TEMA 8: CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO Y DISFRUTE

1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: CONCEPTO Y CLASES.

El artículo 1542 del Código Civil establece que el arrendamiento puede recaer sobre cosas, obras o servicios. Así, de éste y de los artículos 1543 y 1544, se extrae la definición y las clases de arrendamientos: El contrato de arrendamiento es aquel en virtud del cual una de las partes – arrendador – se obliga a dar el uso y disfrute de una cosa (en cuyo caso hablamos de arrendamiento de cosas), y la otra se obliga a pagar un precio cierto por la misma, o bien, en el que una de las partes de obliga a prestar temporalmente sus servicios – arrendamiento de servicios – o a realizar una obra determinada – arrendamiento de obra – a cambio de un precio cierto.

1. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.

Decimos que  el contrato de arrendamiento de cosas es un contrato traslativo de uso y disfrute puesto que la parte que da la cosa no transfiere su propiedad, sino que continúa siendo el dueño, cediendo únicamente el derecho a usar y disfrutar de la cosa por tiempo determinado.

El artículo 1543 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de cosas como aquel por el que una de las partes de obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa, por tiempo determinado y precio cierto. De aquí se extraen los ELEMENTOS del contrato de arrendamiento de cosas:

1. Es un contrato CONSENSUAL, en cuanto que se perfecciona por la mera prestación de consentimiento de las partes.

1. Es un contrato BILATERAL, puesto que de él se derivan obligaciones recíprocas para las partes.

1. Es un contrato ONEROSO, puesto que reporta ventajas y sacrificios para ambas partes.

1. Es un contrato CONMUNATIVO, puesto que las prestaciones vienen determinadas de antemano.

1. Es un contrato de DURACIÓN LIMITADA EN EL TIEMPO, estando prohibidos los arrendamientos permanentes, tal como se desprende del artículo 1543.

Los SUJETOS que intervienen en este contrato son dos, definidas por el Código Civil en el artículo 1546:

El arrendador es la parte que se obliga a ceder el uso de la cosa y adquiere el derecho de exigir el pago del precio al arrendatario.

El arrendatario es la parte que tiene derecho a exigir el uso y disfrute pacífico de la cosa y el que está obligado a pagar un precio cierto por el mismo. 

La CAPACIDAD necesaria para ser parte en un contrato de arrendamiento es la CAPACIDAD NECESARIA PARA PRESTAR CONSENTIMIENTO. No obstante, si el arrendamiento se inscribe en el Registro de la Propiedad puede requerirse cierta CAPACIDAD ESPECIAL.

El OBJETO del contrato viene constituido por la COSA y por el PRECIO:

1. La COSA podrá ser todo bien mueble o inmueble que reúna los siguientes requisitos:

• PROPORCIONAR AL ARRENDATARIO UNA UTILIDAD DISTINTA DE LA PROPIEDAD.

• SER POSIBLE, LÍCITO Y DETERMINADO.

• QUE NO SE TRATE DE BIENES FUNGIBLES CONSUMAN CON EL USO QUE DE ELLOS HAGA EL ARRENDATARIO (Artículo 1545).

1. El PRECIO no tiene por qué consistir necesariamente en una cantidad de dinero, aunque es lo más habitual, la contraprestación del arrendatario puede consistir en una obligación de dar, hacer o no hacer alguna cosa. Pero, en todo caso el precio debe ser “CIERTO”, tal como se desprende del artículo 1543, entendiéndose como tal a aquél que haya sido determinado por las partes en el contrato, o que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes.

Las OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR vienen dispuestas en el artículo 1554:

1. ENTREGAR LA COSA OBJETO DEL CONTRATO.

1. CONSERVAR LA COSA EN ESTADO DE SERVIR PARA LA UTILIDAD POR LA QUE FUE ARRENDADA, HACIENDO LAS REPARACIONES PERTINENTES AL RESPECTO.

1. MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL PACÍFICO USO Y DISFRUTE DE LA COSA, RESPONDIENDO ANTE LOS POSIBLES VICIOS OCULTOS Y EN CASO DE EVICCIÓN, APLICÁNDOSE EN ESTE ASPECTO LO RELATIVO AL SANEAMIENTO DE LA COMPRAVENTA (Artículo 1474).

1. ABONAR AL ARRENDATARIO LOS GASTOS NECESARIOS QUE ÉSTE HAYA HECHO SOBRE LA COSA.

Por su parte, las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO las establece el artículo 1555:

1. PAGAR EL PRECIO EN LOS TÉRMINOS CONVENIDOS.

1. USAR LA COSA ARRENDADA CON LA DILIGENCIA DE UN BUEN PADRE DE FAMILIA.

1. PAGAR LOS GASTOS DE LA ESCRITURA DEL CONTRATO.

1. PONER EN CONOCIMIENTO DEL ARRENDADOR TODA USURPACIÓN, NOVEDAD DAÑOSA O CUALQUIER TIPO DE REPARACIÓN NECESARIA PARA QUE LA COSA SIRVA PARA EL USO PARA EL QUE FUE ARRENDADA.

1. RESPONDER DEL DETERIORO DE LA COSA, A NO SER QUE SE PRUEBE QUE NO HA MEDIADO CULPA POR SU PARTE.

1. DEVOLVER LA COSA AL CONCLUIR EL ARRENDAMIENTO.

Respecto a la DURACIÓN del contrato de arrendamiento de cosas, la regla fundamental es que, según el artículo 1543, los arrendamientos deben hacerse por TIEMPO DETERMINADO, estando prohibidos los arrendamientos perpetuos. Así, la duración será la acordada por las partes. No obstante, tal como dispone el artículo 1581, si las partes no han determinado la duración, el arrendamiento se entenderá hecho por años, cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses, si es mensual y por días si es diario.

Cuando transcurre el plazo fijado, el contrato de arrendamiento se extingue. Sin embargo, el artículo 1566 se contempla una figura que da lugar a la RENOVACIÓN del contrato, en los mismos términos que el anterior, salvo en lo relativo a su duración, sin necesidad de un nuevo acuerdo expreso entre las partes; se trata de la TÁCITA RECONDUCCIÓN. Así, si el arrendatario permanece disfrutando de la cosa durante 15 días, una vez terminado el contrato, con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay TÁCITA RECONDUCCIÓN por una duración que dependerá de la naturaleza de la cosa arrendada. De este modo:

El artículo 1566 se remite al 1577 en caso de que el objeto del contrato recaiga sobre “predios rústicos”, en cuyo caso el contrato se renovará por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

Para el caso de que el objeto del contrato sea una cosa mueble, el precepto manda acudir al artículo 1581, a tenor del cual, el contrato se renovará por años cuando se haya establecido un alquiler anual, por meses cuando sea mensual y por días si fuera diario.

En los casos de bienes inmuebles, habrá que acudir a la legislación especial para determinar los aspectos relativos a la tácita reconducción, que vienen recogidos en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, a la cual haremos alusión más adelante.

1. EL ARRENDAMIENTO URBANO Y EL RÚSTICO EN LA LEGISLACIÓN ESPECIAL.

Los bienes inmuebles, tanto urbanos como rústicos, son regulados por legislación especial: De la regulación de los bienes inmuebles de naturaleza rústica se encarga la Ley 49/2003, de 26 de Noviembre, de ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS, modificada por la Ley 26/2005, de 30 de Noviembre. De los arrendamientos urbanos, por su parte, se ocupa la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada recientemente y sustancialmente por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

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