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PARCIAL 3 MóDULO 3

1. Juan, Pedro y Diego han vendido en 50 cuotas a José y Ángel un bien inmueble, sujeto a la condición de que si antes de 70 días de la firma del acuerdo aparece un tercero que ofrezca comprarlo de contado desharían la operación. En la jornada 67, Juan propone a Pedro y Diego la cancelación del precio total de la finca, y éstos últimos le comunican la frustración del negocio a José y Ángel. ¿Que derecho les asiste a los originarios contratantes? Fundamente.

Respuesta: Este es un caso de Venta con “pacto de mejor comprador”. El pacto de mejor comprador dice el artículo 1369, es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio mas ventajoso.

Para que el derecho reconocido pueda ejercerse es preciso:

1. Que se trate de un bien inmueble.  Se da para este caso.
2. Que el plazo pactado no exceda los tres meses. Se da en este caso que el plazo es a 70 días.
3. Que el nuevo comprador sea ajeno al contrato originario.  El Art. 1402 del Código Civil expresa “Cuando la venta sea hecha, por dos o mas vendedores en común, o a dos o mas compradores en común, ninguno de ellos podrá ser nuevo comprador”. Juan, Pedro y Diego son los vendedores y Juan quiere ser el comprador, como esta citado anteriormente se viola a lo expresado en el Art. 1402 C.C. con lo que José y Ángel son los verdaderos dueños y pueden iniciar acción por daños y perjuicios.

1. Juan ha cedido el mismo crédito de $ 2.000 que tiene contra Julián a Joaquín el 12 de mayo de 2003, y a Luis y Alejandro el 13 de mayo de 2003, cobrándole a cada uno de ellos la suma de $ 1.500. Joaquín notificó la cesión por telegrama colacionado a Julián el 15 de mayo; Luis, por su parte, le mostró el contrato a Julián en su domicilio el 14 de mayo de 2003 a las 8,30hs., y Alejandro firmó con Julián un convenio que suscribieron el 14 de mayo a las 17,00hs. Especifique qué derecho le asiste a cada uno de los involucrados. Fundamente.

Respuesta: este es un caso de cesión de crédito donde existe conflicto entre varios cesionarios. Cuando un mismo crédito fue cedido sucesivamente a varias personas la preferencia corresponde al que ha notificado la cesión o ha obtenido su aceptación autentica.

Pero si se hubieren hecho varias notificaciones en el mismo día, todos los cesionarios tienen igual derecho, aunque la diligencia se hubiera cumplido en distintas horas. (Art. 1466).

Por consiguiente en este caso Luis y Alejandro tienen el derecho de reclamar al deudor el pago del 50% de su deuda y Joaquín lamentablemente no puede reclamar nada al deudor por haber notificado con posterioridad.

De las tres personas cedidas pueden reclamarle a Juan indemnización mas daños y perjuicios.

1. Rodrigo ha vendido a Pedro un tractor incluyendo una cláusula en el contrato en virtud de la cual podrá recomprar el rodado en el plazo de 2 años, restituyéndole a Pedro la suma pagada disminuida en un 20% por el uso del mismo. A los 12 meses de firmado el convenio, Rodrigo pretende ejercer el rescate, tal como se había convenido. Indique qué derechos tienen las partes. Fundamente.

Respuesta: este caso es de compraventa con pacto de retroventa. Esto se fundamenta del artículo 1366 del Código Civil donde dice que “hay venta con pacto de retroventa, cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor o  menor estipulada en el mismo contrato”. Sin embargo el articulo 1380 del Código Civil estable: “Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de Retroventa”.

Esto esta fundamentado por que no es de extrañar que tales pactos favorezcan a las actividades de usureros, nuestro Código no prohibió estas actividades pero limito su ámbito de aplicación prohibiéndola con relación a las cosas muebles.  

En conclusión Rodrigo no tiene derecho de rescate alguno ya que la cláusula no es valida con lo que Pedro tiene todo los derechos como comprador y si faltase o sea requisito para la transferencia del Tractor algún titulo puede reclamarle a Rodrigo mas Daños y Perjuicios.  

1. Matías ha celebrado con Nicolás un contrato de leasing inmobiliario por medio del cual, le ha cedido un inmueble de su propiedad por el término de 48 meses, pactándose un canon de $ 1.000 mensuales. A los 32 meses de firmado el acuerdo, el tomador entra en mora en el pago de la renta y el dador pretende reclamarle lo adeudado y resolver el contrato por incumplimiento. Especifique qué procedimiento se debe utilizar para ello y qué derechos tienen las partes. Fundamente. 

Respuesta: este es un contrato de Leasing Inmobiliario donde la ley 25.248 de Contrato de Leasing  en el articulo 20º inc. b) establece que “Si el tomador ha pagado  un cuarto o mas, pero menos de tres cuartas partes del canon convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los periodos adeudados con mas sus intereses y el  tomador dispone por única vez de un plazo no menor de sesenta días contados a partir de la recepción de la notificación, para el pago del o de los periodos adeudados con mas sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador podrá demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con mas sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el contrato el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo puede pagar, además el precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario,  el juez debe disponer  el lanzamiento sin mas tramite” y el inciso d) “Producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los periodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con mas sus intereses y costas, por la vía ejecutiva. El dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resultaren del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente”. 

Este caso es de cumplimiento de más de un cuarto pero menor a las tres cuartas partes donde Matías debe notificarlo para que regularice su deuda, habiendo transcurrido sesenta días de la recepción de la notificación Matías puede demandar el desalojo. Nicolás tiene los sesenta días desde la recepción  de la notificación para cancelar su deuda o una vez pasado estos sesenta días y habiendo Matías demandado el desalojo tiene cinco días para demostrar los pagos realizados o realizar los pagos mas intereses. Una vez transcurrido estos cinco días el juez dispone el desalojo.  Una vez que se produjo el desalojo Matías puede reclamar el pago de los alquileres adeudados más intereses, además daños y perjuicios producto del  deterioro anormal del inmueble.  

1. En el mismo supuesto anterior, especifique la forma que debe respetar ese contrato de leasing y cómo debe inscribirse para que pueda oponerse entre partes y respecto de terceros.

Respuesta: las disposiciones aplicables al Leasing Inmobiliarios son:

1. La transferencia de un bien cierto y determinado para uso y goce, contra el pago de un canon y confiriendo al tomador una opción de compra por un precio (Art. 1º ley 25.248).
2. Se requiere también que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, pagando su valor residual, facultad que puede ser ejercida a partir de que el tomador de la cosa haya pagado la mitad de los periodos de alquiler o aun antes si así se hubiera pactado.
3. Las partes pueden convenir la sustitución de un inmueble por otro.
4. Es oponible frente a terceros, una vez inscripto en el registro de la propiedad del inmueble.
5. En caso de quiebra el dador o tomador, el contrato se continuara por el plazo convenido, pudiendo el tomador ejercer la opción de compra en el tiempo.
6. La transmisión del dominio se produce con el otorgamiento de la escritura de transferencia de la propiedad y su inscripción en el Registro.
7. Hasta el momento de la transferencia del dominio, se aplicaran subsidiariamente las disposiciones legales relativas a la locación de cosas y a partir de ese momento, las relativas al contrato de compraventa.
8. No rigen los mínimos o máximos de la locación de inmuebles.

El artículo 8º de la ley 25.248 establece que el Leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto bienes inmuebles. A los efectos de su oponibilidad frente a terceros el contrato debe inscribirse en el registro correspondiente al objeto del contrato. La inscripción en el registro podrá efectuarse a partir de la fecha de la celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos contra terceros  desde la fecha de la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco días hábiles posteriores, pasado ese termino producirá ese efecto desde que el contrato se presente para su registración.

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