Practica profesional 3

PRACTICA PROFESIONAL 3 (mod 3 y 4)

GESTORIA INTEGRAL: El comitente es la persona que le confiere al profesional (corredor) la respectiva autorización en donde consta el encargo a realizar (compra, venta, alquiler, administración, tasación), por lo que deberá efectuar gestiones de carácter comercial que tiendan a satisfacer su requerimiento, tras lo cual deberá abonar éste  la retribución correspondiente por los servicios realizados. El Código regula al respecto: Asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y su capacidad legal para contratar.

La capacidad del comitente como la aptitud que posee para ser titular de derechos y obligaciones, la cual se manifestará expresamente en un contrato donde conste su buena fe y autonomía de voluntad. La primera situación a convenir con el profesional es la autorización; esta se constituye en una necesidad porque: Hay contrato de corretaje cuando una persona denominada corredor, “se obliga ante otra”, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.

El profesional deberá tener certeza de la situación jurídica del comitente, es decir, si es titular del dominio y cuál es su estado civil; si no es el titular, deberá saber cuál es la calidad que reviste: heredero, poseedor con boleto, con trámite de prescripción adquisitiva, simple tenedor, si se encuentra inhibido, etcétera. De ello dependerá el tipo de gestión que se podrá realizar. Verificar la situación legal del sujeto comitente constituye la gestión inicial que debe realizar el corredor para garantizar el tráfico jurídico del bien.

Como señalan Vrillaud y Moulin (2012), también es importante calificar al comprador: Antes de iniciar la gestión de mostrar una propiedad. Cuando nos referimos a calificar al comprador no estamos haciendo un juicio de valor. Este procedimiento nos ayuda a conocer la capacidad que tiene el comprador de adquirir el bien raíz. Calificar al comprador es una técnica para saber qué cantidad de tiempo le dedicaremos a la gestión de negociación. Calificar al comprador:

¿Qué características tiene la casa que está buscando? ¿Es para habitarla permanentemente, es segunda residencia (vacacional) o es una inversión? ¿Cuán rápido necesita mudarse? ¿Debe el comprador vender su casa primero para adquirir una nueva? Si el comprador está rentando ahora, ¿cuando vence su contrato de renta? ¿En qué área específica busca la propiedad? ¿El comprador ya está aprobado por un banco o abona en efectivo? ¿Algún familiar o amigo lo está ayudando en este proceso de compra?

Situación jurídica del bien inmueble: Se establece como una obligación –en sentido general– del profesional comprobar:

a) Si efectivamente existen los instrumentos que fueron invocados por el enajenante, por lo que cuando se trate de

bienes registrables;

b) recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, restricciones y cualquier otra anotación que reconozcan aquellos, así como las inhibiciones o interdicciones que limiten al transmitente

La situación jurídica del inmueble se ve reflejada en el informe que brinda el Registro de la Propiedad respectivo, pues allí se indica con precisión la existencia de gravámenes, inhibiciones y todo tipo de anotación pertinente.

E. Highton (2000) enuncia a la publicidad registral como un principio. Es susceptible de expresarse a través de los sistemas registrales en más de una dimensión o virtualidad, de corte material o formal, y se la puede concebir:

a) como instrumento de protección de 3° adquirentes, sea a través de la simple manifestación o reconocimiento de prioridad;

b) como instrumento de “cognoscibilidad legal” de los asientos registrables;

c) como instrumento de información del contenido del registro;

d) como instrumento de valor constitutivo de la existencia del derecho o acto registrable.

Ley 5.771/1974 que regula al Registro de la propiedad en la provincia de Córdoba, la que establece que la matriculación se efectuará conforme a la división política departamental, en el tiempo y forma que determine la Dirección. El procedimiento se materializa en el folio de matriculación, el que: consistirá en una hoja con las medidas y características que determine la Dirección del Registro, de manera tal que permita contener los siguientes asientos y anotaciones:

a)Número de matrícula que asigne al inmueble y su nomenclatura catastral.

b) Nombre del Departamento y número de orden que al mismo le corresponda según la ubicación del inmueble.

c) Medidas perimetrales, superficie, linderos y demás detalles con que deben describirse los inmuebles, que faciliten su individualización y especialización siempre que los contenga el título o plano que sirve de antecedente.

d) Antecedentes dominiales o matrícula de origen en caso de subdivisión o de unión.

e) Nombre del o de los titulares del dominio y demás datos para las escrituras públicas, así como sus posteriores transmisiones. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad, domicilio e inscripción en el Registro pertinente, cuando la ley exija tal requisito.

f) Hipotecas, otros derechos reales o personales, afectaciones a regímenes especiales y las limitaciones y restricciones que se refieren al dominio.

g) Cancelaciones o extinciones que correspondan a los derechos inscriptos señalados en el inciso anterior.

h) Certificaciones que son reserva de prioridad se expidan de conformidad con lo previsto en la ley.

Asimismo expresa la norma que los inmuebles se individualizarán en el Registro mediante las siguientes características:

1. Designación del Departamento en que se encuentra ubicado y número de orden del mismo coincidente con el de catastro provincial…
2. Número que se le asigne por orden de matriculación. Los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal llevarán además una sub- matrícula, según el número que corresponda a cada unidad de propiedad exclusiva. El reglamento de copropiedad y administración inscripto llevará la sub-matrícula cero.

El Registro deberá llevar índices de acceso al folio por nombre y apellido del titular del derecho inscripto por calle y número y entrecalles, y por nomenclatura catastral si la hubiere. En cuanto a la forma de publicidad registrar, tenemos coincidencia en la organización de los Registros de Propiedad en virtud de la ley nacional 17.801/1968. Si en la respectiva publicidad registral se informa algún gravamen (embargo, anotación de litis, hipotecas, inhibición) el profesional tendrá que ahondar todo lo necesario hasta tener el conocimiento preciso en cuanto a la medida (fechas, montos, sujetos acreedores, etc.) que grava el inmueble para luego requerir la solución correspondiente al comitente.

Identificación registral (relación sujeto/objeto): Ademas de la copia de  escritura del inmueble será necesario contar con el

informe del registro en donde consta la anotación efectiva del dominio (relación sujeto/objeto). La matrícula en donde consta registrado el dominio se denomina folio real. En el mismo se distingue un número (Nº) y código (de ubicación provincial) que lo identifica; también lleva impresa la designación catastral.

1. Se incluye en dicho folio la descripción del inmueble según escritura, la que debe ser coincidente con la condición catastral y, obviamente, con la realidad in situ de la propiedad.
2. Consta a nombre de quién (o quienes) está inscripto el dominio (con DNI/DU/LC-LE) y su estado civil. Cabe agregar que se indica en el folio el porcentaje que le corresponde al titular del dominio (por ej. nombre de conyugues, 50% a cada uno; titular único, 100%, etc.; algunas veces se presenta en fracciones como ½), por lo que se podrá evidenciar si hay condóminos.
3. Anotaciones de gravámenes e inhibiciones. Se indican en el caso de embargos los montos y juez que emite la orden; si hay hipoteca, de idéntica manera en cuanto a los sujetos beneficiarios y el monto y en qué grado se constituye; si se ha constituido bien de familia o si hay un usufructo, etcétera, como así también constan las cancelaciones.
4. Se observará en el folio, además, si existe alguna certificación notarial que aún no ha sido empleada.

Ante una situación de embargo, hipoteca, etcétera, puede esta ser subsanada ya sea cancelando, o bien trasladándola al nuevo propietario que aceptare la situación en la negociación de venta. Lo único que evita la libre disponibilidad del inmueble es la inhibición, puesto que ello le impide legalmente disponer al titular; lo mismo sucede en caso de una anotación de litis, por lo que deberá ser resuelta la situación de títulos previamente.

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