Tercer parcial Civil 3 ( contratos) UBP

1) Juan, Pedro y Diego han vendido en 50 cuotas a José y Ángel un bien inmueble, sujeto a la condición de que si decidieren enajenar la cosa o aportarla a la sociedad próxima a constituirse, deberían preferir a los vendedores que podría recomprarla con una disminución del 10% del mejor valor propuesto por terceros. Analice la naturaleza jurídica del convenio y los derechos y obligaciones de la partes. (10 puntos)

En el caso presentado, podemos decir que se trata de un pacto de preferencia. El Codigo Civil y Comercial trata este pacto en sus artículos 997 y siguientes y en su artículo 1165. Si bien, estos artículos hacen referencia al pacto de preferencia, el artículo 1165 es mas especifico para este caso, ya que este pacto surge como cláusula condicionante para el contrato de compraventa del inmueble. En este tipo de pacto previsto en el artículo mencionado se acuerda que el vendedor tiene el derecho a recuperar la cosa vendida, “con prelación a cualquier otro adquirente”, si el comprador decidiere enajenar el mismo. El comprador tiene la obligación de notificar al vendedor su decisión de enajenar la cosa, especificando los términos de la oferta y las particularidades de la operación proyectada; el vendedor tendrá diez días de recibida la notificación para ejercer su derecho de preferencia, excepto que se el plazo se diferente atento lo convenido previamente o por su uso o circunstancia de la cosa.

En este pacto, se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

2) Juan se ha obligado a suministrarle a Pedro durante un plazo de 7 años materiales de carpintería que el primero manufactura, para su posterior venta por el segundo. Durante el tercer año de vigencia del acuerdo comienzan a producirse atrasos en las entregas de los productos solicitados por Pedro, por lo que aquel pretende resolver contrato. Indique la naturaleza jurídica del convenio y los derechos y obligaciones que asisten a las partes involucradas. (10 puntos)

Si analizamos el caso presentado; podemos sacar a conclusión que se trata de un contrato de suministros, el cual se rige por el Código Civil y Comercial en su artículo n° 1176 y siguientes. Este tipo de contrato obliga a una de las partes a entregar bienes en forma periódica o continuada y a la otra parte que recibe a pagar un precio por cada entrega o grupo de ellas; se realiza entre un suministrante y un suministrado, y el plazo máximo del contrato para los frutos o productos provenientes del suelo o subsuelo es de 20 años y para el resto de los bienes es de 10 años.

Ambas partes tienen derecho a la resolución del contrato, conforme el Art. 1184 CCyC, ante el incumplimiento de alguna de las partes siempre que el incumplimiento sea de notable importancia y en los términos del Art. 1077 CCyC y siguientes que hacen referencia sobre la extinción de contrato por declaración de una de las partes. En este caso Pedro deberá poner razonablemente en duda la posibilidad del incumplimiento de atender con exactitud los posteriores vencimientos.

Asimismo, El art. 1185 CCyC establece que si una de las parte sufre incumplimiento de la otra, pero no reune las caracteristicas del art. 1184, tendrá derecho a la suspensión del suministro, hasta tanto se subsane el incumplimiento, si ha advertido al incumplidor mediante un preaviso otorgado en los términos pactados o, en su defecto, con una anticipación razonable atendiendo a las circunstancias. En este caso, Pedro tendría que intimar a Juan al umplimiento de lo adeudado, y en caso de persistir en su falta, deberá notificar preavisando de la suspensión del contrato.

3) Rodrigo ha vendido a Pedro un tractor incluyendo una cláusula en el contrato en virtud de la cual podrá recomprar el rodado en el plazo de 3 años, restituyéndole a Pedro la suma pagada disminuida en un 20% por el uso del mismo. A los 12 meses de firmado el convenio, Rodrigo pretende ejercer el rescate, tal como se había convenido. Indique qué derechos tienen las partes. Fundamente. (10 puntos)

En este caso, se trata de un Pacto de Retroventa, previsto en el Artículo 1163 del Codigo Civil y Comercial; éste le otorga el derecho al vendedor de la cosa para recuperar lo vendido y al comprador el derecho a que a cambio le restituya lo que pago o lo convenido en el contrato. este pacto se rige por " las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria". Artículo 1163 CCyC: “Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.”

Para saber las obligaciones que surgen por este acto debemos considerar lo previsto en el Art 343 CCyC que hace referencia a los actos jurídicos que mantienen una cláusula que se caracteriza por ser una “condición” por la cual “las partes subordinan su plena eficacia o resolución a un hecho futuro e incierto”; de esto surge la obligación establecida por el Art. 348 CCyC : “El cumplimiento de la condición obliga a las partes a entregarse o restituirse, recíprocamente, las prestaciones convenidas, aplicándose los efectos correspondientes a la naturaleza del acto concertado, a sus fines y objeto. Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que a las partes habría correspondido al tiempo de la celebración del acto...”. Asimismo, surgen los derechos para el titular de la cosa supeditada a condición establecidos en el Art. 347 CCyC: “El titular de un derecho supeditado a condición suspensiva puede solicitar medidas conservatorias. El adquirente de un derecho sujeto a condición resolutoria puede ejercerlo, pero la otra parte puede solicitar, también medidas conservatorias...”; también en este artículo se obliga a, mientras la condición no se haya cumplido, “la parte que constituyó o transmitió un derecho debe comportarse de acuerdo con la buena fe, de modo de no perjudicar a la contraparte.”

4) Matías ha celebrado con Nicolás un contrato de leasing inmobiliario por medio del cual, le ha cedido un inmueble de su propiedad por el término de 48 meses, pactándose un canon de $ 10.000 mensuales. A los 32 meses de firmado el acuerdo, el tomador entra en mora en el pago de la renta y el dador pretende reclamarle lo adeudado y resolver el contrato por incumplimiento. Especifique qué procedimiento se debe utilizar para ello y qué derechos tienen las partes. Fundamente. (10 puntos)

En esta relación jurídica, el contrato de leasing para ser resuelto se debe cumplir con el procedimiento previsto en el Artículo 1248 CCyC, que hace referencia a los diferentes casos de incumplimiento y su ejecución en caso de inmuebles. Este Articulo separa en incisos los casos de incumplimiento de parte del tomador en la obligación del pago del canon convenido, dependiendo del porcentaje del canon pagado, dividiendo en tres casos: a) cuando el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon; b) cuando el tomador ha pagado más de un cuarto pero menos de tres cuartos del monto del canon; c) cuando el tomador ha pagado más de tres cuartas partes del canon.

En este caso; Nicolas ha pagado mas de un cuarto pero no supera el tres cuarto del monto total del canon, por lo tanto se encuadra en el inciso b) del artículo mencionado ut-supra, correspondiéndole al dador cumplir con el siguiente procedimiento, y asisitiendole los siguientes derechos y obligaciones: antes que nada, la norma establece que la mora es automática en estos casos; el primer paso que debe realizar el deudor es intimar al tomador al pago del o de los períodos adeudados con más sus intereses con un plazo no menor de 60 días, permitiendo por única vez que en ese plazo que inicia a partir de la recepción de la notificación el tomador abone lo adeudado. Por segundo lugar, si no se ha verificado el pago, el dador tiene derecho a presentar demanda de desalojo, dandole vista al tomador por cinco días. Dentro de este plazo judicial de cinco días, el tomador tiene derecho a demostrar el pago de lo reclamado o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus intereses y costas, también, si no existe cláusula contractual en contrario, puede ejercer la opción de compra con más los accesorio contractuales y legales. Por último; si el tomador persiste en su situación de mora, no utilizando las excepciones previstas, el juez debe disponer el lanzamiento sin más trámite.

Citando al jurista Lavalle Cobo, “carece de sentido afirmar que el contrato quedará resuelto de pleno derecho por el vencimiento del plazo suplementario (plazo extrajudicial), si luego se reconoce que el tomador puede paralizar el juicio de desalojo”; con esta frase hacía referencia al caso en que el dador intime al pago de lo adeudado en el plazo extrajudicial no menor de 60 días bajo apercibimiento de considerar resuelto el contrato.

Asimismo, resuelto el desalojo, el dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.

5) En el mismo supuesto anterior, especifique la forma que debe respetar ese contrato de leasing y cómo debe inscribirse para que pueda oponerse entre partes y respecto de terceros. (10 puntos)

En este tipo de contrato de leasing que tiene como objeto un inmueble, se debe respetar una forma escrita a fin de tener validez y producir efectos adquiriendo el carácter de formal; conforme lo establece el Art. 1234 CCyC. Asimismo, al tratarse de un inmueble

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