercicio de la servidumbre sin ceder el fundo ni la servidumbre misma.

La servidumbre no es un derecho autónomo en el sentido de que no puede existir sino siendo inherente a un derecho de propiedad; pero si es un derecho autónomo en el sentido de que originalmente nace por título separado y de que puede extinguirse separadamente del correspondiente derecho de propiedad.

Contenido

La ley no limita el posible contenido de las servidumbres siempre que no sea contrario al orden público. Es posible incluso una servidumbre cuyo contenido sea la remoción de una limitación legal establecida en interés privado. Dicha afirmación no implica una derogación del principio de que los derechos reales constituyen un numerus clasus, ya que este principio lo que excluye es la creación de derechos reales de un tipo no contemplado en la ley aunque presenten la peculiaridad de poder tener cualquier contenido lícito.

Régimen Jurídico

De acuerdo con la ley "las servidumbres se establecen por título, por prescripción o por destinación del padre de familia" (Art. 720 C.C.).

Modos De Constitución De Las Servidumbres Aparentes

A. Cuando la ley señala que pueden constituirse "por título" indica que pueden constituirse por testamento o por contrato.

Quien puede imponer la servidumbre al fundo es en principio, el propietario del fundo sirviente con las siguientes advertencias:

1. "El propietario no puede, sin el consentimiento de quien tenga un derecho personal de goce o un derecho real sobre el predio, imponer a este servidumbres que perjudiquen al tercero que tiene ese derecho". (Art. 722 C.C.).

2. "La servidumbre concedida por un copropietario de un predio indiviso, no se reputa establecida y realmente eficaz, sino cuando los demás la han concedido también, juntos o separados". (Art. 723 C.C.). "Las concesiones hechas bajo cualquier título por los primeros, quedarán siempre en suspenso hasta que el último las haya otorgado" (Art. 723 ap. 1º). Sin embargo la concesión hecha por uno de los copropietarios, obligará al concedente y a sus sucesores y causahabientes, aunque sean singulares, a no poner impedimento al ejercicio del derecho concedido. Del mismo modo, efectuada la partición, la servidumbre tendrá toda su validez en lo que afecte a la parte del predio que se adjudique al concedente" (Art. 723 últ. ap.).

3. El enfiteuta puede adquirir o imponer servidumbre al fundo enfitéutico; pero mientras las servidumbres adquiridas no cesas por la extinción de la enfiteusis, en cambio, en tal caso cesarán las servidumbres que el enfiteuta haya impuesto al fundo. (Art. 751 C.C.).

A. Las servidumbres aparentes pueden adquirirse también por usucapión. Rigen en la materia de las normas sobre usucapión de la propiedad "en cuanto sean aplicables"; pero el tiempo útil para usucapir "se contará desde el día en que el dueño del fundo dominante haya comenzado a ejecutarlas sobre el predio sirviente" (Art.720, ap. Único, 1ª disp.). Generalmente si se invoca una usucapión decental, el tiempo útil en cuestión no comienza a corres mientras no se haya registrado el título.

B. Las servidumbres aparentes pueden constituirse también por "destinación del padre de familia" en dos formas:

a. Así pues en esta hipótesis es necesario:

• La existencia de dos fundos divididos.

• Que ambos fundos hayan sido poseídos por un mismo propietario, sea que los haya poseído como un solo fundo o como fundos separados.

• Una situación de hecho consistente en que "las cosas" se encuentren en un "estado del cual resulta la servidumbre".

• La circunstancia de que esa señales visibles hayan sido establecidas por el propietario común de ambos fundos.

b. Cuando se consta por cualquier tipo de prueba que los dos fundos actualmente divididos han sido poseídos por el mismo propietario, y que éste ha puesto o dejado las cosas en el estado del cual resulta la servidumbre (Art. 721 C.C.).

c. "También podrá el propietario de dos predios gravar con servidumbre de cualquier especie, uno de ellos en beneficio del otro, siempre que lo haga en escritura protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro a que corresponda la ubicación de los inmuebles" (Art. 721 ap. 1º).

"Si los dos predios dejan de pertenecer al mismo propietarios, en uno cualquiera de los casos, sin ninguna disposición relativa a servidumbre, ésta se reputa establecida activa y pasivamente sobre cada uno de dichos predios" (Art. 721 ap. Últ.), norma por demás evidente toda vez que la propia definición legal de servidumbre se desprende que el fundo sirviente y el fundo dominante deben pertenecer a distinto dueño (Art. 709 C.C.).

Modos De Constitución De Las Servidumbres No Aparentes

1. En cuanto a su adquisición por títulos, pueden adquirirse de igual forma que las servidumbres aparentes, es decir, por testamento o por contrato (sueles ser a título oneroso o a título gratuito).

2. Su adquisición por usucapión se rige de igual manera que la usucapión de las servidumbres aparentes, salvo que el tiempo útil usucapir "se contará desde el día en que el propietario del predio dominante manifieste por escrito al propietario del fundo sirviente su pretensión sobre ellas" (Art. 720 ap. Único 2º disp.).

Constitución

Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por usucapión) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden también ser constituidas por usucapión.

Modificación

Las servidumbres se modifican obviamente si así lo acuerdan los propios de los fundos dominantes y sirviente. También pueden los propietarios de los fundos dominantes y sirviente. También pueden modificarse por el transcurso del tiempo y de la posesión. Es posible así mismo que ocurran modificaciones sustanciales en el predio dominante o en el sirviente que aparejen una modificación del contenido de la servidumbre.

Pero además, la ley previsto por razones de evidente equidad que si ejercicio de la servidumbre se ha hecho más oneroso al propietario del fundo sirviente o si le impide hacer en los lugares donde aquella está establecida, trabajos, reparaciones o mejoras, “puede ofrecer al propietario del otro predio un lugar igualmente cómodo para el ejercicio de sus derechos, y este no puede rehusar el ofrecimiento” (Art. 732, ap. 2º del C.C). Correlativamente y por las mismas razones se confiere igual derecho al propietario del predio dominante “siempre que pruebe que el cambio es para el de manifiesta utilidad y que no produce daño alguno al predio sirviente” (Art. 732 ap.3º C.C). Los gastos que ocasione el cambio de servidumbre serán a cargo del propietario que lo solicite (Art. 732 ap. últ. C.C).

Extinción

Las servidumbres

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