Toma de decisiones administrativas y financieras. Planteamiento del proyecto

Inversión en compra, venta y renta de bienes raíces

Introducción

El mercado actual de bienes y raíces siempre ha sido un mercado fuerte y competitivo, representa un segmento de productos en constante demanda y crecimiento, es una de las necesidades más básicas del ser humano adquirir un bien el cual pueda cuidar y convertir a futuro en un patrimonio para sus hijos.

El negocio de bienes y raíces consiste en la búsqueda de clientes para vender o rentar las propiedades de alguien que no desea, no tiene la capacidad o los contactos para tratarla y ganar una retribución por este trabajo, que es proporcional al precio de la propiedad.

El inversionista es la persona que cuenta con un buen capital para comprar y revender propiedades. Usualmente esta persona aprovecha las rebajas en precios u ofertas de quienes venden sus casas o terrenos para comprarlos y revenderlos por un precio mayor obteniendo así una utilidad prácticamente inmediata.

Los urbanizadores, que son  muy parecidos al inversionista, se refiera a las personas o compañías que tienen la capacidad de adquirir grandes porciones de tierra para elaborar pequeños terrenos y venderlos a clientes de nivel más adecuado a los niveles socioeconómicos capaces de pagar una propiedad de menor prestigio, (casas de fraccionamiento). Su éxito consiste en adquirir los terrenos a precios muy bajos, urbanizar y revender obteniendo por ello grandiosas ganancias.

El constructor aunque en este último caso el negocio está más enfocado en la construcción, también tiene mucho que ver con el mercado inmobiliario pues sus principales clientes son los inversionistas quienes requieren sus servicios para la construcción de casas, condominios u oficinas para la venta o renta. Su utilidad proviene de la construcción de unidades habitacionales a bajo costo.

Al igual que todos los negocios, el mercado de bienes y raíces corre muchos riesgos, altas y bajas. Para dedicarse a este negocio es indispensable una actitud emprendedora, invertir muchas horas a la atención de clientes y una orientación completa y carisma para las ventas.

Planteamiento del problema

Misión:
somos una empresa especializada en la renta de bodegas para distintos fines, comprometida con nuestros clientes ofreciéndoles seguridad y tranquilidad en el resguardo de las pertenencias que tienen almacenadas con nosotros, marcando con ello la diferencia de un servicio de calidad.

Visión:
Ser la empresa en renta de bodegas para el resguardo de pertenencias más confiable de Culiacán, Sinaloa, con una constante renovación y mantenimiento del inmueble, ofreciendo a sus clientes un precio de renta mensual atractivo y competitivo en el mercado.

Valores de la empresa:

• Lealtad
• Responsabilidad
• Trabajo en equipo
• Espíritu de servicio
• Superación
• Austeridad

La problemática presentada es la siguiente:

Corporativo GOM es un corporativo que obtiene sus principales recursos de la reta de bodegas, para almacenar casi cualquier tipo de cosas en ellas. Este corporativo acaba de incursionar en el mercado de bienes raíces, y se encuentra ante la decisión de adquirir un bien inmueble con una infraestructura que se debe modificar de una manera considerable, es decir invertir en la remodelación del mismo para así venderlo o bien rentarlo y obtener una ganancia a largo o corto plazo. La dificultad de la decisión radica en el costo inicial del inmueble y en si es más conveniente rentarlo o venderlo. Ya que lo que se pretende es obtener la ganancia mayor que pueda generar el inmueble.

Los accionistas y socios del corporativo están consientes de que el comprar el inmueble es una muy buena inversión ya que se encuentra en una ubicación muy céntrica y por lo tanto demandada, sin embargo al observar las remodelaciones que se pretenden hacerle al edificio se dan cuenta de que quedará con una fachada muy atractiva ya sea para oficinas, locales comerciales o incluso para viviendas. Las tres opciones de remodelación les parecen atractivas y han decidido que se le hagan las adaptaciones para que sean departamentos de lujo, pero algunos accionistas dicen que es mejor rentar los departamentos que venderlos, sin embargo las ganancias inmediatas que tendrían al rentarlos serán más bajas que si se venden. Además de esto se tiene que considerar que al decir departamentos de lujo, los precios de arrendamiento serán considerables y quizás la renta de todos los departamentos tenga cierto grado de dificultad.

Uno de los accionistas (llamémoslo Sr. Milán) que considera una mejor opción el arrendamiento que la venta tiene la tarea de presentar un proyecto en el que muestre, a los demás socios e inversionistas, que la idea de arrendar es más lucrativa a largo plazo.

Algo que tiene en contra el Sr. Milán es que los accionistas tienen la empresa dedicada a la renta de bodegas y ellos saben las dificultades que puede generar los clientes al momento de los atrasos con las rentas, o bien al momento de dañar los inmuebles que se arrendan a terceros.

El Sr Milán debe presentar un presupuesto de capital en el cual plantee y evalúe gastos cuyo flujo de efectivo incluya toda la línea de tiempo que tomará el realizar el proyecto de manera tal cual él la propone.

También puede apoyarse en diversos métodos matemáticos-financieros de evaluación de proyectos como son el periodo de recuperación, valor presente neto, tasa interna de retorno, tasa interna de rendimiento modificada, índice de rentabilidad, etc.

Además de esto consideramos que es importante que se presente, a los accionistas y socios, la tasa de rendimiento requerida de la empresa, es decir el costo de capital. Junto con esto se debe considerar el costo de oportunidad, determinar los flujos, el valor presente, etc.

Quizás también sea una buena opción el presentar una estructura de capital, para que cada accionista y socio vea el porcentaje de involucramiento monetario que tiene con respecto a los demás y tome en cuenta el nivel y el tipo de riesgo que está corriendo su inversión con el proyecto.

Con todo esto se sabrá y se estimara el valor agregado que el proyecto de la renta del inmueble como departamentos de lujo le traerá a la empresa.

OBJETIVO DE PROYECTO

OBJETIVO GENERAL: (responder al problema del que para y para que)

El propósito de esta investigación es valorar el grado de factibilidad en la inversión que realizará el corporativo GOM en el giro de bienes raíz, ya que se cuenta con un mercado potencial al cual se le pueden ofrecer los servicios de compra, venta y renta de inmobiliario,  es verdad que con el arrendamiento se generara mayor utilidad a largo plazo sin embargo también se generará mayor renombre, competencia y expansión  para lograr el posicionamiento en el mercado local.

OBJETIVOS ESPECIFICOS: (Preguntas subordinadas para el objetivo general)

• Conocer  e implementar un análisis de Administración financiera en donde se determine una alternativa para la toma de decisiones que sea efectiva.  

• Ayudar al Sr. Ochoa en la presentación de los resultados financieros que se obtendrían al rentar los departamentos.
• Valorar que sea rentable y redituable la inversión que se hará dependiendo el tiempo que llevara la obtención de resultados en la venta o bien la renta de los mismos.
• Identificar la respuesta del mercado en las utilidades obtenidas del nuevo servicio ofrecido por el corporativo GOM, en caso de decidir optar por la renta del inmueble.

Alcance

El alcance está dirigido a la mesa directiva de corporativo GOM y a los socios que decidieron invertir en el proyecto. Para que observen la diferencia en las ganancias a largo plazo de las dos diferentes opciones. Que son la venta y el arrendamiento del inmueble.

 Marco teórico

Flujo de efectivo

De acuerdo a El Economista,  “el flujo de efectivo es uno de los pilares en la administración de cualquier empresa, debido a que representa las entradas y salidas de efectivo, producto de la operación diaria de una compañía, por ello es importante lograr un buen control en su manejo y evitar posibles errores”.

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