Parcial Civil II Martillero Y Corredor Publico UBP

CIVIL II:

PREGUNTA Nº 1:

Juan Torres que vive en el interior decide permutar un inmueble con Diego García que vive en la ciudad de Córdoba. Ambas permutas se instrumenta por escritura pública. García se instala en el inmueble de campo, mientras el inmueble que compra Torres se encuentra alquilado, razón por la cual termina quedándose en la casa de unos primos. No obstante Ud. como corredor inmobiliario, les comunica a los locatarios a través de carta documento que el inmueble ha sido vendido al Sr. Torres a nombre del cual deberán seguir pagando los alquileres del contrato, La permuta de ambos, Torres y García es inscripta en el Registro de la Propiedad.

Torres comienza a endeudarse, por lo cual le embargan y posteriormente rematan su propiedad. Los locatarios dejan el inmueble por concluir el contrato, pero ingresa en él, una familia de apellido Carrillo que lo hace aprovechando la oscuridad de la noche por no tener donde ir. El nuevo adquirente Héctor Ramírez, en subasta, adquiere el inmueble por Auto Aprobatorio firmado por el Juez de la Causa. Ud. como martillero encargado de la inscripción del cuerpo de subasta se encuentra con un problema para efectivizar la inscripción por faltarle un requisito que hace también al nacimiento del derecho real.

Como corredor inmobiliario que ha participado en todo el negocio jurídico, le proponemos resolver las siguientes consignas:

a. Identifique en el caso práctico planteado la existencia de derechos reales. Fundamente.

b. Identifique en el caso práctico planteado la existencia de relaciones reales. Fundamente.

c. ¿Qué problema puede tener Ud. como martillero para inscribir la subasta? Explique.

d. ¿Cree que el adquirente en subasta tiene algún problema para adquirir la propiedad subastada? Fundamente la respuesta.

f. En el hipotético caso que ingresara un embargo a nombre de Torres en el inmueble de la ciudad, Ramírez, ¿puede hacer valer su derecho frente al acreedor embargante? Fundamente teniendo en cuenta los efectos de la registración en materia de inmuebles.

PREGUNTA Nº 2:

Explique el régimen General de Adquisición de Cosas Muebles y enuncie cuáles son las cosas muebles que quedan excluidos del régimen general y qué disposiciones legales se aplican.

PREGUNTA Nº 3:

En esta actividad lo invitamos a distinguir en qué consiste la Propiedad Horizontal y su afectación, comparándola con la Prehorizontalidad, su afectación y la finalidad de ésta última.

La propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre las partes comunes (con características especiales). Estas partes comunes son accesorias a las partes propias y su finalidad es facilitarles su ejercicio funcional.

Recordemos que va a estar afectado al régimen de P.H. cuando el Reglamentos de Copropiedad y Administración esté inscripto.

La prehorinzontalidad, es el estado de un inmueble en el que se va a construir o se está construyendo un edificio con la intención de someterlo luego al régimen de P.H.

El estado de prehorinzontalidad nace con la inscripción en el registro de la Propiedad de Inmueble de la escritura pública en la que el titular del dominio del terreno, manifiesta su voluntad de afectarlo a la construcción de un edificio que será luego subdividido en unidades, las cuales serán enajenadas a título oneroso, a través del régimen de propiedad horizontal.

La finalidad de esta Ley es que la ventaja para los compradores es que van a comprar su departamento a un precio más bajo del que valdrá cuando esté terminado.

Mientras que la ventaja para el dueño del terreno, es que se consigue la plata para construir un edificio, sin tener que pedir préstamos con altos intereses a una compañía financiera.

Con la ley de prehorizontalidad, también se evita que el vendedor cometa fraudes, por ejemplo que luego de sacarle una cantidad de dinero a cada comprador, desaparezca o que se declare insolvente y caiga en quiebra, o descubrir que el terreno estaba hipotecado..

Esta Ley permite que se regulen las ventas de departamentos que todavía no están construidos, dándole seguridad a los compradores al firmar el contrato.

PREGUNTA Nº 4:

Juan López es titular de un inmueble que colinda con cuatro lotes (A, B, C y D) el cual no tiene salida a la vía pública, siendo necesaria la misma ya que cuenta con animales que trae y lleva para pastar. Por otro lado, uno de sus vecinos ha construido un canal exterior por donde pasa agua desde el lote de López hasta la propiedad del Lote B desde hace más de veinticinco años, la cual utiliza para el cultivo.

López quiere vender el inmueble por la falta de acceso a un camino público, pero su posible comprador no está conforme con hacerse cargo del acueducto que sale del lote de López hacia el de su vecino y menos con el cerramiento del inmueble.

Ud. es corredor inmobiliario y amigo de López quien le consulta sobre la situación (10 puntos):

a) ¿Qué solución tiene López ante el cerramiento?

b) ¿López puede dejar sin efecto la facultad que tiene su vecino de usar el agua a través de un acueducto? Fundamente las respuestas a) y b), teniendo en cuenta la clasificación de las servidumbres y los efectos que producen en cuanto a su adquisición e indemnizaciones.

c) López tiene constituida una hipoteca en el inmueble, ¿son válidas la constitución de servidumbres en el mismo inmueble? Fundamente su respuesta.

d) En el caso de que algunas de las servidumbres prosperara explique cuáles de ellas serían temporarias y cuáles perpetúas. Fundamente la respuesta.

PREGUNTA Nº 5:

Actividad 3: Manuel Cravero garantizó un deuda de cien mil pesos ($100.000) ,constituyendo una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad, en veinticuatro cuotas .Luego de haber pagado la cuota número quince decide vender el inmueble a Marcelo Herrera , quien fue aceptado expresamente como deudor por el acreedor hipotecario , pero no asumiendo , personalmente la deuda. No obstante ello el registro inscribe a Marcelo Herrera como nuevo titular del inmueble. Ante el incumplimiento del pago de las cuotas pactadas en la escritura hipotecaria,

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